나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502719 [1] 세종특별자치시 도담동 OOO OOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 ""늘봄초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업업무지대임. 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건물(2014년 5월 9일 사용승인) 4층 421호, 422호로서
외벽 : 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔로 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 대체로 사다리형 토지이며, 업무시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 이면도로에서 지하 주차장으로 자동차의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번인 동소 660번지를 기준으로 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502719 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 4층421호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 135,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 11.36㎡ (약 3.44평)

* 건물면적: 34.91㎡ (약 10.56평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 정OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 도담동 소재 "늘봄초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용 빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업업무지대임. 주위환경은 양호함.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건물(2014년 5월 9일 사용승인) 4층 421호임. 외벽은 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽은 벽지, 타일 마감, 창호는 샷시 창호임.

* 이용상태: 공부상 오피스텔로 되어 있음.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 일단의 대체로 사다리형 토지이며, 업무시설 등 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 서측 이면도로에서 지하 주차장으로 자동차의 진출입이 가능함.

* 토지 이용계획: 본건은 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당하며, 광로3류(폭 40m~50m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 말소기준권리: 을3 전세권설정 (정보통신산업진흥원, 120,000,000원, 2023-06-19)

* 말소될 권리: 갑3 소유권이전(2021-08-27), 을3 전세권설정(2023-06-19), 갑4 압류(2024-11-06), 갑5 압류(2025-02-14), 갑6 임의경매(2025-07-01).

* 인수되는 권리: 없음. (말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리도 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 유슬아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-26

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 정보통신산업진흥원

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-06-18

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 보증금은 말소기준권리인 전세권에 의해 소멸되므로 매수인 인수 대상이 아님. (인수 보증금 합계: 0원)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 120,000,000원. (이는 을3 전세권 금액만 포함된 것으로 보임)

1.3. 상권분석

* 본건은 세종시 도담동의 중심 상업지역에 위치하여 상업업무용 빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 이는 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설이 발달할 수 있는 환경을 제공합니다.

* 주변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 진출입 또한 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 2014년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 건물입니다.

* 일반상업지역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 늘봄초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 관공서, 공원, 근린생활시설 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 세종시 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 등기부상 특이사항은 없으나, '임대차관계미상'으로 기재되어 있어 현 임차인 현황 확인 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물면적이 34.91㎡ (약 10.56평)으로 소형 오피스텔에 해당하므로, 특정 업종이나 거주 형태에 따라 임대 수요가 제한될 수 있습니다.

* 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 세종시 도담동의 핵심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 우수하여 입지 조건이 매우 양호합니다.

* 건물 상태 및 법적 권리관계가 명확하여 명도 및 소유권 이전 절차 진행에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

* 다만, '임대차관계미상' 표기가 존재하므로 세부적인 현장 조사 및 임차인 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 중심 상업지구의 우수한 입지 조건

* 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라

* 정리된 권리관계로 인한 명도 용이성

* 최근 매매 사례 대비 낮은 감정가

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 135,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 전용면적 약 24㎡ ~ 32㎡ 오피스텔의 거래 가격은 60,000,000원에서 108,000,000원 사이로 확인되었습니다.

* 본건의 건물 면적은 34.91㎡ (약 10.56평)으로, 이를 기준으로 평당 평균 매매가 약 10,370,000원을 적용할 경우, 적정 시가는 약 109,565,000원으로 추정됩니다.

* 최근 매매 사례가 108,000,000원 (32.186㎡)인 점을 감안할 때, 본 물건의 시장 가치는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 판단됩니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 특별한 보증금은 없으며, '임대차관계미상'으로 인한 불확실성은 현장 조사를 통해 해소할 필요가 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.