나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1255 [1] 울산광역시 북구 매곡동 903-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 매곡동 소재 ""호계중학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 오토밸리로 마동I.C가 위치하여 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.
일련번호(4): 인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 나지상태임.

인접 도로상태

일련번호(1,4): 북서측으로 폭 약 8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(호계매곡지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>.

일련번호(4): 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(호계매곡지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>.

제시목록 외의 물건

일련번호(4) 토지상에 후첨 사진용지와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ)이 소재하여 평가에 포함하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임.
나: 기타사항: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2)
경량철골구조 경량철골지붕 2층 건물로서 2019.8.27 사용승인 되었으며,
외벽: 판넬 마감,
내벽: 벽지 마감 및 내장 타일 붙임 등,
창호: 샤시창임.

일련번호(3)
일반목구조 기와지붕 단층 건물로서 2019.8.27 사용승인 되었으며,
외벽: 황토바름 마감,
내벽: 황토바름 마감,
창호: 창호지 등 마감.

이용상태

일련번호(2): 일반건축물대장상 제2종근린생활시설로서 사무실로 이용중임.
일련번호(3): 일반건축물대장상 제2종근린생활시설로서 휴게실(황토방)으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2)에 위생 및 급배수시설 되어 있고 일련번호(3)에 아궁이시설 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타사항
없음.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 유치권신고인 노0국으로부터 공사대금 235,000,000원에 대한 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1255 (1)

소재지: 울산광역시 북구 매곡동 903-3

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

감정가: 811,329,000원

토지면적: 347.10㎡ (약 105.0평)

건물면적: 81.74㎡ (약 24.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청량농업협동조합

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 울산광역시 북구 매곡동 소재 '호계중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황:

* 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 오토밸리로 마동I.C가 위치하여 교통 사정은 보통 수준임.

도로상태:

* 북서측으로 폭 약 8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(호계매곡지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 도시개발구역(도시개발법).

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 을6 근저당권 (접수일자: 2020.06.09.) 청량농업협동조합 (권리금액: 1,200,000,000원)

등기부현황:

* 토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 근저당, 다수의 압류(동울산세무서장, 울산세무서장, 울산광역시) 및 임의경매 개시결정(채권자: 청량농업협동조합)이 등기되었으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 총 등기부채권액 (토지/건물): 1,200,000,000원.

임차인 현황:

* * TRANTHIYHUY: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.12.08, 대항력 없음.

* * 노미자: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025.02.03, 배당신고일자 2025.08.26, 대항력 없음.

* * 주식회사대성전력: 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2019.09.02, 배당신고일자 2025.08.26, 대항력 있음.

인수되는 보증금:

* 제시된 '인수 보증금 합계: 0원'에 따라 현재까지의 분석상 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인(주식회사대성전력)의 존재로 인해 실제 낙찰 후 보증금 인수 여부는 추가적인 확인 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

주변 환경:

* 인근에 아파트 단지, 단독주택, 기타 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요가 존재함.

* 본건 건물은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 지역 내 상업 활동에 기여하고 있음.

교통 접근성:

* 차량 접근이 용이하며, 오토밸리로 마동I.C 인근으로 광역 접근성 또한 양호한 편임.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* '호계중학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있음.

* 주변은 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 형태로, 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

유치권:

* 유치권 신고인 노0국으로부터 공사대금 235,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이는 낙찰자가 인수하거나 별도의 소송을 통해 해결해야 할 위험 요소임.

대항력 있는 임차인:

* 주식회사대성전력은 2019.09.02. 전입하여 대항력을 보유하고 있음. 보증금 30,000,000원 및 월 차임 500,000원이 있으나, 배당 순위 및 배당률에 따라 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 존재함. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 상충될 수 있으므로, 반드시 추가 확인이 필요함.

제시외 건물:

* 토지상에 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ)이 소재하는 것으로 확인되었음. 이에 대한 처리 방안(예: 철거)을 사전에 검토해야 하며, 관련 비용이 발생할 수 있음.

토지 이용 제한:

* 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 향후 토지 이용 및 건축 시 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 매곡동에 위치한 근린시설로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 2019년에 사용 승인된 건물이라는 점은 장점이나, 유치권 미확정, 대항력 있는 임차인, 제시외 건물 등 다수의 복합적인 권리 및 물건 상의 이슈를 포함하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 유치권의 성립 여부와 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 낙찰가의 결정에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

지역 개발 가능성:

* 본 물건이 위치한 지역은 지구단위계획구역(호계매곡지구)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

신축 건물:

* 2019년에 사용 승인된 건물로, 비교적 최신식 설비를 갖추고 있어 즉시 사용 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

다용도 활용 가능성:

* 제2종근린생활시설 용도로, 다양한 상업 및 서비스 업종으로의 활용이 가능하여 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 811,329,000원

주요 인수 가능 리스크 (잠재적 비용):

* 유치권 (미확정): 약 235,000,000원 (만약 성립 시)

* 대항력 있는 임차인 보증금: 30,000,000원 (주식회사대성전력)

* 제시외 건물 철거 비용 (추정)

예상 입찰가 산정:

* 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격으로 입찰을 고려해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 유치권 미확정 상태 및 대항력 있는 임차인 존재 등을 감안하여 감정가의 65~75% 수준에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 527,000,000원 ~ 608,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다. 이는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 확인된 내용을 바탕으로 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.