나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12098 [1] 울산광역시 동구 화정동 646-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 ""화정동 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로 자체지반 대체로 평탄하며, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2016-12-12)(화진중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

나. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서,

- 외벽 : 치장석 및 치장타일 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.

- 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등.

- 창호 : 하이샷시 2중창 및 목재 및 알미늄 2중창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 상하수도설비, 전기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등
갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 ‘사진용지’및 ’지적 및 건물개황도’에서 보듯이 제시외건물 ㄱ~ㅁ이 소재하나
그 규모, 용도, 구조 등으로 보아 본건 건물의 부합물 및 종물로 보이므로 이를 평가에
포함하였으며, 당해 제시외건물로 인하여 토지가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 1층은 소유자 자가점유, 2층은 공실로 탐문되었으나 구체적인 임대내역 등은
재확인을 요함.

나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(철골조 판넬지붕 옥상소재 차양 81.2㎡, 조적조 스라브지붕 계단밑소재 변소 3㎡, 목조 판넬지붕 1층소재 차양 1.7㎡, 판넬구조 판넬지붕 2층소재 보일러실 2.5㎡, 판넬구조 판넬지붕 2층소재 보일러실 0.5㎡) 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12098 (1)

소재지: 울산광역시 동구 화정동 646-15 (신주소: 울산광역시 동구 화정6길 37-1)

용도: 단독주택

감정가: 265,905,800원

토지면적: 118.00㎡ (약 35.69평)

건물면적: 122.09㎡ (약 36.93평)

건물 제시외면적: 88.90㎡ (약 26.89평)

토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사펜타어드밴스대부

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 동구 화정동 소재 "화정동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호함.

토지형상 및 이용상태: 세장형 토지로 자체 지반은 대체로 평탄하며, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(화진중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당함.

1.2. 권리분석

소유권: 등기부등본상 소유권은 윤영춘 외 1명에서 시작하여 윤수덕에게 이전되었음.

권리분석 요약:

* 말소기준권리: 2024년 9월 12일 접수된 주식회사펜타어드밴스대부 근저당권 (을3)

* 매각으로 인해 말소될 권리:

* 주식회사펜타어드밴스대부 근저당권 (을3) 및 관련 질권 (을3-2, 을3-3)

* 울산원예농업협동조합 가압류 (갑6)

* 주식회사카카오뱅크 가압류 (갑7)

* 주식회사펜타어드밴스대부 임의경매개시결정 (갑8)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 말소 예정임)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 1층은 소유자 자가점유, 2층은 공실로 탐문되었으나, 구체적인 임대 내역 등은 재확인이 필요함.

* 주의: 임대내역이 불분명하므로 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 인수되는 권리 여부를 재확인해야 함. (본건의 경우, 보증금 0원으로 명시되어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보임)

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 단지 내 또는 유사 단지 거래 사례는 확인되지 않으나, 주변의 다세대 및 연립주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 백산파인힐 (1996년식, 84.16㎡): 2026년 1월 149,500,000원 거래. (㎡당 약 178만원)

* 목원골든 (2001년식, 73.47㎡): 2026년 5월 95,000,000원 거래. (㎡당 약 129만원)

* 대흥주택(나,다) (1978년식, 35.34㎡): 2026년 5월 22,000,000원 거래. (㎡당 약 62만원)

* 본 물건은 단독주택으로, 위에 제시된 다세대/연립주택과는 직접적인 비교는 어려우나, 면적 및 건축 연도를 고려할 때 감정가 수준에서 시세가 형성될 가능성이 있음.

* 인근 지역은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호함.

1.4. 생활정보

편의시설: 화정동 행정복지센터, 각종 근린생활시설 등 이용 가능.

교육시설: 화진중학교가 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항은 없을 것으로 판단됨. (정확한 범위는 교육청 문의 필요)

교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 용이.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 총 88.90㎡ (약 26.89평)의 제시외 건물(차양, 변소, 보일러실 등)이 매각에 포함되나, 이로 인한 토지 가격 영향은 미미할 것으로 판단됨. 다만, 건축물대장과의 불일치 여부 및 실제 활용 가능성은 확인 필요.

건축물 노후도: 1980년 10월 건축 허가, 1981년 5월 사용 승인된 건물로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

토지이용계획: 가축사육제한구역으로, 해당 지역에서의 가축 사육은 제한됨.

도로 접면: 약 3미터 폭의 막다른 도로에 접해 있어, 차량 통행 및 진출입에 다소 제약이 있을 수 있음.

주변 개발: 화정1지구, 화정2지구 등 도시개발사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 지역 환경 변화 가능성 있음. (Search Result)

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 화정동에 위치한 단독주택으로, 주거 환경 및 교통 여건이 보통 수준임.

토지 및 건물 일괄 매각으로, 명확한 권리 분석 결과 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 소유권을 취득할 수 있음.

별도의 인수되는 임차보증금이 없는 점은 투자에 긍정적인 요소임.

건축 연도(1980년)를 고려할 때 노후화에 따른 수리 비용 및 제시외 건물 관련 사항을 면밀히 검토할 필요가 있음.

주변 유사 부동산의 거래 사례를 바탕으로 감정가 대비 적정 입찰가 산정이 중요함.

인근 지역의 도시개발사업 진행은 장기적인 가치 상승 가능성을 시사함. (Search Result)

1.7. 투자 포인트

깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없음.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능.

수요가 있는 주거지: 단독주택, 다가구주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로 지속적인 주거 수요 기대.

자가 점유 가능성: 1층 소유자 점유, 2층 공실로 확인되어 입주 또는 임대 용이.

지역 개발 호재: 주변 도시개발사업은 향후 지역 가치 상승 잠재력을 제공함. (Search Result)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 265,905,800원

본 물건은 토지면적 118.00㎡(약 35.69평), 건물면적 122.09㎡(약 36.93평)의 단독주택으로, 건축 연도(1980년) 및 제시외 건물(88.90㎡) 존재를 고려할 필요가 있음.

주변 유사 물건의 거래가격을 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있음.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70%~90% 선에서 결정되는 경향이 있음.

본 건의 경우, 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 감정가의 80% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안함.

예상 입찰가 범위: 212,724,640원 ~ 226,009,262원 (감정가 265,905,800원의 80% ~ 85%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.