나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1251 [1] 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

ㅇ

교통상황

ㅇ

형태 및 이용상태

ㅇㅇ

인접 도로상태

ㅇ

토지이용계획 및 제한상태

ㅇ

제시목록 외의 물건

ㅇ

공부와의 차이

ㅇ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ

물건 비고

1.공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-18

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경1251 (1)

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 1층 108호

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설 - 휴게음식점)

감정가: 878,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 태OOOOOOO (태화새마을금고로 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.87㎡ (약 3.59평)

건물면적: 47.25㎡ (약 14.29평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 울산광역시 북구 송정동에 위치한 골드테라스1 상가 건물 내 1층 108호입니다. 해당 건물은 지하 2층부터 지상 9층까지 있으며, 총 92개의 점포로 구성된 복합상가입니다. 주변은 반도유보라, 한양수자인, LH아파트, 푸르지오, 그린테라스 등 다수의 대단지 아파트 단지가 밀집해 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

물건지 인근에 버스정류장이 200m 이내에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 큰 대로변 사거리 코너에 위치하여 차량 접근성이 좋으며, 지역 주민들의 이용이 용이한 입지입니다. 향후 송정역 개통 및 트램 노선 예정 등 교통망 개선이 기대되는 지역입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 물건은 울산 북구 송정동 1232-1번지에 위치하며, 큰 대로변 사거리 코너에 자리하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 12월 22일 접수된 태화새마을금고의 근저당권입니다.

3.2. 총 채권액

등기부 채권 총액은 4,242,480,000원입니다. [cite: -]

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-14

* 확정일자: 2024-06-14

* 배당신고일자: 2025-09-09

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 주요 등기사항 요약

* 소유권보존 (이동근, 2021-12-22)

* 근저당 (태화새마을금고, 2021-12-22) - 말소기준권리

* 근저당공동담보 (동울산세무서장, 2023-06-14) - 말소

* 임의경매개시결정 (태화, 2025-07-04) - 말소 (사건번호: 2025타경1251)

* 압류 (동울산세무서장, 2025-07-22) - 말소

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

골드테라스1은 울산 송정동의 핵심 코너 상가로, 높은 가시성과 접근성을 자랑합니다. 3,500세대 이상의 대규모 주거단지를 배후 수요로 확보하고 있으며, 특히 송정동 내 학군 중심 입지 특성상 학원가 형성이나 아동 관련 서비스업에 유리한 환경을 가지고 있습니다. 또한, 주변에 안과, 내과, 소아과, 정형외과 등 주요 진료과목의 의료기관이 부족한 상황으로, 의료기관 개원에 최적화된 입지로 평가받고 있습니다. 다양한 연령대의 유동인구 구성과 함께, 상권 주변으로 병원, 학원, 각종 서비스 업종이 밀집하고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 송정동 일대는 신축 아파트 단지가 대거 들어서면서 주거 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 발달해 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 채무 총액 대비 감정가 비율이 매우 높습니다. 총 채권액(4,242,480,000원)이 감정가(878,000,000원)의 약 4.8배에 달하여, 경매 낙찰 후에도 채무 정리에 있어 주의가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 동일 채무로 묶인 다른 부동산의 경매 진행 여부 및 결과가 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 미납 관리비 및 공과금 발생 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차에서 별도로 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 송정동의 주요 사거리 코너에 위치한 신축 상가 건물 내 1층 점포입니다. 배후에 풍부한 주거 수요를 확보하고 있으며, 학원 및 의료기관 입지에 유리한 상권 특성을 보입니다. 임차인 관련 인수 부담은 없으나, 등기부 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 코너 입지로 높은 가시성과 접근성을 확보하고 있습니다.

* 아파트 단지 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 학원 밀집 상권 특성 및 잠재적인 의료 수요를 바탕으로 다양한 업종의 성공 가능성이 있습니다.

* 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 향후 송정역 개통 등 교통망 확충으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 실제 낙찰가, 향후 임대 수익률 분석 등 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 특히, 현재 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 초과하고 있음을 감안하여, 투자자는 잠재적 리스크를 충분히 고려한 보수적인 접근이 필요합니다. 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 물건의 현 상태, 예상 수익률 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰가를 산정함에 있어 해당 부분은 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.