나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8499 [1] 경상북도 경산시 남천면 삼성리 916-7 사랑의마을 7동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물(다세대주택)인 "사랑의마을 7동 1층 101호(전용면적: 58.68㎡, 계단식, 남향)"로서, 경상북도 경산시 남천면 삼성리 소재 '남천초등학교' 남서측 인근에 위치하 고 있음. - 주위는 도시근교 남천면소재지 내에 위치하고 있는 주택지대로서, 다세대주택 단지 및 단 독주택, 미개발 나지, 학교 등으로 형성되어 있고 주변으로 농경지, 임야, 공장 등이 입 지하고 있음.

교통상황

- 본건 소재 다세대주택 건물동 부지까지 일반차량 접근 가능하며, 주변 면소재지 내 간선 도로(남천로)변으로 도보 약 5분 내외 거리에 대중교통 구간버스정류장이 소재하고 있음. - 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교 통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 목구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물(7동) 중 1층 101호 단위세대로서, 사용승인일자: 집합건축물대장상 "2001. 11. 10." 외벽: 사이딩판넬 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 장판 등 일반바닥재 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호

이용상태

아파트로 이용되고 있으며, 집합건축물대장 '건축물현황도'에 의거할 때 내부는「방2, 거 실, 주방, 욕실 등」으로 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 건물동 부지는 정방형의 토지로서, 자체 대체로 평탄하게 형성되어 있으며, 다 세대주택 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 소재 다세대주택 건물동 부지 남측으로 약 6m 아스팔트포장도로 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 구분건물이 소재한 토지의 토지이용계획사항은 " 계획관리지역([고시일:2009.02.12]), 주거개발진흥지구(2023-09-04)(남천1, 경산시 고시 제2023-134호), 지구단위계획구역(2023-09-04)(남천1,경산시고시제2023-134호), 소로3류( 폭 8m 미만)(2014-05-01)(남천7(국), 경산시고시제2014-48호(2014.05.01.)), (접합), 가 축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>"에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

물건 비고

대지권 미등기(대지권 성립여부 불분명)
최저매각가격은 대지지분 포함한 평가액

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8499 (1)

소재지: 경상북도 경산시 남천면 삼성리 916-7 사랑의마을 7동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 59,500,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

건물면적: 58.68㎡ (약 17.75평)

건물지분: 58.68㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 토지 지분 없음)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사단법인 한국사랑의집짓기운동연합회

사용승인일자: 2001년 11월 10일

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 경산시 남천면 삼성리에 위치하며, 남천초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건은 도시근교 지역으로, 다세대주택 단지, 단독주택, 미개발 나지, 학교 등이 혼재되어 있습니다. 또한, 주변에는 농경지와 임야, 공장 등도 입지하고 있습니다.

* 교통: 일반 차량의 접근이 용이하며, 인근 간선도로(남천로)변에 대중교통 버스정류장이 도보 약 5분 거리에 위치해 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 건물 부지는 남측으로 약 6m 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2003년 3월 7일자 근저당권 (사단법인한국사랑의집짓기운동연합회)으로, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 93,328,912원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 함 (함민성)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 5월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 경산시 남천면 삼성리에 위치한 다세대주택 단지 내에 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 생활 상권이 형성되어 있습니다.

* 주요 편의시설은 남천면 소재지 인근에 밀집해 있을 것으로 예상되며, 대형 상업 시설 이용 시 차량 이동이 필요합니다.

* 인근 남천초등학교와 같은 교육 시설은 학생 및 학부모를 위한 소규모 상권 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변에 농경지, 임야, 공장 등이 혼재하여 일반적인 도심 상권과는 다소 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 남천초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 남천면 소재지 인근에 기본적인 마트, 병의원 등 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 녹지/휴식공간: 주변의 농경지 및 임야를 통해 일부 자연환경을 접할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 바로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 가장 중요한 리스크 요인으로, 대지권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 비용 발생이나 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2001년에 사용승인된 건물로, 20년 이상 경과하여 향후 수선 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 소유권 부재: 건물만 매각 대상에 포함되며 토지에 대한 지분이나 소유권이 없어, 토지 관련 권리 문제가 발생할 경우 복잡해질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경산시 남천면의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 저렴한 감정가가 눈에 띕니다.

* 그러나 대지권 미등기라는 중대한 법적 하자가 존재하며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 비용 발생이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 주요 위험 요소입니다.

* 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 건물 연식, 대지권 문제, 토지 소유권 부재 등을 종합적으로 고려했을 때, 신중하고 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 5950만원의 감정가는 향후 리모델링 또는 재건축 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있는 기반이 될 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 본건이 위치한 지역이 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정된 점은 향후 지역 발전 잠재력을 시사합니다.

* 권리관계의 명확성 (임차인 관련): 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 59,500,000원입니다.

* 주변 유사 다세대주택의 시세를 분석한 결과, 대지권 미등기 및 건물 노후화 등 리스크 요인을 감안할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 특히 대지권 미등기 문제 해결에 소요될 예상 비용과 시간을 고려해야 하며, 이는 감정가에 반영되지 않은 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 5,500만원에서 6,500만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.