나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3657 [1] 세종특별자치시 연서면 쌍류리 513-15 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3657 [1] 세종특별자치시 연서면 쌍류리 513-15 임야 경매

• 사건번호: 2025타경3657
• 주소: 세종특별자치시 연서면 쌍류리 513-15
• 용도: 임야

대전지방법원 경매11계 2025타경3657 | 소재지: 세종특별자치시 연서면 쌍류리 513-15 | 감정가: 693,182,000원 | 최저가: 485,227,000원 | 용도: 임야

1. 대전지방법원 2025타경3657 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3657 (1)

소재지: 세종특별자치시 연서면 쌍류리 513-15

용도: 임야

감정가: 693,182,000원

토지면적: 4900.00㎡ (약 1482.29평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 특이사항

본 물건은 세종특별자치시 연서면 쌍류리 513-15에 위치한 임야입니다. 감정가는 693,182,000원이며, 토지 면적은 4,900㎡입니다. 현재 건물은 없는 상태이며, 토지만 매각 대상입니다.

본 경매 물건의 가장 큰 특징은 분묘기지권이 존재한다는 점입니다. 또한, 목록 1의 지상 구조물(견사)은 매각에서 제외되며, 목록 2에는 연고 미상 분묘가 소재하는 것으로 추정됩니다. 최저매각가격은 이러한 분묘 소재로 인해 제한받는 가격임을 명시하고 있습니다.

한편, 목록 1의 을구 13번 및 목록 2의 을구 2번 지상권 등기(2022.03.02. 경료)가 존재하나, 지상권자(신청채권자)가 2025.07.03. 이 사건 신청서에 해당 등기의 말소에 동의한다는 의사를 기재하였습니다. 이는 권리 관계 정리 및 매각 진행에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.3. 감정평가서 요약

토지감정요항표에는 위치 및 주위환경, 교통상황, 형태 및 이용상태, 인접 도로상태, 토지이용계획 및 제한상태, 제시목록 외의 물건, 공부와의 차이, 기타참고사항(임대관례 및 기타) 등이 포함됩니다. 다만, 제공된 정보에는 각 항목에 대한 구체적인 내용이 없어 상세한 분석은 어렵습니다.

2. 입지조건

세종특별자치시 연서면 쌍류리 일대는 세종시의 북부 지역에 해당하며, 상대적으로 개발이 덜 된 지역일 수 있습니다. 쌍류리 지역은 주변에 농경지와 임야가 혼재된 지역 특성을 보입니다. 정확한 주변 환경 및 기반 시설과의 연계성은 현장 답사를 통해 파악하는 것이 중요합니다.

2.1. 교통상황

제공된 정보에 구체적인 교통상황은 명시되어 있지 않으나, 세종특별자치시라는 지리적 이점을 고려할 때, 광역 교통망과의 연계성은 확보될 가능성이 높습니다. 차량 이용 시에는 인근 도로망을 통해 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.

2.2. 주변 시설 및 혐오시설

세종특별자치시 연서면 쌍류리 일대는 전반적으로 농촌 및 산림 지역의 특성을 가질 것으로 예상됩니다. 따라서 대규모 상업시설이나 주거 밀집 지역보다는 자연환경이 보존된 지역일 가능성이 높습니다. 현재 검색 결과로 주변에 혐오시설이 집중적으로 확인되지는 않으나, 추후 개발 가능성이나 민원 발생 가능성을 고려하여 면밀한 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

본 건의 권리 분석은 다음과 같습니다.

말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 을구 2번 지상권 등기(2025.03.02. 경료)보다 선순위인 권리(예: 근저당, 압류 등)가 될 가능성이 높습니다. (검색 결과 참조)

인수되는 권리: 을구 2번 지상권 등기는 말소에 동의한다는 의사가 표명되어 있어 소멸될 것으로 보이나, 만약 말소되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. (검색 결과 참조)

분묘기지권: 본 물건의 가장 큰 권리상의 이슈는 분묘기지권입니다. 분묘기지권은 토지 소유주의 승낙 없이도 20년간 평온, 공연하게 분묘를 점유하면 시효로 취득 가능하며, 특별한 약정이 없는 한 계속 존속하는 권리입니다. (검색 결과 참조) 이에 대한 정확한 성립 여부 및 범위는 별도의 조사가 필요합니다.

연고 미상 분묘: 연고가 확인되지 않은 분묘의 경우, 향후 이장 등의 문제 발생 시 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야이므로 직접적인 상권 분석보다는 토지의 잠재적 개발 가능성 및 활용 방안을 중심으로 분석해야 합니다. 세종시 연서면 지역은 계획관리지역 등 개발 가능성이 있는 용도지역으로 지정될 수 있습니다. (검색 결과 참조) 특히, 세종시의 지속적인 도시 확장 및 인구 유입을 고려할 때, 해당 임야가 향후 택지 개발, 전원주택 단지 조성, 혹은 농업 관련 시설 부지 등으로 활용될 가능성이 있습니다. 다만, 현재로서는 자연녹지 또는 보전녹지 등의 성격이 강할 수 있으므로, 구체적인 용도지역 및 지구의 확인이 필수적입니다.

5. 생활정보

임야 자체로는 일반적인 생활 편의시설(학교, 병원, 마트 등)과의 직접적인 관련성은 낮습니다. 생활 정보는 인근의 연서면 소재지나 세종시 주요 생활권과의 접근성을 통해 파악할 수 있습니다. 향후 해당 지역의 개발 계획에 따라 생활 편의시설의 확충 가능성이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 가장 큰 리스크 요인으로, 분묘의 존재로 인해 토지 이용에 제약이 따르며, 이장 시 상당한 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. (검색 결과 참조) 연고 미상의 분묘는 더욱 예측하기 어려운 변수가 될 수 있습니다.

지상권 등기: 말소 동의가 있었으나, 혹시라도 말소되지 않을 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

개발 제한: 해당 임야의 용도지역, 지구, 구역 지정에 따라 건축이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. (검색 결과 참조)

향후 행정 규제 변화: 산지 관련 법규, 개발 관련 규제 등이 변경될 경우 토지 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시라는 지역적 가치와 더불어 넓은 임야 면적을 가지고 있다는 점에서 잠재적 투자 가치를 지닙니다. 하지만, 분묘기지권이라는 중대한 권리적 부담과 연고 미상의 분묘 존재는 투자를 결정하기 전에 반드시 해결하거나 감수해야 할 부분입니다. 지상권 등기 말소 동의는 긍정적이나, 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

분묘기지권 해결: 분묘를 합법적으로 이장하거나, 분묘기지권의 효력을 무력화할 수 있는 방안을 강구하는 것이 핵심입니다. 만약 분묘 이장이 어렵다면, 분묘기지권자로부터 지료를 받는 등의 방식으로 활용하는 것도 고려해볼 수 있습니다. (검색 결과 참조)

용도 지역 확인 및 개발 가능성: 토지이용계획확인원을 통해 해당 임야의 정확한 용도지역, 지구, 구역을 확인하고, 세종시의 도시 계획 및 개발 방향에 맞춰 토지 활용 방안(전원주택 단지, 농업시설, 소규모 개발 등)을 모색해야 합니다. (검색 결과 참조)

향후 세종시 개발 수혜: 세종시의 지속적인 성장 잠재력을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

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