나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11655 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 6동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하고 주위는
공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 위치 및 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 1층 105호로서,
(사용승인일: 1996.06.08.)
외 벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감,
창 호: PVC창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급?배수설비, 소방설비, 도시가스개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 남서하향의 완경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 동측으로 노폭 약 30m 내외의 도로, 남측으로 노폭 약 25m 내외의 도로, 북측으로 노폭 약 7m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 인근 유사물건의 내부구조, 공부 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 응찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11655 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 6동 1층 105호

용도: 아파트

감정가: 159,000,000원

토지면적: 24.70㎡ (약 7.47평)

토지지분: 24.7㎡ (약 7.47평)

건물면적: 49.87㎡ (약 15.09평)

건물지분: 49.865㎡ (약 15.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

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1.2. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

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1.3. 교통상황

본 건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 위치 및 대중교통편 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통입니다.

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1.4. 건물 구조 및 이용 상태

본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 1층 105호로서, 1996년 6월 8일 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 PVC 창호 마감입니다. 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

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1.5. 토지 이용 현황

본 건 대지권의 목적인 토지는 남서하향의 완경사지대 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 30m, 남측으로 노폭 약 25m, 북측으로 노폭 약 7m의 도로와 각각 접해 있습니다.

2. 입지조건

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2.1. 주변 시설

본 건은 대암초등학교, 창원동중학교, 안남중학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있으며, 주변에 다수의 공동주택 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 우수합니다. 대규모 공원이나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

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2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건의 토지는 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대암고등학교, 대암초등학교, 아이뜰유치원, 안남중학교, 자연유치원), 절대보호구역(대암초등학교, 아이뜰유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2016년 5월 9일 접수된 중소기업은행 근저당권(을7, 28,800,000원)입니다. 이 외 등기부상 채권 총액은 1,428,016,417원이며, 등기부 기재된 대부분의 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

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3.2. 임차인 현황

임차인 '강 '은 보증금 120,000,000원, 차임 0원이며, 2016년 4월 20일 전입, 2016년 4월 21일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2025년 8월 6일입니다. 현재 등기부상 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

단, 물건명세서 및 주의사항에 '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 기재와 같이, 실제 현황은 추가 확인이 필요하며, 임차인의 보증금 및 권리 관계를 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

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4.1. 아파트 단지 정보

본 건은 대방그린빌아파트 6동 1층 105호로, 해당 아파트는 1996년 6월 8일 사용승인되었으며, 총 18층 건물입니다. 해당 단지는 총 834세대로 구성되어 있으며, 지하주차장을 포함하여 총 212대의 주차 공간이 마련되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

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4.2. 아파트 매매/임대 시세

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(전용면적 약 39.715㎡)의 대방그린빌 아파트 매매가는 2026년 5월 19일 97,000,000원(3층), 2026년 5월 20일 133,000,000원(6층), 2026년 6월 6일 115,000,000원(7층)으로 확인되었습니다. 평균적인 시세는 약 115,000,000원에서 133,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

전월세 시세는 보증금 1,000,000원에 월세 400,000원부터 보증금 12,100,000원에 월세 0원까지 다양하게 분포하고 있으며, 이는 최근 등재된 임차인 '강 '의 보증금(120,000,000원, 차임 0원)과 유사한 경향을 보입니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 생활 인프라

단지 인근에 대암초등학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 근린생활시설 및 공동주택이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

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5.2. 단지 내/외부 시설

대방그린빌아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 운영되고 있어 입주민 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

등기부상 대항력 없는 임차인 '강 '의 보증금 120,000,000원은 인수되지 않는 것으로 분석되나, '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 주의사항이 존재하여, 실제 거주 중인 임차인의 권리 관계 및 추가 임차인 존재 여부를 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

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6.2. 기타 리스크

감정평가서상 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 실제 내부 이용 상태 및 관리 상태를 상정하여 평가되었습니다. 따라서, 경매 응찰 전 반드시 내부 상태를 직접 재확인하여 하자 여부, 수리 필요성 등을 파악해야 합니다. 또한, 공동담보 물건으로 추가적인 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 경상남도 창원시 성산구 대방동에 위치한 아파트로, 주변에 교육시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 주거 환경은 양호합니다. 최근 매매 시세가 감정가보다 낮게 형성된 점은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다. 권리관계는 비교적 명확하게 분석되나, '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 문구와 내부 확인 불가라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 따라서, 철저한 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태와 실제 권리 관계를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

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* 안정적인 주거 지역 내 위치 및 교육 시설 인접

* 최근 실거래가 대비 감정평가액의 차이 (시장 가격과의 괴리 가능성)

* 인수 부담이 적은 권리관계 (현재까지 파악된 정보 기준)

9. 예상 입찰가

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본 건의 최근 매매 시세는 약 115,000,000원에서 133,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 감정가는 159,000,000원입니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

내부 상태 확인 불가 및 임차인 관련 주의사항 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 중 6층 매물의 거래가액 133,000,000원을 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

이에, 현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 120,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 현장 방문 후 내부 상태 및 권리 관계 재확인 시 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.