나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5550 [1] 부산광역시 수영구 광안동 118-2 성우이린타워 9층909호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '광안초등학교' 북서측 인근에 위치하고, 부근은 간선도로변의 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등으로 형성되어 있으며 전반적 인 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 광안역이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 제9층 제909호로서, 2019년 10월 22일에 사용승인 되었음.
┌외벽: 외장치장석 붙임, 스톤코트 및 시멘트모르타르위 페인팅 마감
│내벽: 벽지마감 등
└창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형에 유사한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 30미터 내외의 광대로(수영로), 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장 도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 110m, 최고높이 155m))<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5550 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 118-2 성우이린타워 9층909호

용도: 아파트

감정가: 270,000,000원

토지 면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

건물 면적 (전용): 47.48㎡ (약 14.36평)

분양 면적: 정보 없음

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 '광안초등학교' 북서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 형성된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 서측 약 30미터 광대로(수영로)와 북측 약 6미터 포장 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

* 토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 관련 규제 사항을 확인해야 함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 4일 황태연 근저당 (40,000,000원).

* 임차인 현황:

* 임차인: 장선우

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 30일

확정일자: 2021년 7월 14일

배당신고일자: 2025년 7월 7일

대항력: 있음

* 권리분석 요약:

임차인 장선우는 전입일자(2021-07-30) 및 확정일자(2021-07-14)가 말소기준권리(2022-02-04)보다 선순위에 해당하여 대항력이 있습니다.

그러나 임차인이자 채권자인 장선우가 자신의 보증금 260,000,000원을 채권으로 하여 강제경매를 신청(2025-07-07)하였으며, 배당신고일자(2025-07-07)를 고려할 때 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높습니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부상 주요 채무 총액 (말소기준권리 포함): 40,000,000원.

1.3. 상권분석

* 건물 내 업종: 업무시설, 제1,2종 근린생활시설, 공동주택이 복합된 주상복합 건물입니다.

* 주변 상권: 광안역 인근으로 유동인구가 풍부하며, 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다. 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 높습니다.

* 경쟁 환경: 유사한 용도의 건물들이 다수 존재하나, 역세권의 입지적 강점과 주변 상권의 활성화로 인해 경쟁력 있는 상권으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 아파트 용도로 이용 중이며, 2019년 10월 22일 사용승인된 신축급 건물입니다.

* 편의시설: 단지 주변에 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 북서측 인근에 광안초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 부산지하철 2호선 광안역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 이동이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인이 존재하며 대항력이 있으나, 본 건에서는 임차인이 경매 신청 채권자이므로 보증금 인수 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 배당 관련 변수 발생 가능성은 항상 존재합니다.

* 건물/토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 최고 높이 제한 지역 등 관련 법규 준수로 인한 개발 또는 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. (비록 주요 임차인의 상세 정보는 확인되었으나, 기타 임대 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 아파트입니다.

사용승인이 비교적 최근(2019년)으로 건물 상태가 양호하며, 주변 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

권리분석상 인수되는 보증금 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 일반상업지역, 방화지구 등 용도지역 관련 규제 사항은 사전에 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산지하철 2호선 광안역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 주변 개발 호재: 광안리 해변 인근 지역으로 지속적인 상권 활성화 및 도시 개발 가능성이 있습니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공 건물로 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확: 인수 부담이 없는 권리관계로 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 270,000,000원

본 물건은 인수되는 보증금 부담이 없으며, 입지 및 건물 상태를 고려할 때 감정가 이상으로도 충분히 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

주변 시세 및 최근 실거래가를 면밀히 조사하여, 낙찰 후 명도 및 부대 비용 등을 감안한 최적의 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.