나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11729 [1] 경상남도 김해시 전하동 977-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원감정 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 전하동 소재 '김해시농업기술센터' 남동측 인근에 위치하며, 부근은
농경지 및 농가주택 등이 혼재하는 근교 경지정리지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, '답'으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 3m의 농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

. 임대관계 : 미상임
. 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11729 (1)

채권자: 김OOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경상남도 김해시 전하동 977-2

용도: 답 (논)

감정가: 372,444,000원

토지면적: 1514.00㎡ (약 458평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각 (토지만 매각 대상)

경매구분: 부동산임의경매

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 농지취득자격증명,

* 주의사항: 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 반환받지 못함.

* 특수물건정보: 농지취득자격증명,

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 전하동에 위치하며, '김해시농업기술센터' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지와 농가주택이 혼재된 근교 농경지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

인접 토지와 비교했을 때 등고 평탄한 장방형(세장형) 토지이며, 현재 '답'(논)으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지의 동측으로 폭 약 3m의 농로가 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속합니다. 또한, 가축 사육이 제한되는 구역(모든 축종 제한지역)이며, 개발제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 법적 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전 이력이 다수 존재하며, 근저당 및 가압류, 임의경매개시 결정 등 다수의 권리사항이 등기되어 있습니다.

3.2. 채권 총액

등기부상의 채권 총액은 558,256,342원입니다.

3.3. 말소기준권리

을3번 근저당권(김해농업협동조합, 2019-01-18 접수, 288,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 보증금액이 '0원'으로 확인되나, 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건지는 김해시 전하동의 농경지대 내에 위치하고 있으며, 김해시농업기술센터와 인접해 있어 농업 관련 활동이 이루어지는 지역적 특성을 보입니다. 주변에는 농경지와 더불어 농가 주택이 산재해 있습니다.

4.2. 주변 시설

'김해시농업기술센터'가 인근에 위치하여 농업 관련 정보 및 기술 지원 접근성이 용이할 수 있습니다. 전반적인 지역은 농업 위주로 형성되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 농업 관련 시설 및 주거 시설이 주를 이룹니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

가장 근접한 편의시설은 인근 버스정류장이며, 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 지역이 농경지대인 점을 고려할 때, 대형마트, 병원 등 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 예상됩니다.

5.2. 기타

토지이용계획상 개발제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 대한 개발 가능성이 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점입니다. 해당 증명서를 제출하지 못할 경우, 낙찰받더라도 매수 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다. 따라서 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용 제한

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하지만, 개발제한구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지의 사용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 이는 추후 토지의 활용 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임차인 현황상 인수 보증금이 0원이지만, 임대 관계가 '미상'으로 조사되어 잠재적인 임차인 존재 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다. 다만, 보증금 합계가 0원이므로 금전적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 전하동 소재의 농지(답)로, 감정가는 3억 7천여만 원 수준입니다. 토지 등기부상 권리 관계는 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 개발제한구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 농업 목적의 실사용자 또는 관련 사업을 영위하는 경우에 고려해볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 농업 목적의 실사용자에게 유리: 실제 농사를 짓거나 농업 사업을 계획하는 분들에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

* 김해시농업기술센터 인근: 농업 관련 지원 시설 접근성이 양호합니다.

* 제한적인 입찰 경쟁 예상: 농지취득자격증명 요건 및 개발제한 등의 제약으로 인해 일반적인 투자자들의 관심이 낮을 수 있어, 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 본건의 활용 가능성, 낙찰 후 예상되는 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 인수해야 할 보증금(임차인 관련)이 0원인 점을 감안하여, 본건의 경우 감정가(372,444,000원) 이하에서 입찰가를 산정하되, 실제 농지 취득 가능성 및 개발제한으로 인한 효용 가치를 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 향후 시장 동향 및 본건의 추가적인 현장 조사를 통해 보다 정확한 입찰가 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.