나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502744 [1] 세종특별자치시 전동면 보덕리 154-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 전동면 보덕리 소재 "보덕1리마을회관" 남서측 인근에 위치하며,주위는 경지정리 답, 전 등의 농경지와 단독주택 등이 산재하여 있는 지대임.

교통상황

대상물건까지 제 차량 출입이 가능하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 대"(주거용 건부지)" 로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 서측으로 폭 약, 2-3M 포장도로에 접하며, 대상물건 지상으로 폭 약, 2M 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후면 "제시외 건물 감정평가명세표 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-1): 목조 세멘기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호: 샷시 창호임. 일련번호(2-2): 세멘블럭구조 세멘기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등. 바닥: 시멘트 마감 등.

이용상태

일련번호(2-1): "단독주택" 으로 이용중임. 일련번호(2-2): "창고" 로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(1,2): 대상물건 건물 지상에 소재하고 있는 것으로 목측되는 미등기 제시외건물[별첨 "지적 및건물개황도 기호 (ㄱ)", "사진용지" 참조]은 개략적으로 실측하고 구조,사용자재, 시공상태, 부대설비, 용도, 현상 및 관리 상태 등을 참작하여 원가법으로 평가하되 감가수정은 관찰감가를 병용하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록1 토지 일부 지상에 타인소유 건물 (창고부분: 약 30㎡, 정미소 부분: 60㎡)이 점유하는 것으로 목측됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502744 (1)

소재지: 세종특별자치시 전동면 보덕리 154-3

용도: 단독주택

감정가: 569,796,880원

토지면적: 1478.00㎡ (약 447.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 143.80㎡ (약 43.5평)

건물 제시외면적: 60.00㎡ (정미소 부분으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤성분 (등기부상)

건물 구조: 목조 세멘기와지붕 단층 건물 (주택), 세멘블럭구조 단층 건물 (창고)

건물 준공일: 1938년

2. 입지조건

대상 물건은 세종특별자치시 전동면 보덕리 소재 "보덕1리마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 경지정리된 답, 전 등의 농경지와 단독주택 등이 산재하여 있는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

대상 물건 서측으로 폭 약 2-3미터 포장도로에 접하며, 물건 지상으로도 폭 약 2미터 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 토지 및 건물 등기부상의 강제경매 개시 결정(2025년 7월 2일 접수, 채권자 윤성분)입니다.

갑구 순위번호 3번의 가처분 등기(2023년 7월 24일 접수, 채권자 윤성분)는 신청채권자의 말소 동의 서류가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지 등기부상 사해행위 취소를 원인으로 한 소유권 이전 등기(갑4, 2025년 6월 24일 접수, 권리자 오영진)가 존재합니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으며, 임대관계는 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

대상 물건은 농경지와 단독주택이 혼재하는 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 간선도로와 버스 승강장이 있어 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있습니다.

현재 토지는 주거용 건부지로 이용 중입니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

가장 가까운 공공 시설로는 "보덕1리마을회관"이 언급되었습니다.

시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 토지 일부 지상에 타인 소유의 건물(창고 약 30㎡, 정미소 약 60㎡)이 점유하고 있다는 점입니다. 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있으며, 명도 또는 협상 과정에서 추가 비용이나 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

건물 준공 연도가 1938년으로 매우 노후되어 있어, 철거 후 신축 또는 대규모 리모델링이 필요할 것으로 예상됩니다.

토지이용계획 상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

세종시 전동면 보덕리에 위치한 토지 일괄 매각 물건으로, 노후된 단독주택 및 제시외 건물(창고, 정미소)을 포함합니다.

본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 타인 소유 건물이 토지 일부를 점유하고 있다는 점입니다. 이로 인해 토지 가치 및 활용 방안에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

1938년 준공된 건물은 노후도가 심각하여 사실상 활용이 어렵고 철거를 고려해야 할 수준입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 1차 경매에서 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

토지 면적이 1478.00㎡로 비교적 넓어 신축 또는 토지 활용 가치가 있습니다.

건물 노후도가 심각하나, 이를 철거하고 원하는 목적에 맞게 재건축할 경우 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

일괄 매각 대상이며 제시외 건물도 포함되어 있어 추가적인 별도 명도나 매입 부담은 적습니다. (단, 타인 소유 건물은 별도 문제)

경매 특성상, 시세 대비 저렴하게 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 569,796,880원

제공된 정보에 따르면, 본 물건의 가장 큰 걸림돌은 토지 일부를 점유하고 있는 타인 소유의 건물(총 약 90㎡)입니다. 이로 인해 토지 활용에 제약이 발생하며, 해당 건물에 대한 명도 또는 협상 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 1938년 준공된 건물은 심각한 노후로 인해 철거가 불가피하여 철거 비용이 발생합니다.

주변 시세 분석 결과, 보덕리 지역의 계획관리지역 토지 가격을 평당 약 20만원 ~ 30만원으로 추정할 때, 토지 가치는 약 8,940만원 ~ 1억 3,410만원 수준으로 평가됩니다. (447.1평 * 20~30만원)

건물 철거 비용은 약 1,000만원 ~ 2,000만원으로 예상됩니다.

타인 점유 건물로 인한 토지 가치 하락분 또는 협상 비용은 미지수이며, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가 5억 6천만원대는 과대평가되었을 가능성이 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 토지 가치와 철거 비용, 그리고 잠재적 리스크를 반영하여 감정가의 30% ~ 40% 수준인 200,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 보수적으로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 답사를 통한 건물 상태 및 점유 상황 확인, 그리고 주변 시세에 대한 보다 정확한 조사를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.