나이스옥션 법원경매 통영 2025타경537 [1] 경상남도 거제시 사등면 사곡리 832-3 사곡영진자이온아파트1단지 103동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 경상남도 거제시 사등면 사곡리 소재 '두동새마을회관' 서측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 등, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

본건 기호(2)은 경상남도 거제시 양정동 소재 '제산초등학교' 남동측에 인접해있으며 부근으로 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 기호(1,2)까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 103동 11층 1101호로서,
(사용승인일: 2014.6.30)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕 24층 건물 내 103동 1층 101호로서,
(사용승인일: 2009.3.11)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 기호(1,2)는 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

본건 기호(1,2)는 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호(1)는 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

본건 기호(2)는 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 기호(1) 북측 및 북동측으로 2차선 회전교차로 및 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

본건 기호(2) 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역 , 농림지역 , 주거용지(아파트) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(2): 제3종일반주거지역 , 주거용지(공동주택) , 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요) , 중로1류(폭 20m~25m)(2015-11-26)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(제산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(제산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(통큰아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경537 (1)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 사곡리 832-3 사곡영진자이온아파트1단지 103동 11층1101호

용도: 아파트

감정가: 158,000,000원

토지면적: 65.19㎡ (약 19.72평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 사OOOOOO

사용승인일: 2014년 06월 30일

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리 소재 '두동새마을회관' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 아파트 및 근린생활시설이 소재하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

단지 내 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

본건은 북측 및 북동측으로 2차선 회전교차로 및 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 농림지역, 주거용지(아파트), 지구단위계획구역에 속해 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 한

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 06월 28일

확정일자: 2021년 05월 20일

대항력: 있음

비고: 위 임차인은 대항력이 있으나, 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 보증금의 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

말소기준권리: 창원지방법원 2022카단50213 (가압류)

총 등기부채권액: 137,680,408원

인수 보증금: 0원 (제공된 자료 기준)

4. 상권분석

본건이 소재한 사곡리는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있어 입주민의 생활 편의를 높이고 있습니다.

주변으로 상업시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

아파트명: 사곡영진자이온1단지

주소: 경상남도 거제시 사등면 사곡리 832-3

건축년도: 2014년 06월 30일

총 동수: 9개동

세대수: 593세대

건물 규모: 최고 20층

전용면적: 약 85.00㎡ (약 25.71평) (분양면적 기준)

총 주차대수: 694대 (지하 624대, 지상 70대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인은 대항력을 가지고 있어, 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 제공된 정보에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 낙찰자가 직접 인수하는 금액은 없을 것으로 예상되나, 배당 절차에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 농림지역 등이 혼재되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 물건지 주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연차가 비교적 짧고(2014년 준공) 아파트 단지로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 곳에 위치하고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 여부에 대한 확인이 필수적입니다. 이 부분은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

향후 거제시 지역의 부동산 시장 동향과 본건의 임차인 관련 문제 해결 시점을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연차: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의시설: 단지 내 및 주변으로 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 거제 지역의 개발 계획 및 부동산 시장 회복 시 수혜를 받을 수 있는 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 85㎡)의 거래가는 2026년 6월 130,000,000원(15층) 및 140,000,000원(12층) 수준에서 형성되어 있습니다. 감정가는 158,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(110,000,000원)이 낙찰자가 인수하지 않는다고 가정할 때, 최근 실거래가 및 감정가를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 예상 범위이며, 임차인 관련 권리관계 및 배당 현황을 철저히 분석한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.