나이스옥션 법원경매 김천 2025타경407 [1] 경상북도 구미시 신평동 150-17 장성상가 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 신평동 150-17번지 ""장성상가"" 2층 203호 구분상가 단위세대로서 부근은 상가, 근린생활시설, 공장 등으로 형성된 구미국가공단 지원시설지역임.

교통상황

차량접근 자유로우며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕3층건물로서 본건은 2층 203호로서(사용승인일1988.12.31)
외벽 : 시멘몰탈위 페인트, 타일 마감
내벽 : 시멘몰탈위 페인트 마감, 내장 인테리어
바닥 : 장판재 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

다방(현재 휴업)으로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 대평수 업무시설(근린생활시설) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

동,남측으로 노폭15~35미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 대로1류(접함), 중로2류(접함)
가축사육제한구역,상대보호구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소유자 접유중
2) 등기부상 용도 사무소이나 건축물관리대장상 용도는 휴게음식점으로 표시변경됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경407 (1)

소재지: 경상북도 구미시 신평동 150-17 장성상가 2층 203호

용도: 근린상가 (등기부상 용도: 사무소, 건축물관리대장상 용도: 휴게음식점)

감정가: 92,000,000원

토지면적: 51.98㎡ (약 15.72평)

건물면적: 87.84㎡ (약 26.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중앙새마을금고 (명확히 파악됨)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 (사용승인일: 1985.11.22)

전유부 내용: 2층 203호 (구분상가)

현재 이용상태: 다방 (현재 휴업 상태)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상북도 구미시 신평동 150-17번지 "장성상가" 2층 203호로서, 구미국가공단 지원시설 지역 내에 위치합니다. 주변은 상가, 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 자유로우며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

도로상태: 동측 및 남측으로 노폭 15~35미터의 도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획: 근린상업지역이며, 대로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2011년 8월 12일 중앙새마을금고의 근저당권입니다.

총 채권액: 96,500,000원

권리 분석 요약:

* 소유권 이전 및 매매 이력이 확인됩니다. (이순화, 김춘화, 박연형)

* 말소기준권리인 중앙새마을금고의 근저당권(2011.08.12)보다 후순위인 가압류(경북신용보증재단, 2025.05.29) 및 본건 임의경매(중앙새마을금고, 2025.07.07)는 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건 관련하여 구체적인 지상권 설정 내역은 제시되지 않았습니다.)

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 현재 소유자가 점유 중인 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 구미국가산업단지 배후 지원 시설 지역에 위치하여 산업단지 종사자 및 관련 업체를 대상으로 하는 상권 잠재력을 가지고 있습니다.

* 인근에 다양한 상가 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 본건은 "장성상가" 내 2층에 위치하며, 현재는 다방으로 이용되었으나 휴업 상태입니다.

* 구분상가로서 업종 전환을 통한 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 가능한 입지입니다.

* 편의시설: 상가 및 근린생활시설 밀집 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 구미국가공단 및 관련 지원 시설과 인접해 있어 산업단지 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1985년 사용승인된 건물로, 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부상 용도 불일치: 등기부상 용도는 '사무소'이나, 건축물관리대장상 용도는 '휴게음식점'으로 표시되어 있습니다. 이는 향후 인허가 및 용도 변경 시 문제가 될 수 있습니다.

* 현재 휴업 상태: 본건이 현재 '다방'으로 이용되었으나 휴업 상태인 점은 상권 회복 또는 업종 전환 시 고려해야 할 부분입니다.

* 산업단지 인접 지역 특성: 공장 밀집 지역이라는 점이 일부 업종이나 거주 목적의 수요에는 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 지정으로 인해 특정 업종 운영이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미국가산업단지 인근의 지원 시설 지역에 위치한 근린상가로서, 배후 수요가 있는 입지입니다.

현재는 휴업 중이며 건물 노후화, 공부상 용도 불일치 등의 리스크 요인이 존재하나, 소유자 점유로 명도 부담이 적고 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

상권 활성화 및 업종 전환 가능성을 면밀히 검토하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 구미국가공단 배후 상권의 잠재적 가치: 산업단지 활성화에 따른 수요 증대 기대.

* 상대적으로 낮은 감정가: 향후 시세 상승 또는 임대 수익 창출 가능성.

* 명도 용이성: 소유자 점유로 인한 인도 부담 최소화.

* 다양한 업종 전환 가능성: 근린상가로서의 유연성.

9. 예상 입찰가

감정가: 92,000,000원

본 건은 잠재적 리스크 요인(건물 노후화, 공부상 용도 불일치, 현재 휴업 상태)을 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 현재 상권 분석 및 향후 개발 계획 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

일반적으로 위와 같은 리스크 요인이 있는 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 입찰가를 결정하는 전략을 고려할 수 있습니다.

본 물건의 경우, 추가적인 현장 조사 및 시장 조사를 통해 최적의 입찰 가격 범위를 설정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.