나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22294 [1] 부산광역시 중구 중앙동5가 23 경보이리스오션더스타 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동 소재 지하철1호선 중앙역 남동측 인근에 위치하며
주위는 오피스텔, 상업·업무용빌딩, 공공기관, 근린생활시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선 중앙역등이
소재하는등 대중교통사정은 편리시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물내 3층 303호로서,
외 벽: 치장석붙임 및 몰탈위페인팅등,
내 벽: 벽지마감등,
창 호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나 현황은 주거용오피스텔로 추정됨.

설비내역

급배수 및 위생설비등 되어 있으며, 난방시설, 엘리베이터, 공동현관문,
화재경보설비등 되어있는 것으로 탐문조사 됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지를 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복6~7차선의 아스팔트포장도로 및 남측으로도 폭 약 8m내외의
도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)(2022-03-23)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 140m, 최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀제시서류 및 공부등을 기준으로 하였는바 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 되어있으나 현황은 주거용 오피스텔로 추정됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22294 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 부동산 정보

소재지: 부산광역시 중구 중앙동5가 23 경보이리스오션더스타 3층303호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 추정)

건축년도: 2020년 (사용승인일: 2020.04.23)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 내 3층 303호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 210,000,000원

토지면적: 5.72㎡ (약 1.73평)

건물면적: 35.24㎡ (약 10.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동에 소재하며, 지하철 1호선 중앙역 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 상업·업무용 빌딩, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 중앙역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 140m, 최고높이 180m), 중점경관관리구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 차례의 압류 및 가압류가 존재했으나 말소기준권리(금정세무서장 압류, 2021.08.05 접수) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 진행 중인 강제경매(채권자: 김OO) 역시 매각으로 소멸됩니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 제공된 등기부요약 정보에는 해당 권리가 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 김OO

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-09-17

확정일자: 2020-09-17

배당신고일자: 2025-07-09

대항력: 있음

비고: 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액 회수가 불확실할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임차인 윤OO

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-06-30

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 말소기준권리 이후의 임차인으로 대항력이 없으며, 보증금 회수가 불확실합니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 김OO의 존재로 인해 실질적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 부산의 중심 상업 및 업무지구에 위치하여 주변에 다양한 오피스텔, 상업용 빌딩, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있습니다. 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 1호선 중앙역 인근에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 역 주변의 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

제공된 정보로는 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 불일치

공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 추정됩니다. 이는 향후 용도 변경, 세금 문제, 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제로 이어질 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 김OO은 대항력을 가지고 있으며, 보증금 140,000,000원이 있습니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이 부분은 낙찰 후 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

다수의 압류 및 가압류가 설정되었던 이력이 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 리스크로 작용합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 중구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 입지 조건은 우수합니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 그리고 무엇보다 대항력 있는 임차인의 존재는 상당한 투자 리스크로 작용합니다. 신중한 접근과 철저한 권리 분석, 그리고 현장 조사를 통한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최중심 상업 지구의 오피스텔

* 지하철 1호선 중앙역 역세권으로 우수한 교통 접근성

* 주변 업무시설 및 상업시설 밀집로 인한 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 205,500,000원에서 210,000,000원 수준으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 140,000,000원)의 존재로 인한 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인 김OO의 보증금 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

구체적인 단일 예상 입찰가로는 190,000,000원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.