나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12090 [1] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 70-20 오션팰리스 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재""성동초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 공동주택, 숙박시설 ,근린생활시설 등이 혼재해 있으며,주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 7층 704호 로서 ,
외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 ; 샷시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비,소화전설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로, 공동주택(아파트,오피스텔) 부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,소로3류(폭 8m 미만)(접함),
가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12090 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 진하리 70-20 오션팰리스 7층704호

* 용도: 아파트

* 감정가: 168,000,000원

* 토지면적: 31.16㎡ (약 9.43평)

* 건물면적: 78.83㎡ (약 23.85평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 성동초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변 일대는 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 검색 결과, 진하리 지역은 진하해수욕장과 가까워 휴양지로서의 특성도 가지고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 주변 가로망 상태 또한 보통 수준입니다.

1.3. 건물 정보

* 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 11층 건물 중 7층 704호입니다.

* 마감: 외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시창입니다.

* 이용 상태: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비: 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축물 정보: 오션팰리스 아파트이며, 해당 호수는 704호, 건물 총 층수는 11층입니다.

1.4. 토지 정보

* 형상 및 이용: 토지는 부정형으로, 공동주택(아파트, 오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

* 제한 상태: 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리 분석

* 말소기준권리: 을1 전세권설정 (서울보증보험주식회사, 170,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리는 인수 조건입니다.

* 소멸되는 권리: 갑5 강제경매 (채권자: 서울보증보험)를 포함한 등기부상의 모든 권리(을1 전세권 제외)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리인 전세권이 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자는 해당 전세금 170,000,000원을 부담해야 할 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

* 임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사 (보증금: 170,000,000원, 차임: 0원)가 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

1.6. 상권 분석

* 주위 환경: 본건은 공동주택 단지와 더불어 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 상업 시설: 일반상업지역에 속해 있어 관련 편의시설 이용이 가능하며, 진하리 내에는 마트, 커피숍, 음식점 등 다양한 상업시설이 분포하고 있습니다.

1.7. 생활 정보

* 교육 시설: 북동측 인근에 성동초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 진하해수욕장과 인접하여 레저 및 여가 활동에도 유리한 입지입니다.

* 주변 시설:

* 진하해수욕장: 동해안의 대표적인 해수욕장으로 넓은 백사장과 소나무 숲이 어우러져 있으며, 가족 단위 피서지로 적합합니다.

* 관광 및 여가: 해변, 명선도 등 주변 관광 명소와 가깝습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계: 현재 임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 진행 시 임차인과의 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 권리 관계: 말소기준권리인 전세권이 인수될 가능성이 있어, 낙찰 시 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

* 지역 환경: 과거 일부 지역에서 폐기물 매립장 건립 등으로 인한 주민 반발 사례가 있었으나, 현재 본건과 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수 입지: 성동초등학교 인근에 위치하며, 아름다운 진하해수욕장과 인접하여 주거 및 휴양 목적 모두 고려 가능한 입지입니다.

* 생활 편의: 일반상업지역에 속하여 상업시설 이용이 편리하며, 주변 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 건물 상태: 2015년 준공된 11층 아파트(오션팰리스)로, 물리적 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

1.10. 예상 입찰가

* 산정 기준: 예상 입찰가는 감정가 168,000,000원에서 '인수 보증금 합계 0원'을 제외한 금액을 기준으로 산정할 수 있습니다.

* 고려사항: 다만, 말소기준권리인 전세권(170,000,000원)이 인수될 가능성이 높아, 낙찰자가 이를 실질적으로 부담해야 할 경우 실제 취득 비용은 감정가보다 높아집니다.

* 권고: 본 물건의 정확한 시세, 최근 유사 물건의 거래 사례, 그리고 인수되는 권리 관계에 대한 종합적인 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.