나이스옥션 법원경매 진주 2025타경792 [1] 경상남도 남해군 삼동면 금송리 312 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 삼동면 금송리 소재 '금송마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 완경사지대 부정형의 토지로서, 현황 ‘휴경지’상태임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 생산관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 소하천구역(둔촌천)<소하천정비법>, 소하천예정지(둔촌천)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-현황 휴경지 상태이며 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 남해군 삼동면 금송리 312에 소재한 토지입니다.

사건번호는 진주지원 2025타경792 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

물건의 용도는 답이며, 현재 이용 상태는 휴경지입니다.

토지 면적은 3693.00㎡ (약 1117.15평)이고, 건물 면적은 없습니다.

총 감정가는 243,738,000원입니다.

매각 대상은 토지 전체이며, 채권자는 하동축산업협동조합입니다.

농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수될 수 있습니다.

공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 남해군 삼동면 금송리 소재 '금송마을' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 전·답 등의 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.

차량 출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 자체는 완경사지대의 부정형 토지이며, 현재 휴경지 상태입니다.

지적도상 맹지이므로 도로 확보 방안이 필요합니다.

토지는 생산관리지역에 해당하며, 소하천(저촉), 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 소하천구역(둔촌천), 소하천예정지(둔촌천) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 8월 16일자 하동축산업협동조합의 근저당권(채권최고액 208,000,000원)입니다.

매각으로 인해 근저당권(을6), 지상권(을9, 말소됨), 가압류(갑11, 갑10), 압류(갑14, 갑15, 갑16), 근저당권(을10) 등 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재될 수 있으나, 등기부 요약상 을9 지상권은 말소된 것으로 확인되어 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 359,387,988원입니다.

임차인 현황: 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 삼동면은 남해군의 주요 관광지인 독일마을, 죽방렴, 물건방조어부림 등이 위치한 지역입니다.

최근 삼동면 지족 구거리를 중심으로 골목상권 활성화 사업이 추진되어 편의시설 확충 및 환경 개선이 이루어지고 있습니다.

남해군은 농어촌 기본소득 시행을 통해 지역 상권 매출 증대 및 가계 경제 활성화 효과를 보고 있으며, 특히 삼동면 지역에서도 지급액 대비 높은 사용률을 기록하며 외부 구매력을 지역으로 유인하는 효과가 나타나고 있습니다.

이는 지역 상권 전반에 긍정적인 영향을 미치고 있으며, 여가·문화, 의료·보건, 쇼핑·유통, 음식업 등 다양한 업종에서 매출 증가세를 보이고 있습니다.

금송마을 자체적으로는 갯벌체험 등 지역 특색을 활용한 관광 콘텐츠가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 마을 인근 농경지에 위치하고 있어, 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역으로의 접근이 필요할 것으로 보입니다.

남해군 삼동면에는 경남해양과학고등학교, 삼동초등학교, 지족초등학교 등이 위치해 있습니다.

인근 관광지로는 독일마을, 물건방조어부림, 해오름예술촌, 나비생태공원, 지족어촌체험마을, 동천물놀이장 등이 있습니다.

전반적인 교통 환경은 보통 수준으로, 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용 시에는 인근 버스정류장을 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

맹지: 지적도상 맹지이므로, 건축 및 개발 시 도로 확보를 위한 법적 절차 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한: 생산관리지역, 소하천 구역/예정지, 마을경관관리지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 소하천 저촉 부분이 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

현황 휴경지: 현재 이용되지 않고 휴경지 상태이므로, 향후 농작물 재배 또는 다른 용도로 활용하기 위한 별도의 계획 및 비용이 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 탐색 결과, 본건 인근에서 특정 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 삼동면 금송리 소재 토지로, 아름다운 자연환경과 관광 명소가 인접해 있는 지역에 위치합니다.

다만, 현재 농지(답)이며 지적도상 맹지이고, 현황 휴경지 상태라는 점은 개발 및 활용에 있어 중요한 고려사항입니다.

농지취득자격증명 제출 의무와 더불어, 맹지 해소를 위한 도로 확보 방안 마련이 필수적입니다. 또한, 생산관리지역 내 소하천 관련 규제 등 토지이용계획을 면밀히 검토해야 합니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 매수인은 모든 법적 절차 및 규제를 충분히 숙지하고 신중하게 접근해야 할 것입니다.

남해군 지역의 전반적인 상권 활성화 추세와 관광객 유입 증가는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

관광지 인접: 독일마을 등 남해의 주요 관광지와 인접하여 관광객 수요를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

지역 경제 활성화: 남해군의 농어촌 기본소득 정책 등으로 지역 경제가 활성화되고 있어, 장기적인 토지 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

자연환경: 금송마을 자체의 갯벌 체험 등 지역 특색과 함께 청정 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가, 권리분석 결과, 물건의 현황, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 추가 제반 비용(농지취득 관련, 맹지 해소 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 상세 물건 상태 확인, 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가 조사, 그리고 맹지 해소 및 개발 가능성에 대한 법률적, 건축적 검토가 필수적입니다.

이러한 추가적인 분석 없이는 합리적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.