나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3896 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 488 하천 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 소재 "구정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 미성숙 주거지대로 나지(대부분 인근 주민등이 일시적으로 텃밭 등으로 사용), 아파트 단지, 일반주택, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1)(2)(4)(5)(13): 부정형 토지로서, 주거나지(일시적으로 텃밭 등으로 이용중)임. (6)(17)(18): 사다리형 토지로서, 주거나지(일시적으로 텃밭 등으로 이용중)임. (3)(15): 부정형 토지로서, 주거나지(일부는 일시적으로 텃밭 등으로 이용중이고, 일부는 자동차 정차장 등으로 이용중)임. (7)(11)(14)(16): 사다리형 또는 부정형 토지로서, 도로로 이용중임. (8): 부정형 토지로서, 주거나지(일시적으로 텃밭 등으로 이용중)이고 일부는 도로로 이용중임. (9)(10)(12): 부정형 또는 사다리형 토지로서, 주거나지임.

인접 도로상태

(1)(4)(5)(6)(17)(18): 지적도상 맹지임. (2): 서측으로 중로(해병로)에 연결됨. (3)(9)(12)(15): 지적도상 맹지이나 남측으로 관습상 도로와 접함. (10)(13): 지적도상 맹지이나 북측으로 관습상 도로와 접함. (8): 지적도상 맹지이나 북측으로 관습상 도로와 접하고, 본건 토지 중 동측 일부가 관습상 도로(비포장)임. (7)(11)(14)(16): 본건 토지가 관습상 도로(일부 비포장, 일부 콘크리트포장)임.

토지이용계획 및 제한상태

(1)(2)(4)(5)(6): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술) (3)(7)(9)(10)(11)(12)(13)(14)(15)(16)(17)(18): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술) (8): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술).

제시목록 외의 물건

별첨 "지적개황도""건물개황도" 참조.

공부와의 차이

(1)(2)(9)(10): 본건 토지의 공부상 지목이 전이나 현황 "주거나지"임. (8): 본건 토지의 공부상 지목이 전이나 현황 "주거나지 및 일부 도로"임. (11): 본건 토지의 공부상 지목이 전이나 현황 "도로"임. (3)(4)(5)(6)(12)(13)(15)(17)(18): 본건 토지의 공부상 지목이 하천이나 현황 "주거나지"임. (7)(14)(16): 본건 토지의 공부상 지목이 하천이나 현황 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 일괄매각. 매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음. 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 매각에서 제외하는 이동 가능 컨테이너 등 소재. 목록1,3,4,5,6,8,9,10,12,13,15,17,18 지적도상 맹지임. 목록1,2,9,10 공부상 지목이 "전"이나 현황 "주거나지"임. 목록8 공부상 지목이 "전"이나 현황 "주거나지 및 일부 도로"임. 목록11 공부상 지목이 "전"이나 현황 "도로"임. 목록3,4,5,6,12,13,15,17,18 공부상 지목이 "하천"이나 현황 "주거나지"임. 목록7,14,16 공부상 지목이 "하천"이나 현황 "도로"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3896 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 488

용도: 하천 (현황 이용상태는 다수 필지에서 주거나지, 도로 등으로 이용 중)

감정가: 1,973,311,300원

토지면적: 7,738.00㎡ (약 2,340평)

토지지분: 3,611.3246㎡ (약 1,092평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 포OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 소재 "구정초등학교" 북서측 인근

* 주변환경: 미성숙 주거지대, 나지(일시적 텃밭 사용), 아파트 단지, 일반주택, 학교 등으로 형성

* 교통: 차량 접근 가능, 제반 교통사정 보통

* 인접 도로:

* 목록 1, 4, 5, 6, 17, 18: 지적도상 맹지

* 목록 2: 서측으로 중로(해병로) 연결

* 목록 3, 9, 12, 15: 지적도상 맹지이나 남측으로 관습상 도로 접함

* 목록 10, 13: 지적도상 맹지이나 북측으로 관습상 도로 접함

* 목록 8: 지적도상 맹지이나 북측으로 관습상 도로 접하며, 본건 토지 중 동측 일부가 관습상 도로(비포장)

* 목록 7, 11, 14, 16: 본건 토지가 관습상 도로(일부 비포장, 일부 콘크리트 포장)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을5, 2017-05-12, 포항농업협동조합 근저당권 (480,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 말소될 것으로 예상됨)

* 등기부채권 총액: 1,087,456,629원

* 특이사항:

* 지분 매각. 공유자의 우선매수신고 가능 (1회 한정)

* 토지 일부 지분 매각

* 법정지상권 성립 가능성 있음 (매각에서 제외하는 지상 건물 관련)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 1,500,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자/사업자등록일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 미성숙 주거지대, 나지(일시적 텃밭 사용), 아파트 단지, 일반주택, 학교 등으로 형성

* 상업 시설: 구체적인 상권 분석 정보 부족. 학교 및 주거 시설 인근으로 파악됨.

* 교통 접근성: 차량 접근 가능, 제반 교통사정 보통.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 구정초등학교 인근

* 지역 특성: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역 (일부 필지는 절대보호구역 포함)

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지에 대한 소유권 행사가 제한될 수 있으며, 공유자와의 협의 또는 분쟁 가능성 존재.

* 맹지: 다수 필지가 지적도상 맹지로서, 도로 접근성에 제약이 있을 수 있음 (단, 일부 필지는 관습상 도로에 접해 있음).

* 공부상 지목과 현황 불일치:

* '전'이나 현황 '주거나지' (목록 1,2,9,10)

* '전'이나 현황 '주거나지 및 일부 도로' (목록 8)

* '전'이나 현황 '도로' (목록 11)

* '하천'이나 현황 '주거나지' (목록 3,4,5,6,12,13,15,17,18)

* '하천'이나 현황 '도로' (목록 7,14,16)

* 이는 건축, 개발, 재산권 행사 시 관련 법규 검토가 필요함.

* 법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외되는 지상 건물로 인해 발생할 가능성이 있음.

* 최저매각가격 제한: 제시 외 건물 소재로 인해 최저매각가격이 제한받는다는 언급이 있음.

* 기타: 매각에서 제외되는 이동 가능한 컨테이너 등 소재. 가축사육제한구역, 절대보호구역 등 용도 제한 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 포항시 남구 오천읍 구정리 소재 토지 일부 지분 매각 건입니다. 다수의 필지가 공부상 지목(전, 하천)과 현황(주거나지, 도로)이 상이하여 현장 조사를 통한 정확한 이용 현황 파악이 필수적입니다. 지적도상 맹지인 필지가 다수 존재하며, 일부는 관습상 도로에 접해 있습니다. 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계, 법정지상권 성립 가능성, 제시 외 건물 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하나, 가축사육제한, 보호구역 등 다수의 규제를 받고 있습니다. 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임은 모두 회수 가능한 것으로 판단됩니다. 정확한 가치 판단 및 투자를 위해서는 현장 답사를 통한 상세한 물건 상태, 도로 관계, 주변 개발 계획 등을 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 미성숙 주거지대 내 토지로, 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다 (단, 관련 규제 확인 필수).

* 지분 매각으로 인한 저가 매수 기회가 될 수 있으나, 공유자와의 관계 설정 및 협의가 중요합니다.

* 현황 도로로 이용 중인 필지는 도로로서의 가치 인정 가능성이 있습니다.

* 인근 학교 및 주거지 개발 계획에 따른 수혜 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가는 감정가(1,973,311,300원)를 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 파악된 물건의 하자(맹지, 지분, 현황 불일치, 법정지상권 등)와 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 권리분석상 인수되는 채무는 없으나, 지분 매각 및 기타 리스크 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.