나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3897 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 187-3 엠파이어상가 108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 "포은중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 중.소규모아파트, 금융기관 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

가) 철골조 슬래브지붕 7층 건물 중 1층 108호 외 1개호 구분상가로서,
외벽 : 화강석, 드라이비트, 복합판넬 및 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 인테리어치장, 몰탈위페인팅, 타일 등,
바닥 : 데코타일, 자기질타일 등,
창호 : 강화유리 및 새시창호 등임.

이용상태

가), 나) 공히 일괄의 소매점(스포츠메카)으로 이용중임.

설비내역

상가내 공동위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 30미터, 북측 및 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1):
도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
■ 기호(2):
도시지역,제2종일반주거지역,대로2류(폭 30m~35m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
■ 기호(3):
도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기 타
--

물건 비고

공부의 표시와 달리 실제 소매점임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3897 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경북오천신용협동조합 (등기부등본상 확인)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 187-3 엠파이어상가 108호

용도: 근린상가

감정가: 653,000,000원

건물면적: 145.04㎡ (약 43.87평)

토지면적: 0.00㎡ (해당 없음. 건물 기준 면적으로 표기되었으나, 실제 토지는 3필 일단의 상업용 건부지임을 감안해야 함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정평가요약:

건물구조: 철골조 슬래브지붕 7층 건물 중 1층 108호 (구분상가)

마감: 외벽 - 화강석, 드라이비트, 복합판넬, 몰탈위페인팅 등. 내벽 - 인테리어치장, 몰탈위페인팅, 타일 등. 바닥 - 데코타일, 자기질타일 등. 창호 - 강화유리, 새시창호 등.

이용상태: 현재 소매점(스포츠메카)으로 이용 중. (공부상 용도와 실제 이용 용도가 상이함)

설비내역: 상가내 공동위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

2. 입지조건

위치: 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 "포은중학교" 남서측 인근에 위치함.

주위환경: 본건은 중.소규모 아파트 단지, 금융기관 및 각종 근린생활시설 등이 밀집하여 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통시 됨.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됨. 인근 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용도 가능함.

인접도로: 본건 서측으로 폭 약 30미터, 북측 및 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하여 차량 통행 및 접근에 유리함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역. (추가적으로 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당됨)

3. 권리분석

말소기준권리: 등기부등본상 을1 (전세권설정, 2009.03.20)이 말소기준권리로 기재되어 있으나, 실제 경매를 진행시키는 권리는 갑4 (임의경매, 2025.07.02, 경북오천신용협동조합)임.

소멸주의 적용: 본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. (말소기준권리보다 후순위의 모든 권리 및 압류, 가압류 등은 소멸될 예정)

인수되는 권리: 인수 보증금은 0원임.

임차인 현황:

임차인: 경북오천신용협동조합

보증금: 900,000,000원

배당신고일자: 2025-07-02

대항력: 없음

비고: 본 경매의 신청 채권자로 추정됨.

임차인: 이경주 (이 )

보증금: 50,000,000원

차임: 2,500,000원

전입일자: 2023-12-06

확정일자: 2025-07-29

배당신고일자: 2025-09-09

대항력: 없음

권리분석: 확정일자 및 배당신고일자가 경매 개시일 이후이므로 대항력이 없음.

등기부채권 총액: 900,000,000원 (주요 권리인 임의경매 채권액 기준)

4. 상권분석

본건이 위치한 포항시 남구 오천읍 문덕리는 지역 내 주요 상업 및 주거 밀집 지역으로, 인근의 중소규모 아파트 단지 및 주거 지역을 배후 수요로 하고 있음.

다양한 소매점, 음식점, 금융기관 등이 활발하게 영업 중이며, 지역 주민들의 소비 활동이 집중되는 상권임.

현재 "스포츠메카"라는 소매점으로 이용 중인 점은 해당 업종에 대한 지역적 수요가 존재함을 시사함.

주변 "포은중학교" 및 기타 학교들의 존재로 인해 학생, 교직원 등 잠재적인 고객층 확보가 용이함.

5. 생활정보

교육시설: 포은중학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학 및 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

편의시설: 금융기관, 병원, 약국, 마트 등 각종 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높음.

교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 주요 도로망과 연결되어 있어 시내 및 외곽 이동이 편리함. 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용 또한 편리함.

주거환경: 중소규모 아파트 단지들이 다수 분포하고 있어, 안정적인 유동인구 및 배후 수요 확보가 가능함.

6. 잠재적 리스크

공부상 용도와 실제 이용 용도 불일치: 공부상 용도는 근린상가이나, 실제로는 소매점(스포츠메카)으로 이용 중임. 이는 향후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과 등 행정적 문제가 발생할 수 있으므로, 취득 전 관련 법규 확인 및 전문가 상담이 필요함.

임대관계 불확실성: 현재 임대 관계가 미상으로, 실제 임대료 수준 및 수익 창출 능력에 대한 정확한 파악이 어려움. (단, 본건 임차인들은 모두 대항력이 없어 법적으로 인수 부담은 없음)

토지 면적 표기 모호성: 건물 면적은 명확하나, 토지 면적이 0으로 표기되고 실제로는 3필지로 언급된 점은 법적, 행정적 복잡성을 야기할 수 있으며, 상세 확인이 필요함.

높은 채무 총액: 감정가(6억 5천만원) 대비 채무 총액(9억원)이 높은 편이므로, 경매 시장에서 입찰 경쟁률이나 낙찰가 형성에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍의 활성화된 근린상업지역 내에 위치한 구분상가임. 주변 아파트 단지 및 상업시설과 함께 지역 중심 기능을 수행하고 있으며, 차량 접근성이 양호하고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지적 장점이 뚜렷함.

하지만 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이, 토지 면적 표기의 모호성, 임대 관계의 불확실성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인임.

권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 채무나 보증금은 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 평가되나, 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 주변의 다수 아파트 단지 및 주거 지역으로 인해 꾸준한 소비 활동 가능.

우수한 접근성: 차량 접근이 용이한 위치와 잘 갖춰진 도로망, 시내버스 노선 확보.

지역 상권 활성화: 상업 시설 밀집 지역으로, 상업 활동이 활발하며 유동인구 흡수 용이.

권리상 안전성: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 기반 투자가 가능함.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 653,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없어 권리상의 추가 부담은 없습니다.

예상 입찰가는 최근 부동산 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 본 물건의 예상 수익성, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

리스크 요인들을 감안할 때, 감정가 수준 이하에서 신중하게 접근하거나, 본건의 잠재적 가치를 충분히 반영할 수 있는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적인 전략이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.