나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502826 [1] 세종특별자치시 고운동 1724 가락마을7단지 705동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 고운동 소재 ""고운중학교"" 동측 인근에 위치하는 행정중심복합도시내 아파트로서, 주위는 대단위 아파트단지, 단독주택단지, 관공서, 각종 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 제21층 제2102호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시창호임

이용상태

본건은 주거용(아파트)으로 방, 욕실, 주방, 거실 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, 지하주차장, E/V설비, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북측으로 포장된 도로에 각각 접하여 있고 단지내 도로 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)
1-1033)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-1036)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였으니 경매참여시 재확인 하시기 바람.
2) 임대관계 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경502826 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

물건종별: 아파트

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 고운동 1724 가락마을7단지 705동 21층 2102호

건물면적: 84.36㎡ (약 25.52평)

토지면적: 61.95㎡ (약 18.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

아파트명: 가락마을7단지중흥s클래스프라디움

건축년도: 2015년 12월 9일 사용승인

1.3. 평가 정보

감정가: 534,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 고운동 소재 "고운중학교" 동측 인근에 위치하며, 대단위 아파트단지, 단독주택단지, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 아파트지대임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 교통 상황은 무난함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 을1 근저당권: 세종신용협동조합 (2021-12-08 접수, 223,190,000원) - 말소기준권리

* 을2 주택임차권: 박성규 (2023-12-28 접수, 250,000,000원) - 말소

* 갑6 가압류: 한국주택금융공사 (2025-01-23 접수, 171,513,139원) - 말소

* 갑7 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-07-04 접수, 대전지방법원 2025타경502826) - 말소 (본건)

* 갑8 임의경매: 세종신용협동조합 (2025-08-28 접수, 대전지방법원 2025타경503235) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박성규 (주택도시보증공사 승계인)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-11

* 확정일자: 2022-01-21

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2025-07-01. 예상배당금 250,000,000원.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 을1 근저당권(2021-12-08 접수)이며, 본건 매각으로 을2, 갑6, 갑7, 갑8 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 박성규는 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 하지만 배당신고를 하였으며, 예상 배당금은 250,000,000원입니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, "미배당 보증금 매수인 인수" 문구가 존재하므로, 최종 배당표 확정 시 임차인의 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 예상 배당금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 미배당 보증금은 매수인이 인수하게 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 용이하며, 관공서, 공원 등이 인접해 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

고운중학교가 인근에 위치하며, 해당 학군 내 초등학교, 고등학교 등의 교육시설 접근성도 양호할 것으로 판단됩니다.

5.3. 주거 환경

대단지 아파트 단지로 구성된 주거지역으로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임차인 박성규가 예상 배당금 250,000,000원을 전액 배당받지 못할 경우, 명도 과정에서 이로 인한 분쟁이나 저항이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 권리 인수

말소되지 않는 권리는 없으나, 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성은 배당표 확정 전까지 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.3. 기타

본건은 중복 사건(대전지방법원 2025타경503235)이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

세종특별자치시 고운동에 위치한 가락마을7단지 아파트로, 비교적 최신 건축 연식과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임차인과의 명도 및 보증금 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 고운동 지역 내 선호도 높은 신축급 아파트.

* 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성 우수.

* 최근 실거래가 기준 시세 반영 및 추가 상승 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 동일한 가락마을7단지(중흥S-클래스프라디움) 전용 84㎡대의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 10월 28일: 455,000,000원 (2층)

* 2025년 11월 1일: 480,000,000원 (12층)

* 2025년 11월 5일: 495,000,000원 (15층)

최근 실거래가 평균은 약 476,666,666원입니다. 본건은 21층으로, 층수 가치를 고려할 때 4.8억 ~ 5.1억 원 범위 내에서 시세가 형성될 것으로 보입니다.

감정가는 534,000,000원으로, 최근 시세보다 다소 높게 책정되었습니다.

임차인의 보증금 250,000,000원 중 미배당 시 인수 가능성이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 최종 배당 결과에 따라 인수 여부가 결정될 것입니다. 보수적으로 접근하여, 낙찰가율 80% ~ 85%를 적용하면 427,200,000원 ~ 453,900,000원 범위가 됩니다.

이에 따라, 임차인 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 예상 입찰가는 450,000,000원에서 480,000,000원 사이로 제시합니다.

최종 입찰가는 법원의 배당표 확정 후 임차인 보증금 인수 여부를 재확인하고, 현장 조사 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

* 혐오시설 관련: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 있다는 언급은 없습니다.

* 임차인 관련 주의 문구: 임차인 박성규는 전입일자(2022-02-11) 대비 확정일자(2022-01-21)가 빠르며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 예상 배당금 250,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 그 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있으므로 배당표 확정 시 주의 깊게 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.