나이스옥션 법원경매 포항 2025타경417 [1] 경상북도 포항시 남구 대잠동 934-18 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노감정 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

포항시 남구 상도동 소재 ""포항여객자동차터미널"" 북서측 도로 건너편여 위치하며,

부근은 시내간선대로 후면에 형성된 노선상가지대로서 음식점, 판매시설, 사무실, 숙박업소 등의 근린생활시설이 혼재하고, 획지와 가로망이 정비되어 있습니다.

교통상황

간선대로 인근에 소재하고, 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 판매시설 및 근린생활시설부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남동측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층건으로
외벽: 몰탈 위 페인팅, 드라이비트 붙임
내벽: 몰탈 위 페인팅, 보드 위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임
천장: 아스칼텍스, 보드 위 페인팅
바닥: 아스타일, 타일 등 바닥재 마감
창호: 강화유리창, 칼라알미늄삿시 유리창입니다.


기호 ㄱ: 조적조 판넬지붕 단층으로
기호 2 건물의 4층에 부합되어 있습니다.

이용상태

기호 2: 근린생활시설
1층: 음식점
2, 3층, 지하: 공실
4층: 주택(방, 거실겸주방, 욕실겸화장실 등)

기호 ㄱ: 보일러실

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호 2 건물의 4층은 공부상 용도가 사진관이나 실제 주택입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 건물 4층 공부상 용도가 "사진관"이나 실제 "주택"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경417 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 대잠동 934-18

용도: 근린시설

감정가: 955,740,000원

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 314.00㎡ (약 95.01평)

건물면적: 924.09㎡ (약 279.52평)

건물 제시외면적: 10.20㎡

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 건축물 정보 (건축물대장 요약)

대지면적: 314㎡

연면적: 924.09㎡

지상 층수: 4층

지하 층수: 1층

주용도: 제2종 근린생활시설 (판매시설, 제2종 근린생활시설)

건축일자: 1989년 3월 29일

구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 포항여객자동차터미널 북서측 도로 건너편에 위치합니다.

부근은 시내간선대로 후면에 형성된 노선상가지대로로서 음식점, 판매시설, 사무실, 숙박업소 등의 근린생활시설이 혼재하며, 획지와 가로망이 정비되어 있습니다.

2.2. 교통상황

간선대로 인근에 소재하고, 노선버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 용이합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 세장형으로서 인접지와 등고평탄하며, 판매시설 및 근린생활시설부지로 이용 중입니다.

남동측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7 근저당권 (포항수산업협동조합, 2024-01-16 접수, 780,000,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 855,000,000원입니다. (을7 근저당 780,000,000원 + 을8 근저당 75,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 강 : 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원, 전입/사업일자 2022-08-24, 확정일자 2025-08-19, 배당신고일자 2025-08-29, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원, 전입/사업일자 2024-01-08, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 신 주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2018-01-10, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 주 케이유부동산: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2022-01-04, 대항력 있음.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 포항여객자동차터미널 인근에 위치하며, 간선대로변의 노선상가지대로에 접해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에는 음식점, 판매시설, 사무실, 숙박업소 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 확보에 유리합니다.

4.2. 상권 특성

시내 중심가의 상업지구 특성을 가지며, 잘 정비된 가로망과 획지로 인해 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

노선버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 주요 간선도로 접근성이 뛰어납니다. 포항여객자동차터미널과 가까워 육상 교통망 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 편의시설

다양한 판매시설, 음식점, 금융기관 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 주변 환경

본 물건 인근에 숙박업소 등이 위치하고 있어 상업 및 유동인구 활동이 많은 지역입니다. 직접적인 혐오시설 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

해당 물건은 복수의 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어, 경매 절차 진행상 특이사항이 있을 수 있습니다. (사건번호 2025타경417(1), 2025타경530)

6.2. 대항력 있는 임차인

다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 미상이거나 소액인 임차인의 경우, 인수 또는 협상 과정에서 예상치 못한 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 용도 불일치

건물 목록2의 4층은 공부상 용도가 "사진관"이나 실제로는 "주택"으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 시정, 이행강제금 부과 등 행정상의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.4. 제시외 건물

총면적 10.20㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각에 포함됩니다. (건물감정평가요항표 상 기호 'ㄱ' 조적조 판넬지붕 단층 건물로, 기호 2 건물 4층에 부합되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구의 주요 상업 지역에 위치하여 입지 조건이 우수하고 교통 접근성이 뛰어나 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 건물 4층의 용도 불일치, 중복 사건 진행 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 뛰어난 입지

포항의 주요 상업 및 교통 요충지에 위치하여 상업 시설로서의 가치가 높습니다.

8.2. 편리한 교통망

간선도로 및 대중교통 이용이 편리하며, 여객터미널 인접으로 유동인구 확보에 유리합니다.

8.3. 잠재적 활용 가치

상업지역 내 위치로 향후 용도 변경 또는 재개발 시 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 955,740,000원입니다. 권리분석 상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인 다수 존재, 건물 용도 불일치, 중복 사건 등 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 제시 금액

잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 감정가의 약 75% 수준인 716,805,000원으로 제시합니다.

이 금액은 시장 상황, 현장 조사 결과, 권리 분석 상세 확인 등을 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.