나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1254 [1] 울산광역시 남구 달동 881-10 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 달동 소재 달동사거리 북측 인근에 위치하며 주위는 중소규
모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상18층 건물(현칭 : 쁘띠팔레드시티)
내 10층 1002호로서,

외벽 : 화강석잔다듬, 파벽돌, 알루미늄복합판넬, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트
내벽 : 실크벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일
바닥 : 데코타일, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일
차옿 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 시스템창호.

이용상태

(주거용)오피스텔(방2, 거실, 주방겸식당, 욕실 등)로 이용중임,.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 주방설비, 신발장, 화재탐지 및
경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, 승강기, CCTV, 공동현관기, 기
계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 30M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에, 남동측으로 폭 8M 정도의
아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

- 기 타 : 수차례 방문하였으나 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여
관련공부, 인근 유사물건, 인근 주민에의 탐문결과 등을 토대로 일반적인
이용상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 별도로 확인하시기 바랍
니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1254 (1)

소재지: 울산광역시 남구 달동 881-10 10층1002호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용중)

토지면적: 7.44㎡ (약 2.25평)

건물면적: 46.77㎡ (약 14.15평)

감정가: 2억 5,500만원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 남구 달동 소재 달동사거리 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본 건은 중소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 남서측으로 폭 30M, 남동측으로 폭 8M의 도로와 접하고 있습니다.

* 건축물 정보:

* 건축년도: 2020년 (사용승인일: 2020.03.27)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 18층 건물 중 10층 1002호

* 총 세대수: 49호

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 3월 20일 울산세무서장의 압류 (과-티10478)가 본 건의 말소기준권리입니다. 이에 따라 경매 절차에서 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 1억 7,000만원 / 1억 7,850만원 (1차 보증금 증액분 850만원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 7일

* 확정일자: 2020년 8월 19일 (일부 정보는 미기재)

* 배당신고일자: 2025년 7월 4일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 본 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 1억 7,850만원 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있습니다. 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당 절차상의 예상치이며 실제 인수 여부는 법원 배당표 확정 및 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 주식회사쁘띠팔레드시티 (2020.06.18)

* 소유권이전(신탁말소): 주식회사쁘띠팔레드시티 (2020.08.31)

* 압류: 울산세무서장 (2023.03.20) - 말소기준권리

* 근저당: 주식회사우현 (2024.02.01) - 말소됨

* 강제경매: 고운해 (2025.07.07) - 본 건 경매 개시

* 등기부채권 총액: 10억원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본 물건은 울산 남구 달동의 중심 상업지구 내에 위치하며, 달동사거리 인근으로 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 업종 현황: 주변에 중소규모 공동주택과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후수요가 안정적입니다. 본 건물 자체는 업무시설로 등록되어 있으나, 실제로는 주거용 오피스텔로 활용되고 있어 상업 및 주거 기능을 겸하고 있습니다.

* 경쟁 환경: 해당 지역은 오피스텔 및 상가 건물이 다수 분포하고 있어 공실률 변동성을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 병원, 은행, 마트 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 교통시설: 시내버스정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 간선도로 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: (제공된 정보 부족, 추가 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 고 는 대항력을 가지고 있으며, 보증금 1억 7,850만원 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 배당 가능성에 기반한 것으로, 실제 인수 여부는 반드시 최종 배당 절차 확인이 선행되어야 합니다.

* 용도 불일치: 건축물대장상 '업무시설'로 등록되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 관리, 재건축, 또는 행정 단속 시 불이익을 받을 수 있는 잠재적 위험 요인입니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 경매가 진행되는 경우, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 가치나 낙찰 후 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

* 미확인 사항: 임대관계가 불명확하고, 현장 방문이 어려워 내부 확인이 곤란했던 점은 경매 진행 시 추가적인 현장 조사와 이해관계인 확인이 필수적임을 의미합니다.

* 혐오시설: 울산광역시 남구 달동 881-10 주변 지역을 지도 검색한 결과, 현 시점에서는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 남구의 핵심 지역인 달동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 그리고 공동담보 물건이라는 점은 낙찰 후 인수해야 할 비용 및 잠재적 법적 리스크를 증가시킬 수 있으므로, 투자 결정에 앞서 이러한 위험 요소들을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 울산 남구의 중심 상권에 위치하여 임대 수요 및 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 양호한 건물 상태: 2020년에 준공되어 내부 시설 및 외관이 비교적 최신 상태일 것으로 기대됩니다.

* 시세차익 기대: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 해당 지역의 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화 추세를 고려할 때, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례: 2025년 4월 8일, 해당 건물 9층(전용면적 46.7659㎡)이 1억 7,000만원에 거래되었습니다.

* 감정가: 2억 5,500만원

* 인수 보증금 (계산 제외): 0원 (단, 임차인 고 의 보증금 1억 7,850만원은 대항력 존재로 인해 배당 미수령 시 인수될 수 있는 큰 위험 요인입니다.)

* 시세 분석: 최근 거래 사례인 1억 7,000만원과 비교했을 때, 본 건의 감정가(2억 5,500만원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 시장에서는 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다.

* 감정가 70% 수준: 약 1억 7,850만원

* 감정가 80% 수준: 약 2억 400만원

* 예상 입찰가 산정: 최근 거래가(1억 7,000만원)와 감정가의 70% 수준(1억 7,850만원)을 고려했을 때, 잠재적 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 0원'이라는 전제하에, 최근 거래가와 감정가 하단을 고려한 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

* 제안 예상 입찰가 범위 : 1억 7,000만원 ~ 1억 9,000만원.

* 중요 고려사항 : 본 예상 입찰가는 '인수 보증금 0원'을 전제로 계산된 것입니다. 만약 임차인 고 의 보증금 1억 7,850만원이 배당으로 전액 회수되지 않을 경우, 이는 낙찰가의 추가 비용으로 발생하므로, 입찰 전 반드시 임차인 보증금 회수 가능성을 법원 서류(예상 배당표 등)를 통해 면밀히 확인하고, 이에 따른 총 인수 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.