나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101661 [1] 부산광역시 북구 구포동 1207-21 경희아트빌라 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""덕천초등학교"" 남서측 인근에 위치하고, 부근은 단독
주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 지상8층건내 2층 202호로서,
(사용승인일 : 2003.10.31)
- 외벽 : 타일치장 마감 등
- 창호 : 샷시 창호의 구조임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 화재탐지 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시
설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 9미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 도로(접합), 역사문화환경보존지역(2구역)<문화유산의 보
존 및 활용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 근린생활시설로서 용도변경하여 주거용으로 사용하는 것으로 추정되나 내부 미확인
으로 공부상 근린생활시설 기준하여 평가하였는바, 경매진행 및 응찰시 내부 이용상황 및
관리상태 등에 대하여 재확인하시기 바람.

물건 비고

감정서에 의하면 본건은 근린생활시설로서 용도변경하여 주거용으로 사용하는 것으로 추정되나 내부 미확인으로 공부상 근린생활시설 기준으로 평가하였는바, 응찰시 내부 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인하기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101661 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 1207-21 경희아트빌라 2층202호

신주소: 부산광역시 북구 팽나무로 18-1 (구포동)

용도 (공부상): 제2종근린생활시설

감정가: 143,000,000원

토지면적: 24.04㎡ (약 7.27평)

건물면적: 76.93㎡ (약 23.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수정2동새마을금고 (경매 신청 채권자)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕, 지상 8층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 2003년 10월 31일

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 북구 구포동 소재 "덕천초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 북서측으로 노폭 약 9미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 도로(접합), 역사문화환경보존지역(2구역), 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 12월 22일 접수된 수정2동새마을금고 근저당권(101,400,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요에 대한 언급은 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액: 106,658,485원 (근저당 101,400,000원 + 가압류 5,258,485원)

1.3. 상권분석

* 업종 적합성: 본 물건은 공부상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으며, 주변에 주택가가 밀집해 있어 소규모 상가로서의 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 상권: 덕천초등학교 인근의 배후 수요를 바탕으로 지역 주민을 대상으로 하는 업종(예: 소매점, 학원, 미용실 등)에 적합할 수 있습니다.

* 주변 시설: 일반적인 상업 및 주거 지역에 통상적으로 갖추어진 편의점, 식당, 은행 등 기본적인 편의시설이 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 본건 인근에 사회 통념상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 덕천초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상점 및 서비스 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 별도의 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도외 사용 추정: 감정평가서에 따르면, 본건은 공부상 근린생활시설이나 내부 확인 결과 주거용으로 사용되는 것으로 추정됩니다. 이러한 경우, 추후 원상 복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 대상이 될 수 있습니다. 따라서 응찰 전에 반드시 내부 이용 현황 및 관리 상태를 재확인해야 합니다.

* 건물 노후도: 2003년 사용승인된 건물로, 건물 내외부 및 설비의 노후화 정도에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 역사문화환경보존지역(2구역)에 포함되어 있어 향후 건축 관련 행위 시 추가적인 검토 및 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동에 위치한 경희아트빌라 내 제2종근린생활시설입니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다를 가능성이 높아, 입찰 전 내부 확인이 필수적입니다. 권리관계는 깨끗하게 정리될 것으로 예상되나, 용도외 사용에 따른 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 주변의 주거 밀집 지역을 바탕으로 상가로서의 활용 가능성과 함께, 주거용으로 사용 시의 가치도 함께 검토해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 내부 상태 확인을 통한 가치 상승 여력: 현재 주거용으로 사용 중인 것으로 추정되므로, 내부 상태를 정확히 파악하여 리모델링 등을 통해 가치를 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 비교적 낮은 감정가: 현재 감정가가 시장 상황 및 건물 상태를 반영하여 합리적으로 책정되었을 경우, 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없다는 점에서 유리합니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 건물 노후도, 그리고 인근 부동산 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.