나이스옥션 법원경매 서산 2025타경709 [1] 충청남도 당진시 신평면 도성리 209-2 6동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 도성리 소재 <도성리마을회관> 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 농경지 및 자연림, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상3층 건물로서, (사용승인일 : 1991.06.17)

벽체 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
바닥 : 타일깔기 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 기타난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 연립주택 건부지 등임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 4M 내외의 현황 도로(도성리 209-22외 , 임야 외, 소유자 김xx 외)를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(신평01 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

해당 물건은 서산지원 2025타경709 (1) 사건번호로 경매가 진행 중인 충청남도 당진시 신평면 도성리 209-2 6동 2층203호 소재 연립주택입니다.

감정가는 31,000,000원이며, 토지 면적은 47.77㎡ (약 14.45평), 건물 면적은 44.46㎡ (약 13.45평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 한OO이며, 공동담보 물건으로 특이사항이 있습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 신평면 도성리 소재 '도성리마을회관' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 자연림, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

토지는 부정형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 폭 약 4m 내외의 현황 도로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(신평01 일반형), 가축사육제한구역(일부 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 권리관계 분석 결과, 매각으로 인해 말소될 권리가 다수 존재합니다.

말소기준권리는 2018년 12월 5일 접수된 신한은행의 근저당권 (을3)이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 근저당권 설정 등의 등기 기록이 확인되며, 총 채권액은 50,120,000원입니다.

감정평가서 요약 요향표에 따르면, 임차인 '송하은'이 있으나 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원에 대한 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 당진시 신평면 도성리 지역은 농경지와 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

주변에 농업 활동이 활발하며, 마을회관 및 소규모 상가들이 산재해 있습니다.

대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있으나, 기본적인 생활 편의는 인근 근린생활시설 및 차량 이동을 통해 확보 가능한 수준으로 판단됩니다.

향후 지역 개발 계획이나 산업 단지 조성 등에 따라 상권 변화 가능성이 있으나, 현재로서는 지역 내 생활권 중심으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 1991년 6월 17일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 3층 연립주택입니다.

내부 설비로는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 기타 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에는 농경지와 자연림이 있어 전원적인 환경을 느낄 수 있습니다.

차량으로 약 10~20분 거리에 당진시내 주요 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 접근이 가능합니다.

인근 버스정류장을 통한 시내 및 외곽 지역으로의 대중교통 이용도 가능합니다.

본 물건 자체는 2층 203호이며, 건물의 층별 구분은 명확합니다.

다만, 전반적으로 오래된 건물이므로 리모델링 또는 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축 연령: 1991년 준공으로 약 35년된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등에 속해 있어 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 환경: 농경지 및 자연림이 혼재된 지역으로, 일부 지역에서는 악취나 소음 등 환경적인 요인이 발생할 수 있습니다 (구체적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 주변 환경 분석 시 고려 필요).

* 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다 (다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다).

* 도로 현황: 북서측으로 약 4m 폭의 현황 도로를 이용 중이며, 해당 도로의 사설 도로 여부(도성리 209-22외, 임야 외, 소유자 김xx 외)는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 신평면 도성리 일대의 연립주택으로, 비교적 오래된 건물이지만 기본적인 생활 인프라 접근성이 보통 수준입니다.

권리분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 파악되어 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 건물의 노후화 및 주변 지역의 개발 잠재력, 토지 이용 계획 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

낙찰 후 명도, 세금, 수리비 등을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 권리분석상 매수인이 인수해야 할 특별한 권리나 임차인의 보증금이 없습니다.

* 합리적인 시세: 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가 및 경매 진행가 대비 합리적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* 입지 조건: 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 향후 개발 잠재력이나 귀농·귀촌 수요 증가 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 토지 지분 확보: 연립주택 건부지로 사용되는 토지의 지분을 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

동일 단지 '세안주택' (신평면 도성리 209-2)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 2월 4일: 1층, 44.46㎡, 27,000,000원

- 2026년 4월 16일: 2층, 42.12㎡, 17,000,000원

- 2026년 4월 14일: 3층, 44.46㎡, 20,000,000원

본건은 6동 2층 203호로, 건물 면적은 44.46㎡입니다.

동일 면적인 1층 (27,000,000원) 및 3층 (20,000,000원)의 실거래가를 참고할 때, 2층의 적정 가치는 두 가격 사이로 추정됩니다.

2층 42.12㎡ 물건이 17,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 44.46㎡ 면적의 2층 물건은 23,000,000원에서 26,000,000원 사이로 추정하는 것이 합리적입니다.

감정가는 31,000,000원이지만, 최근 실거래가 최고가인 27,000,000원을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 26,000,000원으로 산정합니다.

이는 인수 보증금이 없는 점을 감안한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.