나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1250 [1] 울산광역시 북구 중산동 1044 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 중산동 소재 "약수초등학교" 북측 인근에 소재하는 동성산업(주)로서 주위는 자연녹지지역 자연취락지구내로서 아파트와 일반주택으로 형성되어 있으며 북측은 녹지지역내 농경지대, 동측 산업로 월편은 임야와 일반주택지대 및 개발된 정비된 아파트와 주택지대로 남측은 초등학교와 일반주택 및 농경지대로 형성되어 있으며 북구에서는 다소 외곽지대에 소재하며 주위환경 보통인 지역입니다.

교통상황

본건 차량 출입 자유로우며 노선버스 정류장도 인근이고 간선도로인 산업로가 접하여 있어 제반 교통사정 편리한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 동측의 산업로보다는 약간 저지상태이고 접한 세로와는 동고 평탄하며 공장부지로 기호(2)는 현황 도로로 이용중이고 기호(3)은 접한 세로와는 동고 평탄하며 공장부지로 이용중입니다

인접 도로상태

각 필 공히 세로의 포장도로에 접하며 기호(1)은 산업로와 세로의 도로를 경유하여 접하는 상태입낟.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 자연녹지지역(2025-02-06), 자연취락지구 [이하공란],가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한 100m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물 제한표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> [이하공란],중점경관관리구역 [이하공란] 기호(2):도시지역, 자연녹지지역(2025-02-06), 자연취락지구 [이하공란],가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한 100m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물 제한표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> [이하공란],중점경관관리구역 [이하공란] 기호(3):도시지역, 자연녹지지역(2025-02-06), 자연취락지구 [이하공란],가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한 100m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물 제한표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> [이하공란],중점경관관리구역 [이하공란]

제시목록 외의 물건

해당 없습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) : 철근콘크리트구조,조적조,경량철골조 평스라브, 경사스라브구조,샌드위치판넬지붕 2층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 내벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 타일마감. 창호 : 새시창호. 기호 (5) : 철골콘크리트구조 샌드위치판넬조 경사지붕 2층 건물로서 외벽 : 판넬,스타코, 패어글랄스마감. 내벽 : 판넬,벽지,타일 마감, 주기둥 : H-Beam 400*400mm,380*300mm 높이 : 약10.4m 창호 : 새시창,패어글라스창 마감입니다.

이용상태

기호 (2) : 작업장,사무실 등으로 이용중입니다. 기호 (5) : 작업장,창고 사무실,식당 등으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비되어 있으며 건물 (5)는 옥내소화전,일부스프링쿨러설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지적 및 건물 개황도와 같이 부합물 및 종물(기호 ㉠~㉧) 8동이 소재하여 제시외 건물로서 평가하였습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함
2. 목록1.의 현황은 '공장용지'이며, 목록3.은 인접지와 경계가 불분명하여 지적측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경1250 (1)

소재지: 울산광역시 북구 중산동 1044 (신주소: 울산광역시 북구 산업로 1561)

용도: 창고시설, 공장용지, 사무실, 제2종근린생활시설

감정가: 3,246,462,000원

토지면적: 1900.00㎡ (약 574.7평)

건물면적: 1100.00㎡ (약 332.7평) (주요 건물 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 및 기계기구 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자/신청인: 태화

총 채무액 (등기부채권 총액): 약 197억원 (토지 약 99억원 + 건물 약 98.9억원)

특이사항: 공동담보 물건, 제시외 건물 및 기계기구 포함 매각

주의사항: 목록1. 토지 현황은 '공장용지'이며, 목록3. 토지는 인접지와 경계가 불분명하여 지적 측량이 필요함.

1.2. 입지조건

주변 환경:

본건은 울산광역시 북구 중산동 소재 "약수초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 자연녹지지역 내 자연취락지구로, 아파트, 일반주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

북구에서는 다소 외곽 지역에 속하나, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 간선도로인 산업로에 직접 접하고 있어 물류 이동 및 접근성이 우수합니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역(2025-02-06), 자연취락지구로 지정되어 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

2021년 6월 29일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (1) (채권액 5,160,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리:

2024년 10월 18일 접수된 주식회사월드스타의 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 존재하며, 이는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

기타 권리 사항:

동성산업주식회사의 소유권이전 등기가 존재합니다.

주식회사새마을금고자산관리회사, 기술보증기금의 근저당권은 말소될 예정입니다.

국민건강보험공단의 압류, 근로복지공단의 가압류 등은 모두 말소 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사홍진하이테크

* 보증금: 0원

* 차임: 100,000원

* 전입(사업)일자: 2025년 2월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금이 0원이지만, 혹시 모를 법적 분쟁의 소지가 없는지 면밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

입지 특성:

본 물건은 울산 북구의 다소 외곽 지역에 위치한 창고시설 및 공장용지입니다.

주변이 자연녹지 및 주거지역과 혼재되어 있어, 대규모 산업단지 내 위치한 물건과는 상권 특성이 다릅니다.

산업로에 인접하여 물류 이동에는 용이하나, 중심 상업/산업 지구와의 거리가 존재합니다.

주변 시설:

인근에 약수초등학교가 위치하며, 주택가 및 농경지가 분포합니다.

직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 물류 이동이 용이한 산업로 인근의 특성상, 잠재적인 시설과의 인접 가능성은 존재합니다.

1.5. 생활정보

교육시설:

약수초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

교통:

산업로에 인접하고 버스 정류장이 가까워 교통 편의성이 양호합니다.

주거 환경:

아파트 및 일반주택이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가등기 권리 인수:

주식회사월드스타의 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 말소되지 않고 인수될 가능성이 높아, 향후 소유권 관련 분쟁 및 법적 문제 발생 가능성이 매우 큽니다.

경계 불분명:

토지 중 일부(목록3)의 경계가 불분명하여 지적 측량이 필요하며, 이는 측량 비용 및 향후 경계 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

제시외 건물 및 기계기구:

일괄 매각 대상에 포함되므로, 이를 처리하는 데 추가적인 비용이나 노력이 소요될 수 있습니다.

지역 특성:

자연녹지지역 내 자연취락지구에 위치하여, 향후 건축 또는 업종 변경 시 용도 제한 등의 제약이 있을 수 있습니다.

외곽 입지:

북구의 다소 외곽 지역에 위치하여, 주요 산업단지나 도심 접근성에 한계가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 중산동에 위치한 창고시설 및 공장용지로, 산업로에 인접하여 물류 접근성은 양호하나, 다소 외곽 지역에 위치합니다. 감정가는 32억 4천만원대이며, 토지 및 건물 규모가 상당합니다.

그러나 가장 큰 문제점은 말소되지 않는 주식회사월드스타의 소유권이전청구권가등기(매매예약) 존재입니다. 이는 본 물건의 실질적인 인수에 치명적인 리스크로 작용할 수 있으며, 낙찰 시 소유권 분쟁에 휘말릴 가능성이 매우 높습니다. 또한, 토지 경계 불분명 및 제시외 건물/기계기구 포함 매각 등 추가적인 고려 사항이 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

상당한 규모의 토지 및 건물 면적을 보유하고 있습니다.

주요 간선도로인 산업로에 인접하여 물류 및 교통 접근성이 우수합니다.

창고시설 및 공장용지로의 현황 이용이 가능하며, 운영 중인 시설입니다.

가등기 및 경계 불분명 등의 리스크로 인해, 매우 낮은 가격에 낙찰받을 경우 잠재적인 투자 가치가 있을 수 있습니다. (단, 리스크 해소 방안이 명확해야 함)

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 주식회사월드스타의 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 말소되지 않고 인수될 가능성이 매우 높아, 실질적인 소유권 확보에 심각한 위험이 따릅니다. 또한, 토지 경계 불분명 등 추가적인 문제점들을 고려해야 합니다.

인수해야 할 보증금(임차인 보증금)은 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정은 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

이러한 중대한 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 접근하는 것이 바람직하며, 낙찰 후 가등기 권리자와의 협상 및 법적 대응에 대한 충분한 준비와 비용을 고려해야 합니다.

따라서, 본 건은 일반적인 투자 목적보다는 리스크를 감수한 특수 물건 투자 관점에서 접근해야 하며, 입찰가를 명확히 제시하기보다는 감정가의 50% 이하 또는 권리 관계 해소 비용을 고려한 금액으로 제한하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.