나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5366 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1492-10 극동하이츠빌리지 4층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 해월정 북측 인근에 위치하며
주위는 본건과 유사한 비교적 소규모의 공동주택, 나대지(방치수준등),
점포등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 503호로서,
외벽: 타일붙임 및 몰탈위페인트등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조로 탐문조사 됨.

이용상태

공동주택(연립)으로서 복층구조로 탐문조사됨.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비등 되어 있는것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 남동하향 완경사지대에 위치한 사다리에 유사한 토지를
주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2018.2.21)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀제시서류 및 공부등을 기준으로 하였는바 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5366 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1492-10 극동하이츠빌리지 4층503호

용도: 연립주택

감정가: 130,000,000원

토지면적: 28.90㎡ (약 8.74평)

토지지분: 28.903999999999996㎡ (약 8.74평)

건물면적: 47.22㎡ (약 14.28평)

건물지분: 47.22㎡ (약 14.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO (전숙경)

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인

2. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 해월정 북측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: ] 주변 환경은 본건과 유사한 소규모 공동주택, 나대지, 점포 등이 혼재된 지역입니다. [cite: ] 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. [cite: ] 남동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다. [cite: ]

3. 권리분석

본건은 부산지방법원 동부지원에서 진행하는 강제경매 사건입니다.

채권자는 전OO이며, 이는 임차인인 전숙경과 동일인으로 추정됩니다.

등기부상 말소기준권리는 강제경매개시결정(2025타경5366)으로, 채권 총액은 140,000,000원입니다.

주요 권리사항으로는 을구 11번 순위의 주택임차권(2024.05.29 등기)이 있으며, 권리자 전숙경, 권리금액 140,000,000원, 말소기준권리보다 선순위로 "인수" 대상입니다. 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

등기부상 권리자 중 일부는 공유자 전원 지분 이전, 소유권 이전 등이 확인되나, 강제경매 및 임차권 외 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 주택임차권이 유일합니다.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 최근(2026년 3월) 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

한신빌리지(연립, 1987년식)의 전용면적 84.37㎡ 물건이 2026년 3월 26일 80,000만원에 거래되었습니다.

삼보빌라(다세대, 1995년식)의 전용면적 45㎡ 물건이 2026년 3월 6일 9,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 211만원)

한일주택(다세대, 1981년식)의 전용면적 49.59㎡ 물건이 2026년 3월 3일 14,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 282만원)

본건은 연립주택이며 건물 면적은 47.22㎡ (약 14.28평)입니다. 다세대 주택 거래 사례의 평당 가격을 적용할 경우, 약 211만원에서 282만원 수준으로 예상됩니다. 이를 본건 건물 면적에 적용하면 대략 9,800만원에서 13,300만원 수준의 시세가 형성될 것으로 보입니다. 이는 감정가 130,000,000원과 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

본건은 공동주택(연립)으로 복층 구조로 이용 중인 것으로 추정됩니다. [cite: ] 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 503호이며, 외벽은 타일 붙임 및 페인트, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 등으로 마감되었습니다. [cite: ] 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다. [cite: ] 토지는 전반적으로 남동하향 완경사지에 위치하며 주거용 건부지로 이용 중입니다. [cite: ] 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. [cite: ]

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력있는 임차인 전숙경의 보증금 140,000,000원 인수 문제입니다.

등기부상 주택임차권(을11)이 매수인에게 인수되며, 이는 임대차보증금 140,000,000원에 대해 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 부담해야 함을 의미합니다.

채권자(전OO)와 임차인(전숙경)이 동일인으로 추정되며, 채권자의 강제경매 청구 금액은 142,550,684원입니다. 채권자로서의 권리가 임차인으로서의 보증금 권리보다 우선 변제될 가능성이 높으나, 경매 낙찰가에 따라 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부가 변제되지 못할 경우, 해당 미변제 금액만큼은 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

따라서 실제 총 매입 비용은 낙찰가에 인수 보증금 잔액을 더한 금액이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 해운대구 중동 소재 극동하이츠빌리지 연립주택은 해월정 인근에 위치하며, 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 건물의 구조 및 설비는 일반적인 공동주택 수준입니다.

가장 중요한 권리분석상 특징은 대항력있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 140,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 본건 취득 시 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 높이는 요인입니다.

비록 임차인이 채권자로 경매를 신청하여 자신의 채권(142,550,684원)을 우선적으로 변제받을 가능성이 있지만, 주택임차권의 '인수' 표기는 매수인이 보증금의 잔액을 책임져야 할 위험을 내포합니다.

따라서 본건에 대한 투자 결정은 인수될 수 있는 보증금 금액과 해당 지역의 실제 시장 가치, 그리고 해당 건물의 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 중동이라는 입지 조건: 비교적 선호도가 높은 지역 내에 위치하고 있습니다.

* 소규모 공동주택 단지: 상대적으로 관리 용이성이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담 완화 가능성: 명도를 상대적으로 수월하게 진행할 수도 있으나, 보증금 인수 리스크를 간과해서는 안 됩니다. (이는 명도 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

감정가 130,000,000원을 기준으로, 주변 실거래가를 고려한 본건 건물의 가치는 약 116,600,000원 ~ 133,200,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건은 140,000,000원의 대항력있는 임차인 보증금 인수 리스크가 존재합니다. 만약 경매 절차를 통해 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 차액을 인수해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 건물의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현재로서는 인수될 수 있는 보증금 140,000,000원이 감정가 130,000,000원을 초과하므로, 보증금 전액 인수 시 낙찰가에 따라 총 매입 비용이 시장 가치를 크게 상회할 위험이 있습니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치를 기반으로 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

본건의 감정가 130,000,000원을 기준으로, 보수적으로 입찰가를 책정한다면 다음과 같이 예상할 수 있습니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

(주의: 본 입찰가 산정은 인수 보증금 140,000,000원을 제외한 금액입니다. 실제 총 매입 비용은 입찰가에 임차인 보증금 중 변제되지 못한 금액이 추가될 수 있음을 반드시 유념해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.