나이스옥션 법원경매 포항 2025타경418 [1] 경상북도 포항시 북구 우현동 317-6 우현청구타운 102동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

위치 본건은 경상북도 포항시 북구 우현동 소재 '세화고등학교' 남측 인근에 위치함. 주위환경 인근은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의 도는 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 1994.12.14) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 등, 바 닥 : 장판지 및 타일 등, 창 호 : 새시창호임.

이용상태

기호 (가) : 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 공동주택(아파트) 으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차선, 동측 및 남측으로 폭 약8미터 및 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(저촉),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(세화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(세화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경418 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 우현동 317-6 우현청구타운 102동 2층203호

용도: 아파트

건물 규모: 철근콘크리트조, 10층 건물 중 2층 203호

준공 연도: 1994년 12월 14일

감정가: 90,000,000원 (9천만원)

토지 면적: 26.65㎡ (약 8.06평)

건물 면적: 59.91㎡ (약 18.12평) (전용면적 추정)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 포항시 북구 우현동 소재 '세화고등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

도로: 본건 북측으로 왕복 4차선, 동측 및 남측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m, 저촉), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 5일 접수된 신한은행의 가압류(금 38,672,031원)가 말소기준권리입니다.

권리 분석 요약:

* 소유권 이전 (갑3): 김동하

* 소유권 이전 (갑4, 상속): 김기황 (2024-06-10)

* 가압류 (갑5): 신한은행 (말소기준권리, 38,672,031원)

* 강제경매 (갑6): 신한은행 (채권액 40,879,100원, 2025-07-02)

매각으로 인한 소멸: 본건은 강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 등기부상의 권리(갑구, 을구 등)는 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 우현동은 아파트 단지와 단독 주택, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다. 인근에 세화고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

상권 특성: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있어 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다. 포항시 북구 지역은 중앙상가, 영일대 해수욕장, 양덕지구 등이 주요 상권을 형성하고 있으며, 우현동은 이러한 중심 상권과는 다소 떨어진 주거 지역의 특성을 보입니다.

잠재적 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본건 소재지 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 포항시 전반적으로는 음식물 처리 시설 등 혐오시설 유치를 둘러싼 주민 갈등 사례가 있었으나, 이는 본건의 직접적인 입지 조건과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지: 본건은 우현청구타운 102동 2층 203호입니다. 해당 건물은 1994년 12월 준공되었으며, 총 10층 규모입니다. (별도 '아파트 정보'에 '우현지구도나우타운아파트'로 언급되어 있으나, 본건 건물 정보는 '우현청구타운'으로 일관됩니다.)

단지 규모: (제공된 '아파트 정보'를 종합하면) 총 3동, 219세대 규모의 단지로, 지하주차장 10대, 지상주차장 1대를 포함하여 총 102대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등이 있습니다.

주변 교육 시설: 세화고등학교 남측 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 자녀 교육에 긍정적인 환경을 제공합니다.

편의 시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1994년 준공된 건물로 약 30년이 경과하여, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

시세 변동성: 최근 실거래가 분석에서 동일 면적(59.91㎡)에 대해 2026년 3월 11,300만원, 2026년 4월 7,200만원으로 큰 가격 편차가 관찰되었습니다. 이는 정확한 시세 파악 및 낙찰가 산정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

토지 이용 계획 상 규제: 도시지역 제3종일반주거지역에 속하나, 대로3류, 소로2류/3류 저촉, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등의 규제가 존재하므로 향후 건축 행위나 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 포항시 북구 우현동에 위치한 아파트로, 세화고등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 1994년 준공된 건물로 연식은 있으나, 토지와 건물이 일괄 매각되어 재산 가치를 함께 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 인한 소멸에 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 최근 실거래가에서 발견된 큰 시세 편차는 본건의 가치를 정확히 평가하는 데 있어 신중한 접근이 필요함을 보여줍니다.

1.7. 투자 포인트

도심 인근 주거지: 포항시 북구의 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지 지분을 포함한 건물 전체를 취득함으로써 실거주 및 투자 가치를 동시에 확보할 수 있습니다.

교육 환경: 세화고등학교 인근에 위치하여 학군을 중시하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

시세 대비 저가 낙찰 가능성: 감정가(9,000만원)와 최고 실거래가(11,300만원) 사이의 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 7,200만원 거래 사례에 대한 분석 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 90,000,000원 (9천만원)

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 3월: 59.91㎡ (약 18.12평) 11,300만원 (113,000,000원)

* 2026년 4월: 59.91㎡ (약 18.12평) 7,200만원 (72,000,000원)

* 2026년 6월: 84.99㎡ (약 25.71평) 12,000만원 (120,000,000원)

본건과 동일한 면적(59.91㎡)의 최근 실거래가에서 7,200만원과 11,300만원이라는 큰 격차가 발견되었습니다. 이는 시세 판단에 있어 중요한 고려사항입니다. 감정가 9,000만원은 이 두 거래가 사이의 중간 지점에 위치하며, 2026년 3월의 11,300만원 거래는 감정가보다 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 반면, 2026년 4월의 7,200만원 거래는 감정가보다 현저히 낮은 수준으로, 해당 거래의 특이 사항(급매, 특수 거래 등)을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 최근 최고 실거래가 수준까지 염두에 둘 수 있습니다. 그러나 7,200만원 거래 사례의 시세 하락 요인을 파악하지 못한 상태에서는 보수적인 접근이 권장됩니다.

현 시세 및 감정가를 고려한 예상 입찰가 범위는 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원 수준에서 신중하게 고려하는 것이 바람직합니다.

*참고: 본 물건의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도로 고려할 금액은 없습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.