나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101617 [1] 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '지하철 하단역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린상가, 업무시설 등이 혼재한 주상혼용지대로서, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 ‘하단역’이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 중 제6층 제601호로서,

외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위페인팅 마감,
창호 : 샷시 이중창임
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기계식주차장, 급배수시설 및 위생설비, 건물내 승강기, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있 으며, 개별난방시설 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 필지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

하단동 513-2 :일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타사항: 없음.

물건 비고

도시형생활주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101617 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 6층601호

건물명: 동화빌

용도: 도시형생활주택 (공동주택, 업무시설)

감정가: 134,000,000원 (일금 일억 삼천사백만원)

토지면적: 12.15㎡ (약 3.67평) (토지 지분)

건물면적: 45.19㎡ (약 13.67평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 초량새마을금고

준공연도: 2013년 12월 (사용승인일: 2013-12-10)

총 층수: 8층 (본건 6층)

구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 사하구 하단동 소재 지하철 하단역 북측 인근에 위치함.

주위환경: 공동주택, 근린상가, 업무시설 등이 혼재된 주상복합지대임.

교통: 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 '하단역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 8월 20일 접수된 초량새마을금고 근저당 108,000,000원임.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을7 근저당권 (초량새마을금고)

* 갑3 임의경매개시결정 (초량새마을금고)

인수되는 권리: 없음. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-24

* 확정일자: 2020-07-23

* 대항력: 없음. (말소기준권리인 근저당 설정일보다 전입일자가 늦어 대항력이 없음. 낙찰 후 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원임.)

등기부채권 총액: 108,000,000원 (말소기준권리 기준)

1.3. 상권분석

본 물건은 부산 사하구 하단동의 역세권에 위치한 주상복합 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발히 이루어지는 곳임.

인근 유사 면적(약 46㎡)의 다세대 주택 최근 매매 사례는 다음과 같음.

* 2020년식 크라운9 (46.01㎡, 4층): 14,400만원 (2026년 3월 거래)

* 2016년식 디에스하우스 (46.69㎡, 10층): 16,000만원 (2026년 3월 거래)

본건(45.19㎡, 2013년식)은 위 사례들을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 약 1억 4,500만원에서 1억 5,500만원 수준으로 추정됨.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어, 향후 상업적 개발 또는 활용 가능성도 있음.

1.4. 생활정보

주거 환경: 주변에 다양한 공동주택, 상가, 업무시설이 혼재하여 편리한 생활 환경을 제공함.

교통: 부산 도시철도 1호선 하단역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 매우 편리함.

편의시설: 지하철역 인근 상업 지역의 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당, 은행 등) 이용이 용이함.

주변 환경: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 검색 결과에 따르면, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

임차인: 오 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰 후 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 원활한 협의가 필요할 수 있음.

임대 관계: 현재 임대 관계가 미상으로 파악되었으므로, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가적인 현장 확인이 필요함.

건물 용도: 도시형생활주택으로 이용 중이므로, 일반 아파트와는 다른 관리 규약이나 이용 시 주의사항이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 1호선 하단역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 뛰어난 교통 접근성과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있음.

2013년에 준공되어 비교적 최신 건물이므로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상되며, 전용면적 45.19㎡는 1~2인 가구의 주거용 또는 소형 투자용으로 적합함.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있어 안전하게 취득할 수 있는 물건임.

감정가는 최근 실거래가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단되며, 향후 시세 차익 또는 임대 수익 창출이 기대됨.

1.7. 투자 포인트

최상급 입지: 부산 도시철도 1호선 하단역 초역세권으로 유동인구 및 잠재수요 풍부.

우수한 건물 상태: 2013년 준공으로 연식이 짧아 외관 및 내부 상태 양호 기대.

안전한 권리관계: 모든 선순위 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

효율적인 평형: 1~2인 가구 수요층을 겨냥한 소형 면적으로 임대 및 실거주 용이.

미래 가치: 일반상업지역으로 지정된 토지 이용 계획상 추가 개발 가능성 내포.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 134,000,000원

주변 유사 면적(약 46㎡) 및 연식(2016년, 2020년)의 최근 실거래가는 14,400만원 ~ 16,000만원 수준임.

본건(45.19㎡, 2013년식)의 현재 시세는 약 1억 4,500만원에서 1억 5,500만원으로 추정됨.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 시세 범위 하단부에서 시장 상황 및 입찰 경쟁률을 고려한 전략적인 입찰가 산정이 필요함.

이에 따라, 예상 입찰가는 1억 4,500만원에서 1억 5,000만원 선에서 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.