나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11211 [1] 경상북도 김천시 지좌동 440-2 덕일아파트 제4동 제2층 제203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른감정 · 평가일 2025.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 지좌동 소재 '지좌동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 부근
일대는 아파트, 단독주택, 노선상가, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 기타 생활편의
시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건은 간선도로 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 203호 단위세대로서,

-외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 간선도로 대비 다소 고지이나, 인접지와는 대체로 등고 평탄한 다각형의 토지로서, 아
파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 5m, 동측으로 폭 약 6m, 서측으로 폭 약 3m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35~40m)(대로1-1)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-10
)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-11)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-13)(접합),
가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전 축종))임.
2 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-13)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-
297)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-8)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-9)(접합)
, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전 축종))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및
수리 여부를 확인할 수 없어 현장 조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주
민의 탐문 등에 의거 동유형 단위세대의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으
로 평가하였으며, 본건 위치 확인은 관련공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로
확인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11211 (1)

소재지: 경상북도 김천시 지좌동 440-2 덕일아파트 제4동 제2층 제203호

용도: 아파트

감정가: 49,000,000원

토지면적: 45.32㎡ (약 13.71평)

건물면적: 49.69㎡ (약 15.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 신한카드주식회사

1.1. 아파트 면적 정보

전용면적: 49.69㎡ (약 15.03평)

분양면적: 제공된 정보로는 정확한 분양면적 확인이 어렵습니다. 통상적으로 전용면적보다 넓게 산정됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 김천시 지좌동 소재 '지좌동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다.

부근 일대는 아파트, 단독주택, 노선상가, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

간선도로 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통입니다.

남측으로 폭 약 5m, 동측으로 폭 약 6m, 서측으로 폭 약 3m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 대로1류, 소로3류에 속하며 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물 정보

본건은 철근콘크리트 슬래브 지붕 5층 건물 중 2층 203호 단위세대입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 내장바닥재 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 덕일타운 4동은 1987년 3월 28일 건축허가를 받았으며, 1987년 12월 15일 사용승인되었습니다.

1.4. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 1993년 5월 19일 접수된 소유권이전 (권리자: 김연태)이며, 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 등기사항으로는 김천축산업협동조합의 근저당권 (말소기준권리), 백지훈으로의 소유권이전, 신한카드의 가압류, 그리고 신한카드주식회사의 강제경매 개시결정 등이 있습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-11

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

총 등기부채권액: 54,126,802원

1.5. 상권분석

본건이 위치한 지좌동 일대는 아파트 단지와 주택, 상가, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

지좌동은 김천 시가지 동쪽에 위치하며, 감천을 건너면 용호동 시가지와 마주 보고 있습니다.

아파트 밀집 지역이 형성되어 있으며, 경부선 철도, 경부고속도로, 국도가 인접해 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 지좌동 행정복지센터가 소재하여 행정 편의성이 있습니다.

인근에서 대규모 공원 조성 계획(신음근린공원)이 진행되거나 계획된 사례가 있으며, 기존의 기피시설(공동묘지, 화장장) 부지를 녹색공간으로 전환하는 사업도 진행된 바 있습니다. 이는 혐오시설로부터 비교적 안전한 환경을 조성하려는 김천시의 노력을 보여줍니다. 다만, 김천시 외곽 지역에 SRF 소각 시설 건설 관련 논란이 있었던 점은 참고할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

인근에 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

주변에 농경지, 임야 등이 있어 전원적인 환경과 도시 생활 편의시설이 공존하는 지역으로 보입니다.

간선도로에 인접하여 시내외 교통 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

임대 관계가 '미상'으로 명시되어 있어, 현재 점유 상태 및 임대차 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 임차인의 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 금액은 없습니다.

현장 조사 시 폐문 등으로 내부 확인이 제한되어 정확한 내부 구조 및 수리 상태 파악이 어려웠다는 점은 인수 후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 김천시 지좌동에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하며 교통 여건도 무난한 편입니다. 매각으로 인한 권리 인수 부담이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 주변에 녹지 공간 조성 노력이 있는 점은 긍정적이나, 내부 확인의 제약 사항은 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 경매 물건으로서 시세 대비 저렴한 취득 가능성.

* 매각으로 소멸되는 권리만 존재하여 권리 분석이 용이함.

* 인근에 행정복지센터 등 편의시설이 위치함.

* 토지/건물 일괄 매각으로 별도 명도 부담이 적을 것으로 예상됨 (임차인 대항력 없음).

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 49,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

일반적으로 경매 초기 단계나 권리 관계가 복잡하지 않은 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 34,300,000원 ~ 39,200,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

실제 입찰가는 본건의 현재 시세, 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.