나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20716 [1] 경상남도 의령군 정곡면 상촌리 455 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 정곡면 상촌리 소재 '상촌마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지, 임야 등으로 형성된 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 기호(1),(3)토지 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-본건 기호(1)토지는 평지 내 부정형의 토지이고, 현황 “주거용 건부지”로 이용 중임.
-본건 기호(3)토지는 완경사지 내 부정형의 토지이고, 현황 “묵전” 상태임.

인접 도로상태

-본건 기호(1)토지는 지적도상 맹지이나, 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 개설된 포장도로에 접함.
-본건 기호(3)토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역<하천법>
- 기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호(1),(3)토지 지상위에 제시외수목(자생목)이 수주 식재되어 있으나, 수종, 식재수 등으로 보아 별도의 경제적가치가 있는 고가의 수목이 아닌바, 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가 하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 4p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 목조 스레이트지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1960년)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2) : 주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉤)이 소재하고, 감정평가목적 등을 고려 실측면적으로 평가하였으며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단되는바, 토지 평가시 이에 구애 없이 평가하였음.(※소유권 확인 및 일괄경매 여부는 경매 진행시 재확인 하시기 바람.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 4p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각(공유자우선매수권 행사는 1회에 한함). 목록1,3 지상 수목은 토지 가격에 포함되었고, 지적도상 맹지임. 목록2 건물중 ‘목조 스레이트지붕 단층 농업생산시설 12.9㎡ 및 11.5㎡’ 는 현황 소재불명 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 마산지원 2025타경20716 (1)

소재지: 경상남도 의령군 정곡면 상촌리 455

용도: 단독주택

감정가: 123,822,000 원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2.2. 토지 정보

총 토지 면적: 781.00㎡ (약 236.25 평)

토지 지분 면적: 195.25㎡ (약 59.06 평)

토지 이용 현황: 본건 기호(1) 토지는 평지 내 부정형으로 “주거용 건부지”로 이용 중이며, 기호(3) 토지는 완경사지 내 부정형으로 “묵전” 상태임.

도로 상태: 기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나, 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 개설된 포장도로에 접함. 기호(3) 토지는 지적도상 맹지임.

토지 이용계획:

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 하천구역.

기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종 제한)).

기타 토지 사항: 본건 기호(1),(3) 토지 지상 수목은 토지 가격에 포함되어 평가되었음.

2.3. 건물 정보

총 건물 면적: 73.10㎡ (약 22.11 평)

건물 지분 면적: 18.27㎡ (약 5.53 평)

건물 제시외 면적: 28.64㎡ (약 8.66 평)

건물 구조: 목조 스레이트지붕 단층 건물

사용승인일: 1960년

건물 이용 현황: 주택으로 이용 중임.

제시외 건물: 목록2 건물 중 ‘목조 스레이트지붕 단층 농업생산시설 12.9㎡ 및 11.5㎡’는 현황 소재불명 상태임.

2.4. 매각 대상 및 특이사항

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (토지 1/4, 건물 1/4 지분으로 추정)

매각 구분: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

특이사항: 공유자우선매수신고 가능 (1회에 한함).

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 경상남도 의령군 정곡면 상촌리 소재 '상촌마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지, 임야 등으로 형성된 마을주변 농경지대임.

3.2. 교통 상황

본건 기호(1),(3)토지 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

토지 등기부: 2025년 07월 07일 한국자산관리공사 (3번조용수지분강제경매)

건물 등기부: 2025년 07월 07일 한국자산관리공사 (1번조용수지분강제경매)

채권액: 205,068,186원 (한국자산관리공사)

4.2. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 촉탁등기 말소 대상 권리들은 소멸될 예정임.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으므로, 이에 대한 확인 및 대비가 필요함.

4.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 임대관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요함.

5. 상권분석

* 본 물건은 마을주변 농경지대로 형성되어 있어, 활발한 상업 기능을 기대하기는 어려움.

* 주변은 단독주택과 농경지, 임야가 주를 이루며, 별도의 집단 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이 있을 것으로 예상됨.

6. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 가능하나 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 것으로 보임.

* 편의시설: 소재지 주변의 마을회관 등 기본적인 시설 외, 대규모 편의시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 판단됨.

* 환경: 농경지 및 임야에 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 자연환경을 누릴 수 있음.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색을 통해 본 물건 주변에 특정 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않음.

7. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 지분이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 향후 재산권 행사 시 공유자와의 협의가 필수적임. 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있음.

* 맹지: 토지 기호(3)는 지적도상 맹지이며, 기호(1) 역시 지적도상 맹지이나 일부 도로에 접해 있어 토지 이용 및 건축에 제한이 있을 수 있음.

* 건물 노후: 1960년 건축된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 높음.

* 소재불명 건물: 일부 제시외 건물(농업생산시설)이 현황 소재불명 상태로, 이에 대한 확인 및 처리가 필요할 수 있음.

* 미상 임대차: 임대관계가 미상인 경우, 예상치 못한 명도 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야 함.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 경우, 해당 권리에 대한 인수 또는 정리가 필요할 수 있음.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 의령군에 위치한 단독주택 지분 경매 물건으로, 토지 및 건물 지분으로 매각이 진행됩니다. 지분매각, 맹지, 1960년 건축된 노후 건물, 소재불명 제시외 건물, 소멸되지 않는 지상권 등 복합적인 권리 관계와 물리적 상태를 가지고 있어 권리 분석 및 현장 조사가 철저히 선행되어야 합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 고려해야 할 사항입니다. 현 시세 대비 가격 메리트가 있다면 신중한 접근이 필요하나, 명확한 권리관계 확인 및 추가적인 개발 가능성 등을 종합적으로 검토하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인한 시세 대비 낮은 낙찰가 기대 가능성.

* 계획관리지역 토지로서 향후 활용 가능성 모색.

* 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있음.

10. 예상 입찰가

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 제공된 감정가 123,822,000원의 1/4 지분으로 추정됩니다.

* 감정가 (추정): 123,822,000원

* 지분 비율 (추정): 1/4

* 감정가 대비 지분 가치 (추정): 약 30,955,500원

제시된 리스크 요인(지분매각, 맹지, 노후건물, 소재불명 건물, 소멸되지 않는 지상권 등)을 감안하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 자료가 제공되지 않아 정확한 시세 분석은 어려우나, 통상적인 경매 낙찰가율 및 물건의 하자, 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 지분 가치의 60% ~ 80% 수준인 약 18,500,000원 ~ 24,800,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.