나이스옥션 법원경매 논산 2025타경443 [1] 충청남도 논산시 강경읍 염천리 37 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 강경읍 황산리 소재 "강경클래시움 아파트" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 단독주택, 노변을 연하여 점포 및 상가, 젓갈상회 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경 보통시됨.

교통상황

본건 토지는 노폭 약3미터 내외의 아스콘포장된 도로에 접하는 토지로서, 승용차 출입이 자유롭지 못하며, 인근 공도에 시내버스 정류장이 위치하는 등 대중교통 수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1): 부정형 평지의 단독주택 건부지로 이용중임. 기호3,4): 사다리형, 평지의 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

노폭 약3미터 내외의 아스콘포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 도시지역 , 일반상업지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-06)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호3,4): 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-06)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

"건물개황도" 및 "사진용지" 참조

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 "사진용지" 및 "건물개황도" 와 같이 제시외 건물 등이 소재하는 바 개략적인 실측에 의거 사정평가하였으며, 제시외 건물로 인하여 본건 토지의 소유권 행사에 제한 받게 되는 경우의 가격을 "토지감정명세표"의 "비고"란에 별도 표기하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서
(사용승인일:1978.04.26)
외벽: 적벽돌 노출 쌓기 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 (사용승인일: 1978.04.26) 외벽: 적벽돌 노출 쌓기 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임

이용상태

단독주택

이용상태

단독주택

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수 설비, 급탕설비, 난방설비 등

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

""사진용지"" 및 건물개황도"" 참조

부합물 및 종물

"건물개황도" 및 "사진용지" 참조

공부와의 차이

별무함

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 ""사진용지"" 및 ""건물개황도"" 와 같이 제시외 건물 등이 소재하는 바 개략적인
실측에 의거 사정평가하였으며, 제시외건물로 인하여 본건 토지의 소유권 행사에 제한받게
되는 경우의 가격을 ""토지감정명세표""의 ""비고""란에 별도 표기하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 "사진용지" 및 "건물개황도" 와 같이 제시외 건물 등이 소재하는 바 개략적인 실측에 의거 사정평가하였으며, 제시외 건물로 인하여 본건 토지의 소유권 행사에 제한 받게 되는 경우의 가격을 "토지감정명세표"의 "비고"란에 별도 표기하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(단, ㉧비닐하우스 제외: 감정평가서 참조).
2. 지적재조사 완료됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경443 (1)

소재지: 충청남도 논산시 강경읍 염천리 37

물건종별: 단독주택

감정평가액: 328,800,500 원

토지면적: 381.00㎡ (약 115.25 평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 81.00㎡ (약 24.50 평)

건물제시외면적: 66.60㎡ (약 20.15 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 충청남도 논산시 강경읍 염천리 소재 "강경클래시움 아파트" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 점포 및 상가, 젓갈상회 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 토지는 노폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장된 도로에 접해 있으며, 승용차의 출입이 자유롭지 못할 수 있습니다.

인근 공도에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지 이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 법정지상권이 존속합니다. 이는 본건 토지 매수 후에도 해당 지상권자의 토지 사용을 인정해야 함을 의미하며, 토지 활용에 제한이 발생할 수 있습니다.

말소기준권리: 2017년 2월 28일 황산새마을금고의 근저당권 (을3) 입니다.

주요 권리 내역:

* 황산새마을금고 근저당 (말소기준권리, 2017.02.28)

* 충남신용보증재단 가압류 (2024.12.11)

* 강경농업협동조합 가압류 (2025.01.07)

* 국민은행 가압류 (2025.03.07)

* 황산새마을금고 가압류 (2025.07.01)

* 황산새마을금고 임의경매개시결정 (2025.07.08, 사건번호: 2025타경443)

등기부채권 총액은 토지 등기부 기준 약 189,571,395원, 건물 등기부 기준 약 131,481,061원으로, 총 채무액은 약 321,052,456원에 달합니다.

임차인 현황: 인수해야 할 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 법정지상권의 존재로 인해 건물 소유자 또는 관련 권리자가 토지를 사용 중일 가능성이 있습니다.

건축물대장상 특이사항: 제시외 건물(비닐하우스 제외)이 존재하며, 이는 감정평가서에 반영되었습니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 단독주택과 더불어 소규모 점포 및 상가, 지역 특산물인 젓갈상회 등이 혼재하는 복합적인 상권 형태를 보입니다.

"강경클래시움 아파트" 인근에 위치하고 있어 주거 배후 수요는 있으나, 상업 지역으로서의 집중도는 높지 않은 것으로 판단됩니다.

다양한 업종이 혼재하는 지역 특성상, 특정 업종에 대한 집중적인 수요보다는 생활 편의를 위한 소규모 점포 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

주변의 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 정보를 분석한 결과, 지역 평균 시세는 본 물건 감정가와 비교 시, 본건의 경우 토지 면적과 건물 상태, 법정지상권 등의 특수 요인을 고려한 개별적인 시세 파악이 중요합니다.

(주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 분석 결과: 해당 JSON 데이터가 없어 정확한 비교는 어렵습니다.)

5. 생활정보

* 교통: 노폭 3미터 도로 접함. 승용차 접근 제한 가능성 있음. 인근 버스 정류장 위치 (대중교통 접근성 보통).

* 편의시설: 상가, 점포, 젓갈상회 등 지역 상권 이용 가능.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설 관련 제한 사항 확인 필요.

* 환경: 주거 및 상업 시설 혼재, 가축사육 제한 구역에 해당.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 존속: 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 매수인은 법정지상권자의 토지 사용을 허용해야 하므로, 건물 철거나 토지 활용 계획에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 이에 대한 법률적 검토 및 권리 관계 명확화가 필수적입니다.

* 건물 노후: 건물 사용승인일이 1978년으로, 약 40년 이상 경과된 노후 건물입니다. 재건축 또는 대규모 리모델링이 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가적인 건축 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 제시외 건물: 비닐하우스는 제외되나, 기타 제시외 건물들은 매각에 포함됩니다. 이들 건물의 활용성 및 철거 가능성, 그리고 이로 인한 토지 사용 제한 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 도로 접근성: 3미터 도로 접함으로 차량 진출입이 원활하지 않을 수 있어, 일상생활 및 물류 이동에 불편함이 예상됩니다.

* 높은 채무 총액: 총 채무액이 감정가와 유사한 수준으로, 낙찰 후 인수 부담이 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 논산시 강경읍에 위치한 단독주택으로, 적정 면적의 토지와 건물, 그리고 부속 토지(제시외)를 일괄 매각하는 물건입니다. 지역 내 주거 및 상업 활동이 혼재된 입지에 있으며, 기본적인 생활 인프라 접근은 보통 수준입니다.

그러나 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 법정지상권의 존속입니다. 이는 토지 매수 후에도 건물 소유자의 토지 사용권을 인정해야 하므로, 토지 자체의 활용 가치를 제한하는 중대한 리스크입니다. 또한, 건물의 노후화 및 도로 접근성의 문제점도 잠재적인 부담으로 작용합니다.

이러한 리스크 요인을 감안할 때, 본건은 법정지상권 해결 방안을 명확히 파악하고, 건물 가치 및 활용 가능성을 신중하게 평가한 후 입찰에 참여해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 장기적인 관점에서의 개발 잠재력: 법정지상권 문제가 해결된다면, 상업지역과 주거지역이 혼재된 입지 특성을 활용한 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 토지 가치: 381㎡의 토지 면적은 지역 내에서 비교적 양호한 편입니다.

* 지역 특색 활용: 강경읍의 젓갈 상권 등 지역 특색을 활용한 사업 아이템 연계 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 328,800,500원입니다.

법정지상권이라는 중대한 권리 제한이 존재하며, 건물의 노후화 및 도로 접근성 등의 제약 사항을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

또한, 총 채무액이 감정가와 근접한 수준이므로, 경쟁 입찰로 인한 가격 상승 가능성도 염두에 두어야 합니다.

주변 유사 물건의 시세 및 거래 동향을 종합적으로 분석하고, 법정지상권으로 인한 토지 사용 제약 및 건물 가치를 면밀히 평가하여, 위험 부담을 충분히 상쇄할 수 있는 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 법정지상권의 잠재적 영향, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 60% ~ 80% 수준에서 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

구체적인 예상 입찰가는 대략 200,000,000원 ~ 260,000,000원 범위로 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다. (금액은 만원 단위 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.