나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30984 [1] 경상남도 하동군 청암면 명호리 626 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 청암면 명호리 소재 '명사마을회관' 북동측 인근에 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 답으로 이용중임.

기호(2) : 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 남동측으로 노폭 2~3 미터 내외의 진입로를 통해 농기계 등 접근 가능한 상태임.

기호(2) : 남동측으로 구거를 경유하여 노폭 2~3 미터 내외의 농로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역<하천법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

- 일괄매각.
- 본건 토지 일부는 각각 하천구역에 저촉인 바, 이를 감안하여 평가함.
- 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30984 (1)

소재지: 경상남도 하동군 청암면 명호리 626

용도: 답 (농지)

감정가: 금 111,714,000원

토지 면적: 4338.00㎡ (약 1312.39평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 (전체)

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치: 경상남도 하동군 청암면 명호리 소재 '명사마을회관' 북동측 인근에 위치함.

주위환경: 물건 주변은 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

접근성:

* 기호(1) 토지는 남동측 노폭 2~3미터 내외의 진입로를 통해 농기계 등 접근이 가능한 상태임.

* 기호(2) 토지는 남동측 구거를 경유하여 노폭 2~3미터 내외의 농로가 소재함.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음.

등기부상 말소기준권리(2015.09.22. 근저당권) 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

따라서 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태의 토지를 취득할 수 있음.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임대차 관계는 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

물건 소재지는 전형적인 농촌 지역으로, 주변에 마을 주택과 농경지, 임야가 주를 이루고 있음.

인근에 상업 시설이나 상권 형성에 영향을 미칠 만한 별도의 시설은 파악되지 않음.

따라서 상업적인 용도보다는 농업용 토지로서의 가치가 주된 평가 요소가 될 것으로 판단됨.

5. 생활정보

주변 생활 편의시설로는 '명사마을회관'이 인근에 위치하여 기본적인 공동체 시설 이용이 가능함.

주변 환경은 조용하고 한적한 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경을 제공함.

대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 읍면 소재지로 이동이 필요할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건은 농지(답)이므로, 낙찰자는 반드시 관할 시군구청에 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 함. 미제출 시 낙찰이 무효가 되고 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전 자격 확인이 필수적임.

하천구역 저촉: 토지의 일부가 하천구역에 저촉되어 있어, 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있음. 이는 감정평가 시 반영되었으나, 향후 구체적인 토지 이용 계획 수립 시 반드시 확인해야 할 사항임.

토지 접근성: 노폭 2~3미터 내외의 농로 및 진입로를 통해 접근 가능하므로, 대형 차량의 이동이나 진출입에 다소 불편함이 있을 수 있음.

토지이용계획상 제한: 본건 토지는 계획관리지역 내에 위치하나, 가축사육제한구역(모든 축종 제한, 전부 제한) 및 하천구역에 중복 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제약이 따름.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 청암면 명호리에 소재한 답(농지)으로, 경매 절차를 통해 취득할 수 있는 기회임.

주변은 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 농업 활동이나 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있으나, 상업 시설 및 편의시설 접근성은 다소 낮은 편임.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗하지만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 하천구역 저촉으로 인한 이용 제한 가능성을 사전에 반드시 확인해야 하는 물건임.

8. 투자 포인트

농업 목적의 실사용 토지 취득: 직접 영농을 계획하고 있거나, 농업 관련 소규모 시설(농기계 보관소 등) 설치를 고려하는 경우 적합할 수 있음.

지역 개발 가능성: 하동군 지역의 잠재적 개발 가능성 및 향후 가치 상승 요인을 장기적인 관점에서 고려해볼 수 있으나, 현재로서는 제한적인 판단이 필요함.

경쟁률 완화 기대: 농지라는 특성상 일반 투자자보다는 실수요자 위주의 입찰이 예상되어, 타 부동산 경매 물건 대비 경쟁률이 상대적으로 낮을 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

입찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 해당 물건의 실제 가치에 대한 개별적인 판단, 입찰 시점의 시장 상황 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

감정평가액은 금 111,714,000원이며, 본 가격을 참고하여 본인의 투자 성향, 자금 계획, 그리고 본건의 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

입찰 시에는 법원에서 요구하는 입찰 보증금(감정가의 10%인 11,171,400원)을 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.