나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30974 [1] 경상남도 진주시 충무공동 69-3 윙스타워 2층씨211호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 「한일병원」남측 인근에 위치하는 구분건물 윙스타워 2층 씨211호로서, 주변은 근린생활시설, 병원, 오피스텔, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 소재 내부까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하2층, 지상19층 건물 내 2층 씨211호로서,
외벽:전면강화유리, 알루미늄복합판넬, 외장석 재 마감 등
내벽:몰탈위 페인팅 및 인테리어마감 등
창호:섀시 창호 등입니다.

이용상태

근린생활시설 (공유창고 (상호명:소포박스))으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(기숙사)등으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측, 남측, 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(대-보-3-34)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소-국-1-29)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-74)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 온천공보호구역(2018-01-25)<온천법>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상입니다.
2.기타:없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30974 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 69-3 윙스타워 2층 씨211호

용도: 근린상가 (건축물 현황상 제1,2종 근린생활시설)

감정가: 542,000,000원

토지면적: 25.87㎡ (약 7.83평)

건물면적: 73.92㎡ (약 22.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주원예농업협동조합

2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 충무공동에 위치한 윙스타워 2층 씨211호입니다.

단지 인근에 한일병원 등 의료시설과 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 밀집해 있어 잠재적 수요층 확보가 용이한 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 서측, 남측, 북측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

윙스타워 건물 자체는 2017년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 진주혁신도시의 랜드마크 역할을 하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 을4 근저당권(진주원예농업협동조합, 2022-04-26)보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 진행 중인 임의경매(2025타경30974)의 채권자는 진주원예농업협동조합입니다.

등기부상 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

임대관계는 미상으로 확인되었으며, 보증금 또한 미상이므로 인수하는 보증금은 없더라도 실제 점유하고 있는 임차인이 있다면 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 윙스타워는 지식산업센터, 근린생활시설, 기숙사 등 복합 용도로 구성된 건물입니다.

현재는 '공유창고 (상호명:소포박스)'로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

주변에 병원, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 사업체가 입점하기에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

진주혁신도시는 직장인구 약 9,756명이 종사하는 업무 밀집 지역으로, 잠재적인 배후 수요가 충분한 편입니다.

5. 생활정보

단지 인근에 한일병원 등 의료 시설이 위치해 있어 의료 접근성이 양호합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

건물이 위치한 충무공동은 경남진주혁신도시 개발 부지로, 지역 내 주요 시설들이 자리하고 있습니다.

주차와 관련하여 윙스타워 건물 자체 주차 공간이 있으며, 주변 고려병원 신축 부지가 윙스온천 전용 주차장으로 운영되기도 하는 등 주차 환경 개선 노력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 지상권자에게 지료를 지급해야 하거나, 지상권의 내용에 따라 재산권 행사에 제약이 따를 수 있는 중대한 리스크 요인이므로, 반드시 현장 조사 및 권리관계 재확인이 필요합니다.

임대 관계 및 보증금/차임이 미상으로, 현재 점유자가 있을 경우 이에 대한 확인이 필수적입니다.

복합 용도의 건물 특성상, 건물 전체의 관리 상태나 보안, 시설 운영 등이 개별 상가의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

별도의 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 진주시는 소각시설 건립 등을 추진 중인 것으로 파악됩니다. 다만, 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 진주혁신도시 내 윙스타워에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 배후 수요 또한 풍부한 입지를 갖추고 있습니다.

건축물 사용 승인일(2017년) 기준 비교적 신축 건물에 해당하며, 건물 자체의 관리 상태 및 주변 상권 활성화 가능성이 높다고 판단됩니다.

권리관계는 명확히 분석되어야 하나, 특히 '소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

임대차 관계가 불분명하므로, 실제 점유 현황 및 임대 조건 등을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자포인트

* 핵심 입지: 병원, 관공서, 아파트 단지 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 교통 및 접근성: 대로변에 인접하고 도로망이 잘 갖춰져 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편리.

* 준신축 건물: 2017년 준공된 건물로, 관리 상태 및 시설 이용에 대한 기대감이 높음.

* 복합 단지 효과: 지식산업센터, 근린생활시설, 기숙사 등이 복합된 단지로 유동인구 및 시너지 효과 기대.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 542,000,000원입니다.

인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성이 존재합니다.

가장 중요한 고려 사항은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존부 및 내용입니다. 만약 지상권이 존재하고 그 부담이 크다면, 이는 예상 입찰가를 산정하는 데 있어 매우 부정적인 영향을 미칠 것입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 파악된 지상권, 임차인 현황, 주변 시세, 공실률, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

최근 유사 물건의 거래 사례 및 경매 진행 현황 등을 참고하여 보수적인 관점에서 접근할 것을 권고합니다. (본 보고서에는 상세한 시장 조사 자료가 포함되어 있지 않아 구체적인 예상 입찰가 산출은 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.