나이스옥션 법원경매 서산 2025타경703 [1] 충청남도 서산시 음암면 도당리 28-12 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1~5: 본건은 충청남도 서산시 음암면 도당리 소재‘도당2리마을회관' 동측 원거리에
위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지와 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통수준임.
기호 6~10: 본건은 충청남도 당진시 면천면 사기소리 소재 '사기소리마을회관’남동측 인근
에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지와 자연림, 단독주택, 상업용시설 등이
혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

기호 1~5: 본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 동측 인근으로 70번 지방도가 통과하고 남
동측 원거리에 32번 국도 및 서해안고속도로 서산 나들목이 소재하는 제반 교통
사정은 보통수준임.
기호 6~10: 본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 동측 인근으로 70번 지방도가 통과하고 남
동측 원거리에 서해안고속도로 면천 나들목이 소재하는 등 제반교통사정은 보통
수준임.

형태 및 이용상태

기호 1: 대체로 부정형의 자체지반 평탄하게 조성된 토지 및 일부 완경사지로서 상업용건물
의 부지 등으로 이용중임.
기호 2: 대체로 사다리형의 완경사 및 일부 급경사를 이루는 토지로서 전 및 자연림, 일부
도로 등으로 이용중임.
기호 6: 대체로 부정형의 자체지반 평탄하게 조성된 토지 및 일부 완경사지로서 상업용건물
의 부지 등으로 이용중임.
기호 7: 대체로 부정형의 완경사를 이루는 토지로서 공업용건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1: 동측 인근으로 왕복 4차선의 포장도로가 통과하고 있음.
기호 2: 서측 인근으로 왕복 4차선의 포장도로 및 남측 인근으로 폭 약 6미터 내외의 포장
도로가 통과하고 있음.
기호 6,7: 동측 인근으로 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말
/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 비행안전제3구역(전술)(해발고도100미터이하위임)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 도로구역(2015-12-10)<도로법>, 접도구역(2015-12-10)<도로법>
기호 2: 생산관리지역, 계획관리지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(시군경
계1,500m일부제한:돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제3구역(전술)(해발고도100미터이하위임)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 접도구역(2015-12-10)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>
기호 6: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(면천27 일반형), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 접도구역(국지도 70호)<도로법>
기호 7: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(면천27 일반형), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 접도구역(국지도 70호)<도로법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지'참조.

공부와의 차이

기호 2는 제시목록 및 토지대장상 지목이 임야이나, 일부를 전 및 도로 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3은 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물임.
기호 4는 경량철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 새시창호 마감 등
기호 5는 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽: 돌붙임 마감 등
내벽: 페인팅 및 벽지마감 등
창호: 새시마감 등
기호 8은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 적벽돌쌓기 마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 새시마감 등
기호 9는 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물임.
기호 10은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬마감 등
내벽: 판넬마감 등
창호: 새시마감 등임.

이용상태

기호 3: 캐노피로 이용중임.
기호 4: 근린생활시설의 용도임.
기호 5: 1층은 사무실, 2층은 숙소로 이용중임.
기호 8: 1층은 사무실, 2층은 숙소로 이용중임.
기호 9: 캐노피로 이용중임.
기호 10: 공장의 용도임.

설비내역

기호 4에 위생설비 되어 있으며, 기호 5 및 8 일부에 위생설비 및 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지'참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임.
2)기호 9는 등기사항전부증명서상 이병기氏이나, 일반건축물대장상 이상현氏임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함
- 목록1 상업용건물(주유소 등)의 부지, 목록3 캐노피, 목록4 근린생활시설, 목록5 사무실 및 숙소로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경703 (1)

소재지: 충청남도 서산시 음암면 도당리 28-12

용도: 위험물저장 및 처리시설, 근린생활시설, 주유소 부지, 사무실 및 숙소

감정가: 3,064,618,440원

토지 면적: 8,939.00㎡ (약 2,698.00평)

건물 면적: 982.48㎡ (약 297.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 및 기계기구 포함 매각.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본 건은 충청남도 서산시 음암면 도당리 소재 ‘도당2리마을회관' 동측 원거리에 위치합니다.

주위는 전, 답 등의 농경지와 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 동측 인근으로 70번 지방도가 통과합니다.

남동측 원거리에 32번 국도 및 서해안고속도로 서산 나들목이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로접근성

본 건 토지는 동측 인근으로 왕복 4차선, 서측 및 남측 인근으로 왕복 4차선 및 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

일부 토지는 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 계획관리지역, 생산관리지역에 속해 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉 또는 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 도로구역, 접도구역, 준보전산지 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지/건물)

말소기준권리는 2021년 12월 7일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(채권액 3,000,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지 등기부채권 총액은 약 39.29억원, 건물 등기부채권 총액은 약 39.09억원으로 확인됩니다.

소유권 이전 및 다수의 가압류가 존재하나, 이는 말소기준권리 이하에 해당하여 소멸 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (보증금 50,000,000원, 차임 8,000,000원, 전입 2024-12-24)

주의: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 보증금은 배당 절차에 따라 회수 여부가 결정될 수 있습니다.

3.3. 권리 인수 여부

본 건 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 현황

본 물건은 농경지, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 지역에 위치하며, 주유소, 편의점, 농업 관련 시설 등이 분포합니다.

70번 지방도와 인접하여 물류 이동이 용이할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대규모 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 처리 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

다만, 본 물건의 주 용도인 '위험물저장 및 처리시설'은 그 자체로 잠재적 민원 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

음암면 소재지 및 인근 마을에 기본적인 편의시설(마트, 식당 등)이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

광범위한 편의시설 이용을 위해서는 서산시 또는 당진시 시내로 이동해야 합니다.

5.2. 주변 교육시설

본 물건은 지역 내에 위치하며, 도당2리 마을회관 인근입니다.

주변에 지역 내 초등학교, 중학교 등 교육시설이 존재할 수 있으나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 계획관리지역, 생산관리지역, 각종 도로구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력이 없는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요 또는 분쟁 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물 및 기계기구: 일괄 매각 대상인 제시외 건물 및 기계기구의 가치 평가 및 처리 방안 마련이 필요합니다.

* 토지 이용 구분: 감정평가 요약표에서 기호 1~5(서산시)와 기호 6~10(당진시)로 구분되어 있어, 실제 토지 관리 및 이용에 있어 복잡성이 있을 수 있습니다. (단, 본 건 주소지는 서산시입니다.)

* 건축물대장과의 차이: 특정 건물(기호 9)의 등기부상 소유자와 건축물대장상 소유자가 상이한 점이 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 음암면에 위치한 위험물저장 및 처리시설을 포함한 복합 용도의 대형 부동산입니다.

광대한 토지와 다수의 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 약 30.6억원입니다.

말소기준권리 이상의 권리는 모두 소멸 예정이며, 유일한 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 판단됩니다.

다만, 복합적인 토지이용계획 및 각종 제한사항, 제시외 물건 처리, 그리고 위험물 시설이라는 특수성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 다목적 활용 가능성: 위험물 시설, 주유소 부지, 근린생활시설, 사무실 및 숙소 등 다양한 용도로 활용되어 왔으며, 향후 사업 목적에 따라 재활용 또는 용도 변경 가능성이 있습니다.

* 우수한 교통 접근성: 70번 지방도 및 주요 국도, 고속도로 접근성이 양호하여 물류 및 운송 효율성이 높습니다.

* 넓은 토지 면적: 8,939㎡의 넓은 토지는 향후 시설 확충이나 개발을 위한 잠재력을 제공합니다.

* 시세차익 기대: 채권 총액 대비 감정가가 비교적 높게 책정되어 있어, 합리적인 낙찰가율 확보 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

'인수 보증금'은 0원이므로, 이를 제외하고 산정합니다.

본 물건은 감정가 30.6억원을 기준으로, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 명도 비용, 토지 이용 제한, 위험물 시설의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

권장하는 입찰가 범위는 감정가의 70% ~ 90% 수준으로, 약 21억원 ~ 27.5억원으로 예상됩니다.

이는 단순 참고용이며, 현장 조사 및 상세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.