나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30976 [1] 경상남도 진주시 강남동 199-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 진주시 강남동 소재 `진주일동미라주아파트' 남측 인근에 위치하며,
주위는 기존주택지대로서, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입은 불가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

자체지면 대체로 평탄한 유사 정방형의 토지로서, 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 맹지이나, 서측으로 사유지를 통해 개설되어 있는 약1.2미터폭 내외의
막다른 골목도로가 있으며, 이는 장기간 통행하지 않아 잡풀 등이 무성한 상태이오니, 경매
시 유의하시기 바람.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2021-04-20)(경상대학교병원
옥상헬기장)<공항시설법>.

제시목록 외의 물건

별첨 `개황도'상 도시된 기호(ㄱ,ㄴ,ㄹ)과 같이 소재하며, 구조, 규모, 이용상태 등으로
판단할 경우에 본건 토지의 사용수익에 영향을 미칠 것으로 사료되오니, 경매시 소유권 및
일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1,2-2)는 현황 `멸실'되었음.
기호(2-3) : 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 몰탈위페인팅, 치장벽돌 마감,
내벽 : 벽지 마감 등,
바닥 : 장판지 등,
창호 : 새시 및 목재이중창구조임.
기호(2-4) : 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감,
내벽 : 벽지마감,
바닥 : 장판지 마감,
창호 : 새시창구조임.

이용상태

기호(2-3) : 주택임.
기호(2-4) : 주택임.

설비내역

본건 건물은 장기간 공가 상태로 방치되고, 잠금장치 등으로 인하여 부득이하게 설비 유무
및 정상작동 여부 등의 확인이 불가한 상태이오니, 경매시 참고하시기 바람.

부합물 및 종물

별첨 `개황도'상 도시된 기호(ㄷ)과 같이 소재하며, 구조, 규모, 이용상태 등으로 판단할
경우에 본건 토지의 사용수익에 별 다른 영향은 없을 것으로 사료되오니, 경매시 소유권
및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2-1,2-2) : 현황 `멸실'되었음.
기호(2-3) : 제시목록상 면적은 37.62㎡이나, 개략적인 실측면적은 약57.5㎡로 초과 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 장기간 공가 상태로 방치되어 있으나, 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄹ') 매각 포함.
-건물 기호 2-1, 2-2는 현황 멸실됨.
-건물 기호 2-3은 공부상 37.62㎡이나 현황 57.5㎡로 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.2. 소재지 및 용도

1.3. 면적 및 건물 현황

1.4. 감정가 및 경매 구분

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.2. 교통 상황

2.3. 도로 접근성

2.4. 토지 이용 계획

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

3.2. 등기부 현황

3.3. 인수/소멸 권리

3.4. 임차인 현황

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

4.2. 혐오시설 분석

5. 생활정보

5.1. 편의시설

5.2. 교육시설

5.3. 의료시설

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 면적 차이

6.2. 맹지 및 도로 접근성

6.3. 장기 공가 및 설비 확인 불가

6.4. 건물 멸실 및 현황 상이

6.5. 기타 제약사항 (토지 이용 계획)

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

I will now compile the report.

The previous searches did not provide specific comparable sales for detached houses *in Gangnam-dong* that would directly inform the estimated bid price beyond the appraisal value. The "해오름빌라" data is for a multi-family type, and other detached house examples are from different Jinju neighborhoods or are from 2021-2022, making them less current. Therefore, I will base the estimated bid price on the appraisal value as a starting point, adjusted by considering the listed risks and potential upside. The total debt of 132,800,000 KRW is significantly lower than the appraisal value of 156,345,800 KRW, indicating potential equity.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 진주지원 2025타경30976 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 진주원예농업협동조합입니다.

1.2. 소재지 및 용도

소재지는 경상남도 진주시 강남동 199-6번지이며, 물건의 용도는 단독주택입니다.

1.3. 면적 및 건물 현황

토지 면적은 152.00㎡ (약 45.98평)입니다.

건물 면적은 88.32㎡ (약 26.72평)입니다.

제시외 건물 면적은 45.20㎡ (약 13.67평)이며, 이는 매각에 포함됩니다.

1.4. 감정가 및 경매 구분

감정평가액은 156,345,800원입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄로 매각하는 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건 토지는 경상남도 진주시 강남동 소재 '진주일동미라주아파트' 남측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대로서 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 직접적인 출입은 다소 어렵다고 보입니다. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

토지는 지적도상 맹지이나, 서측으로 사유지를 통해 개설된 약 1.2미터 폭 내외의 막다른 골목길을 통해 접근이 가능합니다. 다만, 해당 골목길은 장기간 통행이 없어 잡풀 등이 무성한 상태이므로 경매 진행 시 유의해야 합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역(경상대학교병원 옥상헬기장)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 상 말소기준권리는 2015년 5월 26일 접수된 진주원예농업협동조합의 근저당권(을4)입니다.

3.2. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부에는 소유권이전, 근저당권, 임의경매개시결정 등 다수의 권리 내역이 존재합니다. 주요 권리로는 진주원예농업협동조합의 근저당권(2015.05.26. 63,600,000원), 강인숙의 근저당권(2023.09.01. 50,000,000원), 진주원예농업협동조합의 임의경매개시결정(2025.06.30. 70,312,436원) 등이 있습니다. 등기부 채권 총액은 132,800,000원입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임대 관계는 미상이며, 장기간 공가 상태로 방치된 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변은 기존 주택지대와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 단독주택, 아파트 단지 및 상가들이 분포하고 있습니다.

4.2. 혐오시설 분석

주변 지역(강남동 199-6번지) 인근에서 심각한 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에 나타나지 않았습니다. 다만, 진주시 내동면 지역에 쓰레기 매립장, 소각장, 가축분뇨 처리 시설 등 혐오시설이 집중되어 있다는 보도가 있습니다. 본건 소재지는 해당 지역과 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단독주택 및 아파트 단지 인근에 형성된 기존 주택지대이므로, 기본적인 근린생활시설(마트, 소매점 등)은 존재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

진주시 내에 가람초등학교, 가좌초등학교, 진주중학교, 진주고등학교 등이 위치하고 있으나, 본건 소재지로부터의 구체적인 통학 거리 및 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 의료시설

경상대학교병원 헬기장 장애물 제한 구역에 해당될 정도로, 경상대학교 병원이 인근에 위치하고 있음을 유추할 수 있습니다. 이는 의료시설 이용에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 면적 차이

감정서상 'ㄱ~ㄹ'로 표시된 제시외 건물들이 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 이들 건물의 소유권 관계 및 실제 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 건물 기호 2-3은 공부상 면적(37.62㎡)보다 현황 실측 면적(57.5㎡)이 더 큰 차이가 있어, 이에 대한 주의가 요구됩니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

토지가 지적도상 맹지이며, 유일한 접근로인 사유지를 통한 막다른 골목길이 잡풀 등으로 막혀 있는 점은 진입 및 이용에 불편을 초래할 수 있습니다.

6.3. 장기 공가 및 설비 확인 불가

건물이 장기간 공가 상태로 방치되어 있어 내부 설비의 유무 및 정상 작동 여부를 확인하기 어렵습니다. 이는 인수 후 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.4. 건물 멸실 및 현황 상이

건물 기호 2-1, 2-2는 현황 멸실되었으며, 기호 2-3은 공부상 면적과 현황 면적이 상이한 점은 건물 상태 및 등기부 상의 정보와 실제 현황 간의 불일치 가능성을 보여줍니다.

6.5. 기타 제약사항 (토지 이용 계획)

일반상업지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 강남동에 위치한 단독주택으로, 감정가 대비 채권 총액이 낮은 편이며 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 주변은 주택가로 형성되어 있고, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

하지만, 맹지로서의 도로 접근성 문제, 장기 공가로 인한 건물 노후 및 설비 확인 불가, 제시외 건물 존재 및 면적 차이, 멸실된 건물 등 잠재적 리스크 요소를 다수 내포하고 있습니다. 특히, 맹지 및 막힌 골목길 문제는 실제 이용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 채권 총액 대비 감정가: 낙찰 후 권리상의 큰 문제는 없어 보이며, 시세 대비 저가 취득 가능성이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 건물 활용 또는 토지 자체의 가치를 고려한 투자가 가능합니다.

* 주거지 내 위치: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 토지 이용 계획상 일반상업지역으로, 향후 용도 변경 또는 개발 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 156,345,800원이며, 총 채권액은 132,800,000원입니다.

주변 단독주택 실거래가 정보가 구체적으로 파악되지 않아 정확한 시세 산정에 어려움이 있으나, 제시된 감정가와 주변 지역의 주택 시장 상황, 그리고 본 물건이 가진 리스크 요인(맹지, 건물 상태 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 맹지 문제를 해결하기 위한 인접 토지 매입 가능성, 건물 리모델링 비용, 제시외 건물 처리 방안 등을 면밀히 검토한 후, 본건의 잠재적 가치와 수리 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 실사 및 추가적인 시세 조사를 통해 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. (인수할 보증금 없는 임차인 없음).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.