나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51493 [1] 충청남도 당진시 우강면 신촌리 752-7 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 우강면 신촌리 소재 ""신촌리 마을회관"" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 있는 농촌 및 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 제반차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로 현황 답으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 (소,말,사슴,양(염소, 산양),젖소,돼지,개,닭,오리,메추리))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51493 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

감정가: 109,702,800원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 우강면 신촌리 752-7

용도: 답 (농지)

토지면적: 3538.80㎡ (약 1,070.5평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

1.3. 감정평가 요약

본건은 충청남도 당진시 우강면 신촌리 소재 '신촌리 마을회관' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 있는 농촌 및 농경지대입니다.

토지는 부정형으로 현황 답으로 이용 중이며, 동측으로 농로에 접해 차량 접근이 가능합니다.

교통상황은 전반적으로 보통이며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 농경지와 농가주택이 혼재된 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있습니다. '신촌리 마을회관'이 인근에 있어 지역의 중심지 역할을 하는 곳을 파악하는 데 도움이 될 수 있습니다.

2.2. 접근성 및 교통

제반 차량으로 본건 및 인근까지 접근이 가능하며, 대중교통 이용 또한 가능한 것으로 보입니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 부정형의 답(농지)으로 현재 농업용으로 이용되고 있습니다. 동측으로 농로가 접해 있어 농기계 등의 접근에는 문제가 없어 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지 등기부에는 소유권 이전 내역과 함께 강제경매 개시 결정 및 근저당권이 설정되어 있습니다.

- 소유권 이전: 차옥란, 박춘근, 박문기 순으로 등기되어 있습니다. (조정분할에 의한 상속 등기 포함)

- 말소기준권리: 2025년 7월 7일 접수된 박영곤의 강제경매 개시결정(채권금액 93,958,024원)입니다.

- 기타 권리: 서해중앙신용협동조합의 근저당권(채권금액 72,000,000원)이 말소 예정입니다.

전반적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 매각 시 소멸되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

- 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 제출하지 않을 경우 매수보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 반드시 준비해야 합니다.

- 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 충청남도 당진시 우강면 신촌리는 농경지와 농가주택이 주를 이루는 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 공업 단지가 인접해 있지 않아, 상업적 가치보다는 농업적 가치가 높은 지역으로 판단됩니다.

4.2. 개발 가능성

당진시 전반적으로 도시개발사업이 추진되고 있으나, 본건이 위치한 우강면 신촌리 지역의 직접적인 대규모 개발 계획은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 우강면 송산리 일대 9만㎡ 규모의 도시개발사업이 추진된 사례가 있으며, 당진시에서 취약지역 생활여건 개조사업 등을 통해 농촌 지역의 환경 개선을 지속적으로 추진하고 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

4.3. 주변 농지 거래 사례

주변 농지 거래 사례를 보면, 당진시 우강면 내경리 지역에서 3.3㎡당 85,000원 수준의 매매 사례가 있습니다. 또한, 다른 지역에서는 평당 1,100만원 ~ 1,800만원 수준의 시세도 언급되고 있으나, 이는 개발 가능성이 높은 토지에 대한 시세일 수 있습니다. 본건은 농업진흥구역 내 답이므로, 농지법에 따른 거래 규제 및 농업적 가치를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 농촌 지역에 위치하여 대규모 편의시설과는 거리가 있을 수 있습니다. 가장 가까운 편의시설은 '신촌리 마을회관'이며, 생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필수적일 것으로 보입니다. 당진 시내 또는 인근 읍면 지역으로 이동 시 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 규제

본건은 농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농지법 및 관련 법규에 따른 엄격한 규제를 받습니다. 농지 취득 시 자격 증명이 필수적이며, 전용 시에도 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 가축사육 제한

본건은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서는 일정 종류의 가축 사육이 제한될 수 있습니다.

6.3. 환경 문제

당진시 농촌 지역에는 고압송전탑, 폐기물처리장 등 환경 관련 이슈가 간혹 발생하고 있으며, 일부 주민들의 반대 시위가 보도된 사례가 있습니다. 본건 소재지인 신촌리 인근의 직접적인 혐오시설 설치 관련 뉴스는 검색되지 않았으나, 향후 주변 개발 시 환경 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 농지취득자격증명 미제출

가장 직접적인 리스크는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 몰수되는 사항입니다. 매수 희망자는 반드시 사전에 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지, 발급받는 데 문제는 없는지 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 우강면 신촌리에 위치한 답(농지)으로, 현재 농업용으로 이용 중에 있습니다. 감정가는 109,702,800원이며, 토지면적은 약 1,070.5평입니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 강력한 주의사항이 있습니다.

지역 자체는 농업 중심의 농촌 지역으로, 상업적 발전보다는 농업적 가치에 초점을 맞추는 것이 현실적입니다. 당진시 전반에 걸쳐 지역 균형 발전을 위한 사업이 추진되고 있으나, 본건 지역의 직접적인 대규모 개발 호재는 아직 확인되지 않았습니다.

잠재적 리스크로는 농지 관련 규제, 가축사육 제한 등이 있으며, 주변 환경 관련 이슈가 간혹 발생하는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 가치

순수한 농지로서 농업에 종사하고자 하는 실수요자에게는 직접적인 경작 및 농업 활동을 위한 가치가 있습니다.

8.2. 향후 지역 발전 가능성

당진시의 지속적인 도시개발 및 지역 균형 발전 정책 추진으로 인해 장기적인 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8.3. 권리 관계의 명확성

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계는 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 109,702,800원을 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 유사 토지의 최근 거래가, 권리 분석상 인수할 권리 없음(임차인 보증금 0원), 그리고 본건이 농지라는 점을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

다만, 농지로서의 가치, 해당 지역의 개발 잠재력, 주변 시세 등을 충분히 조사한 후, 본인이 희망하는 수익률과 위험 감수 수준을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차가 입찰 전반에 걸쳐 최우선적으로 검토되어야 합니다.

보증금 외 별도의 인수할 금액은 없는 것으로 파악됩니다.

최종 입찰가는 경매 진행 상황 및 다른 입찰 참여자들의 동향을 면밀히 파악하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.