나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10271 [1] 경상북도 울진군 후포면 후포리 69 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 후포면 후포리 소재 ‘후포동부초등학교’ 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 6m, 서측으로 폭 약 2m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(후포면도시지역) , 제1종일반주거지역(제1종일반주거지역) , 소로2류(폭 8m~10m)
(저촉), 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(후포동부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 슬래브지붕 단층건으로서
-외벽 : 적벽돌 및 페인팅 등 마감
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
-바닥 : 장판지 및 타일 등 마감
-창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각
-목록2 지분매각, 공유자 우선매수권 없음. 연고미상 분묘 매각 제외
(분묘기지권 성립여지 있음)
-목록2 지상 이동가능한 컨테이너 매각 제외, 일부 현황 도로로 이용 감안 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경10271 (1)

소재지: 경상북도 울진군 후포면 후포리 69

물건종별: 단독주택

감정가: 202,265,290원

토지면적: 397.00㎡ (약 120.08평)

토지지분: 392.9903㎡ (약 118.88평)

건물면적: 102.19㎡ (약 30.91평)

건물지분: 102.19㎡ (약 30.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 울진군 후포면 후포리 소재 ‘후포동부초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 남동측으로 폭 약 6m, 서측으로 폭 약 2m의 포장도로와 접하고 있어 제반 교통 사정은 양호한 편입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되고 가축사육제한구역 및 상대보호구역(후포동부초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 말소기준권리는 1998년 11월 6일 후포수산업협동조합의 근저당(300,000,000원)입니다. 이와 관련된 권리들은 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 458,000,000원입니다. 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

1.4. 상권분석

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보에 따르면, 최근 2024년 1월에는 2022년 건축된 ‘런던포레’가 19,000만원에, 2025년 7월에는 2020년 건축된 ‘숲속의정원’이 21,000만원에 거래되었습니다. 2000년 건축된 ‘청산빌라’는 2023년 12월 5,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 단독주택으로, 주변의 신축 연립/다세대 주택 시세가 1억 9천만원에서 2억 1천만원 수준임을 고려할 때, 본건 단독주택의 감정가 2억 265만원은 최근 시장 가격과 유사하거나 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다. 다만, 본건은 단독주택이므로 연립/다세대와 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.5. 생활정보

본건은 ‘후포동부초등학교’ 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 단독주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 일괄 처리됩니다.

* 공유자 우선매수 신고: 물건명세서 상 '목록2 지분매각, 공유자 우선매수권 없음'으로 기재되어 있으나, 특이사항 및 특수물건정보에는 '공유자우선매수신고'로 언급되어 있어, 경매 절차 진행 시 공유자 우선매수권 행사 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 입찰 가격 결정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

* 분묘기지권: 연고미상 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 물건명세서상에는 '연고미상 분묘 매각 제외 (분묘기지권 성립여지 있음)'로 명시되어 있으나, 이로 인한 향후 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 현황 도로 이용: 일부 토지가 현황 도로로 이용되고 있는 점은 감안하여 평가되었으나, 이로 인한 이용 제한이나 추가적인 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 제시외 물건: 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상북도 울진군 후포면에 위치한 단독주택으로, 감정가는 약 2억 265만원입니다. 입지적으로는 후포동부초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리분석 상 인수할 권리나 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 하지만 공유자 우선매수 신고 여부의 불확실성, 연고미상 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 일부 현황 도로 이용 등 잠재적 리스크 요소를 신중하게 고려해야 합니다. 이러한 리스크에도 불구하고, 감정가는 주변 신축 빌라 시세와 유사한 수준으로 책정되어 있어 가격적인 메리트는 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

* 후포동부초등학교 인근의 단독주택으로, 지역 내 주거용 부동산으로서의 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

* 감정가가 최근 인근 신축 빌라 시세와 유사한 수준이므로, 향후 가치 상승 가능성을 고려해볼 만합니다.

* 잠재적 리스크(분묘기지권, 공유자 우선매수권)에 대한 면밀한 검토 및 해결 방안 마련이 선행된다면, 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,265,290원입니다. 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 단독주택의 가격 수준은 적정하다고 판단됩니다. 다만, 앞서 언급된 분묘기지권 성립 가능성 및 공유자 우선매수권 관련 불확실성 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 80% 수준: 약 161,812,232원

* 감정가 90% 수준: 약 182,038,761원

이에 따라 예상 입찰가는 1억 6,000만원에서 1억 8,000만원 사이 에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 리스크 요인을 고려하여 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 주변 시설 중 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않아 분석에서 제외되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.