나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8426 [1] 대구광역시 수성구 시지동 243-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일경 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 시지동 소재'고산초등학교'남측인근에 위치하며, 부근일대는 단독
주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 대구지하철 2호선(고산역)이 소재하는
등 제반 교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 ""단독주택부지""로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 6미터, 남측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(고산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) 세멘벽돌조 스라지붕 2층건물로서
-외벽: 화강석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감
-내벽: 벽지, 타일 등 마감
-바닥: 장판지, 일부 타일 등 마감
-창호: 알루미늄새시창호임.

기호(2-2) 세멘벽돌조 스라브지붕 단층건물로서

이용상태

기호(2-1): 단독주택으로 이용중임.
기호(2-2): 화장실로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

붙임'지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(2-1)의 공부상 지붕은 '세멘와즙'이나 실제'스라브지붕'임.
기호(2-2)의 공부상 용도는 '창고'이나 실제'화장실'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 본 건물의 폐문부재로 건물내부는 확인하지 못하였으며, 각종 공부, 외부에서 투시
가능한 내부전경, 인근주민의 탐문 등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평
가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 감정평가서 상 기호 2-2 건물의 공부상 용도는 ‘창고’이나 실제 ‘화장실’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 대구지방법원 2025타경8426 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 시지동 243-6

1.2. 물건 개요

용도: 단독주택

토지면적: 118.00㎡ (약 35.7평)

건물면적: 52.23㎡ (약 15.8평)

건물 제시외면적: 44.54㎡ (약 13.5평)

총 건물 면적 (실사용 추정): 96.77㎡ (약 29.3평)

1.3. 면적 및 감정가

토지감정가: (별도 제시되지 않음)

건물감정가: (별도 제시되지 않음)

총 감정가: 499,946,960원

1.4. 경매 특이사항

경매 구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 류OO

매각 대상: 기타

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 감정평가서상 기호 2-2 건물의 공부상 용도는 ‘창고’이나 실제 ‘화장실’임.

특이사항: 공유물분할경매, 대항력있는임차인 존재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 수성구 시지동 소재 '고산초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 대구지하철 2호선 고산역이 소재하는 등 전반적인 교통 사정이 양호합니다.

동측으로 폭 약 6미터, 남측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 지역입니다.

또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 상대보호구역(고산초등학교, 교육환경 보호에 관한 법률)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 현황

갑2: 2022-08-12 협의분할에 의한 상속 (이갑선)

갑4: 2023-03-17 사해행위취소 (안 )

갑7: 2024-03-08 강제경매로 인한 매각 (류완하) (2023타경104874)

갑9: 2025-06-26 임의경매 (류완하) - 말소기준권리

공유물분할을 위한 경매개시결정 (2025타경8426)

등기부채권 총액: 0원

3.2. 건물 등기부 현황

건물 등기부 현황 또한 토지 등기부 현황과 동일한 권리 변동 사항을 따릅니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-23

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

3.4. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2025-06-26 접수된 류완하의 임의경매(갑9)입니다.

상기 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 대항력 있는 임차인이 없을 경우, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

본건의 경우, 대항력 있는 임차인 안 이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (제한적 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 및 전월세 정보에 따르면, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 미래하이츠102 (시지동 150-7): 2024년 7월 31일, 19,000만원 (전용면적 75.74㎡)

* 대한아트빌 (시지동 170-1): 2024년 10월 25일, 28,700만원 (전용면적 83.49㎡)

* 골든빌 (시지동 136-2): 2025년 9월 8일, 19,500만원 (전용면적 74.13㎡)

본건은 단독주택으로, 위 다세대 및 연립주택 거래 사례와는 물건 유형이 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 동일 생활권 내에서 시지동 일대의 주거용 부동산 시장 동향을 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 및 편의성

* 교육시설: 고산초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 대구지하철 2호선 고산역 및 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 안 은 전입일자(2024-01-23)가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이나 별도의 합의 사항이 있을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.2. 공부와 실제 현황의 차이

* 건물(기호 2-1): 공부상 지붕은 '세멘와즙'이나 실제 '스라브지붕'입니다.

* 건물(기호 2-2): 공부상 용도는 '창고'이나 실제 '화장실'로 이용 중입니다.

이는 건물 등기사항 또는 건축물대장과의 불일치로, 추후 행정 처리 또는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 내부 상태 미확인

폐문부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못하였습니다. 감정평가서상 내부는 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.4. 일괄매각 대상 (제시외 건물 포함)

일괄매각으로 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 포함되어 매각되므로, 해당 건물들의 현황 및 철거 가능성 등을 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 시지동에 위치한 단독주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 우수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재, 공부와의 차이, 건물 내부 미확인 등의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 부분은 세심한 검토가 필요합니다. 일괄매각으로 제시외 건물까지 포함되어 있으므로, 전체적인 물건 현황 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 수성구라는 우수한 주거 지역에 위치하여 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 및 지하철역이 인접하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 입지입니다.

* 공유물분할 경매 특성상 일반 경매보다 경쟁이 덜할 수 있으며, 전략적인 접근을 통해 합리적인 가격에 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

* 단독주택으로서 리모델링 또는 재건축 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 499,946,960원입니다. 현재 제공된 주변 다세대, 연립주택 거래 사례와 본건의 단독주택으로서의 특성, 그리고 대항력 있는 임차인, 공부와의 차이, 건물 내부 미확인 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 0원임을 감안하여, 감정가의 약 80% ~ 90% 수준인 399,957,568원 ~ 449,952,264원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

10. 혐오시설 유무

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 있다는 내용이 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.