나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1252 [1] 울산광역시 울주군 두서면 인보리 336-3 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 두서면 인보리 소재 '두서면 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하는 부동산이며, 주위는 농경지, 축사 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건(1,2): 세장형의 토지이며, 일부 전 및 수목(소나무 등)이 식재되어 있는 상태임. 본건(3,6,9): 세장형의 토지이며, 답임. 본건(4,5,7,8): 4필지 일단의 세장형의 토지이며, 축사부지임.

인접 도로상태

본건(1,2,3): 맹지임. 본건(4,5,7,8): 남서측으로 세로에 접함. 본건(6,9): 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1~5): 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립제한지역<수도법>. 본건(6~9): 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>.

제시목록 외의 물건

감정평가 의견란 참조.

공부와의 차이

본건(1,2): 공부상 지목 답이나 현황 일부 전 및 수목이 식재되어 있는 상태임. 본건(4,5,7,8): 공부상 지목 답이나 현황 일단의 축사부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(10): 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건으로서, 내외벽: 일부 판넬 및 무벽체임. 본건(11): 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건으로서, 내외벽: 일부 판넬 및 무벽체임.

이용상태

본건(10,11): 축사임.

설비내역

전기설비, 환기.온도설비, 환풍설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

공부상 본건(10)은 공부상 면적은 244㎡이나 건축물현황도 및 실측 면적상 224㎡로서 건축물현황도 및 실측 면적을 기준으로 감정평가 하였으며, 본건(10,11)은 공부상 판넬지붕이나 현황 칼라강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

i)임대관계: 미상임. ii)기타: 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 수목, 관정 및 건물 포함.
2. 목록 1, 2, 3. 토지는 맹지이며, 목록 4, 5, 7, 8. 토지는 일단지의 축사부지임.
3. 목록 10. 건물은 공부상 면적은 244㎡이나, 건축물현황도 및 실측 면적 224㎡이므로 응찰시 별도 확인 요함.
4. 목록 10, 11. 건물은 공부상 판넬지붕이나, 현황상 칼라강판지붕임.
5. 목록 1 내지 8. 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일전까지 제출, 미제출시 목록 전부에 대하여 매각불허가 및 매수신청보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1252 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 두서면 인보리 336-3

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 950,949,000원

* 토지면적: 3,798.00㎡ (약 1,149.2평)

* 건물면적: 468.00㎡ (약 141.5평). 공부상 면적과 실측 면적의 차이가 있으며, 872.00㎡의 제시외 건물 면적이 존재합니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중울산농업협동조합. 등기부 채권 총액은 726,223,399원입니다.

* 특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출, 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

* 본 물건은 울산광역시 울주군 두서면 인보리에 위치하며, '두서면 행정복지센터'에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경은 농경지와 축사 등으로 주로 형성되어 있습니다.

* 차량 접근은 가능하나, 일반적인 교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지 형태는 세장형이며, 일부는 전(밭) 및 수목이 식재되어 있고, 일부는 답(논)으로 이용 중입니다. 또한, 4필지는 일단의 축사 부지로 사용되고 있습니다.

* 토지 이용 계획상 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 공장설립 제한/승인 지역에 해당합니다.

* 목록 1, 2, 3번 토지는 맹지이므로 토지 이용 시 도로 확보 방안이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본상 말소기준권리는 중울산농업협동조합의 근저당(2025.07.04.)입니다. 이에 따라 본 경매 개시 결정 이전에 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 726,223,399원으로, 감정가 950,949,000원보다 높은 편이나, 낙찰 시 인수되는 채무는 없습니다.

* 임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

* 다만, '물건명세서 참고사항'에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'가 별도로 기재되어 있지 않으나, 실제 권리 관계는 현장 조사 및 등기부 확인을 통해 최종적으로 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하여, 주로 농업 및 축산업 관련 시설이 분포하는 지역 특성을 보입니다.

* 주변에 농경지, 축사 등이 있으며, '두서면 행정복지센터'가 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 검색 결과, 해당 지역은 주로 농업 진흥 구역 및 생산 녹지 지역으로 지정되어 있어, 대규모 상업 시설보다는 농업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 보입니다.

* 최근 관련 뉴스를 보면, 두서면 인보리 일대에서 '두서 인보지구 도시개발사업'이 규모를 축소하여 재추진되고 있다는 내용이 있습니다. 이는 향후 지역 개발 가능성을 시사하지만, 본 물건의 직접적인 상권 형성과는 거리가 있을 수 있습니다.

* 주변에 산업단지 조성 등으로 인한 혐오시설에 대한 우려가 제기된 사례가 있으나, 본 물건 소재지인 인보리 336-3번지 인근에서 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 인근 내와리에서 불법 폐기물 매립 관련 보도가 있었던 점은 유의할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 가장 가까운 공공시설로는 '두서면 행정복지센터'가 소재지(인보리 285번지)와 인접해 있습니다.

* 교통 여건은 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 이는 도시 지역의 편의 시설 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변이 농경지 및 축사 등으로 이루어져 있어, 대형마트, 병원, 학군 등 일반적인 도시 생활 편의 시설 이용을 위해서는 별도의 이동이 필요합니다.

* 인보리에는 두서초등학교, 두광중학교 등 교육 시설과 울주생활문화센터 등 지역 복지 시설이 소재하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 일부(목록 1, 2, 3)가 맹지이므로, 건축 또는 개발 시 도로 확보 방안을 반드시 강구해야 합니다.

* 건물(목록 10)은 공부상 면적(244㎡)과 실측 면적(224㎡) 간 차이가 있으며, 공부상 지붕 재질(판넬)과 현황(칼라강판)이 다릅니다. 이는 추후 하자 발생 시 분쟁의 소지가 있으므로, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지(목록 1~8)에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 기한 내 미제출 시 매각 불허가가 발생하며, 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 따릅니다.

* 총 면적 468.00㎡의 건물 외에, 872.00㎡에 달하는 제시외 건물 면적이 존재합니다. 이 부분에 대한 법적, 행정적 문제(불법 건축물 여부, 활용 가능성 등)를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 계획상 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 여러 규제를 받고 있어 토지 이용에 제약이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 울주군에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 넓은 토지 면적과 기존 축사 시설을 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 하지만 일부 맹지, 공부와의 면적 및 지붕 재질 차이, 농지취득자격증명 필수 제출, 그리고 상당한 면적의 제시외 건물 존재 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다.

* 채권 총액이 감정가를 초과하지만, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경이 농경지 및 축사 중심인 점과 엄격한 토지 이용 규제 등을 고려할 때, 투자 목적 및 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

* 인보리 일대에서 도시개발사업이 재추진되는 점은 긍정적 신호일 수 있으나, 본 물건의 직접적인 수혜 범위는 불확실합니다.

1.7. 투자 포인트

* 약 1,149.2평에 달하는 넓은 토지 면적과 기존 축사 시설을 활용하여 축산업 또는 관련 사업을 재개할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 농업진흥구역 및 생산녹지지역에 해당하여, 향후 지역 개발 정책이나 농업 관련 지원 사업 추진 시 가치 상승의 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각 대상에 포함된 872.00㎡의 제시외 건물은, 법적 문제를 해결하고 합법적으로 활용할 수 있다면 추가적인 가치를 창출할 수 있는 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 950,949,000원입니다.

* 채권 총액이 감정가를 상회하는 점, 농지취득자격증명 미제출 시 매각 불허가 및 보증금 미반환이라는 중대한 리스크가 존재한다는 점을 고려해야 합니다.

* 또한, 맹지, 공부와의 차이, 그리고 872.00㎡에 달하는 제시외 건물의 처리 비용 등도 예상 입찰가 산정 시 중요한 고려 사항입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석 외에 현장 조사를 통한 제시외 건물 현황 파악, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인, 토지 활용 계획 수립이 선행되어야 합니다.

* 일반적으로 권리 분석상 인수할 채무가 없고, 등기부상 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되므로, 감정가를 기준으로 하되 위에 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.