나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22267 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 525 대원칸타빌맴버스 104동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 양정동 소재 ‘양성초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 대원칸타빌맴버스 104동 11층 1103호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량진입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 양정역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 37층건 내 11층 1103호로서,
2006.08.29 사용승인되었으며,

외벽 : 화강석붙임마감 및 몰탈위페인팅,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로, 북측으로 약 폭 10미터 내외, 동측 및 남측으로 약 폭 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역
(2024-06-12)(최고높이 175m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)
(기준높이 125m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2025타경22267 (1)호로 진행 중인 부동산 경매 물건입니다.

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22267 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 525 대원칸타빌맴버스 104동 11층 1103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 526,000,000원

* 토지면적: 17.05㎡ (약 5.16평)

* 건물면적: 110.94㎡ (약 33.56평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공유물분할 경매, 대항력 있는 임차인 있음

* 건물명: 대원칸타빌멤버스

* 사용승인일: 2006년 08월 29일

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치한 대원칸타빌멤버스 아파트의 11층 1103호입니다.

* 위치 및 주위환경: '양성초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 도시철도 1호선 양정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m)로 지정되어 있으며, 건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역(2024-06-12 최고 높이 175m, 2025-06-11 기준 높이 125m) 및 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당됩니다.

* 인접 도로상태: 서측으로는 광대로, 북측으로는 약 10미터, 동측 및 남측으로는 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 주차시설이 마련되어 있습니다.

* 주변 시설: 양성초등학교가 인근에 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 경매 종류: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 본건 경매개시결정 등기(2025타경22267)로 추정됩니다.

* 인수되는 권리: 본 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권은 소멸되지 않으나 본건에는 해당 사항이 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 전입일자(사업일자): 2017-08-16

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임대 관계가 없거나, 채무 인수 사항이 없음을 의미할 수 있으나, 해당 금액이 0원으로 표기된 점은 특이사항으로 주의가 필요합니다. (임대 관계는 미상으로 기재됨)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 속한 대원칸타빌멤버스는 대단지 아파트로서, 단지 자체 및 주변 지역의 상권이 발달해 있습니다.

* 주변 지역 구성: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 소매점, 식당 등 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 고정 수요: 대단지 아파트의 고정 입주민을 바탕으로 안정적인 소비 수요가 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 아파트로, 편리한 주거 생활을 위한 기반 시설을 갖추고 있습니다.

* 아파트 단지 정보: 대원칸타빌멤버스는 총 6개 동, 840세대로 구성된 대단지입니다.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조의 37층 건물 중 11층에 위치하고 있으며, 2006년 8월 29일 사용승인되었습니다. 외벽은 화강석 붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 난방 및 설비: 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소화전, 화재경보 및 탐지 설비 등 기본적인 주거 편의 시설이 완비되어 있습니다.

* 주차: 단지 내 주차시설이 있으며, 지하주차대수는 18대입니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 경매 물건은 몇 가지 잠재적 리스크 요인을 가지고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김 이 대항력을 갖추고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 공유물분할 경매: 공유물분할을 위한 경매는 일반 경매와 달리, 소유권 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있어 절차 진행 및 명도 과정이 더 까다로울 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 최고 높이 제한 지역 등에 속해 있어 향후 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치한 대원칸타빌멤버스 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 대단지라는 장점을 가지고 있습니다. 공유물분할을 위한 경매로 진행되어 시세 대비 저가 취득의 기회가 될 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 표기된 점과 공유물분할 경매라는 특수성은 본건의 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으며, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 잠재적 가치 상승이 기대되지만, 리스크 요인을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 입찰가를 결정해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 교통 요지: 부산 도시철도 1호선 양정역 역세권에 위치하여 부산 시내 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 주거 환경: 대규모 아파트 단지로, 잘 갖추어진 단지 내 시설과 주변의 생활 편의시설을 이용하기 편리합니다.

* 가치 상승 잠재력: 공유물분할 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 있으며, 향후 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 교육 환경: 인근에 양성초등학교가 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 526,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 ~ 7월):

* 84.81㎡ (약 25.65평), 39층: 445,000,000원 (평당 약 1734.8만원)

* 84.86㎡ (약 25.67평), 4층: 400,000,000원 (평당 약 1558.2만원)

* 118.61㎡ (약 35.88평), 26층: 495,000,000원 (평당 약 1379.6만원)

본건은 110.94㎡ (약 33.56평)이며 11층에 위치하고 있습니다. 최근 거래 사례 중 면적이 유사한 118.61㎡ (26층)의 사례(495,000,000원)와 84.81㎡ (39층)의 사례(445,000,000원)를 비교했을 때, 본건의 층수(11층)는 중간 수준입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 0원, 공유물분할 경매라는 특수성을 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없음을 전제로, 위 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 4억 8천만원 ~ 5억 1천만원 수준으로 추정됩니다.

안정적인 투자를 위하여 약 4억 9천 5백만원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.