나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502825 [1] 대전광역시 동구 가양동 28-6 한울아파트 102동 10층1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 동구 가양동 소재 ""동대전초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(슬래브)지붕 14층 중 제10층 제1005호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 외곽이 공도에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)
(송촌8)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에
관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육
환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산,
가양비래공원)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 주택임차권등기(임대차보증금 250,000,000원, 전입일자 2022. 1. 20., 확정일자 2021. 12. 7.)가 있음. 신청채권자 주택도시보증공사로부터 2026. 6. 24.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨(별지 첨부된 확약서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502825 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 가양동 28-6 한울아파트 102동 10층1005호

* 용도: 아파트

* 감정가: 303,000,000원

* 토지면적: 54.35㎡ (약 16.44평)

* 토지지분: 54.35㎡ (약 16.44평)

* 건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

* 건물지분: 84.87㎡ (약 25.67평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 아파트 정보:

* 아파트명: 가양한울아파트

* 사용승인일: 2004년 7월 30일

* 총 세대수: 110세대

* 최고층: 14층

* 해당 층: 10층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

대상 물건은 대전광역시 동구 가양동에 위치하며, "동대전초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

물건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용 및 도로 상태:

토지는 부정형 토지로서 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 외곽은 공도에 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 2개 노선과 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 3월 7일자 대전세무서장의 압류입니다.

* 인수되는 권리:

을구 6번 권리로 등기된 신용철 씨의 주택임차권(2024년 3월 7일자)은 대항력이 있으며, 보증금 250,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 등기부요약 및 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 주택임차권등기(임대차보증금 250,000,000원, 전입일자 2022. 1. 20., 확정일자 2021. 12. 7.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 부담해야 할 가능성이 높습니다.

* 말소되는 권리:

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 말소기준권리 이후에 등기된 근저당권, 압류, 가압류 등은 대부분 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다. (단, 을구 6번 주택임차권의 인수 여부는 별개로 판단해야 합니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-20

* 확정일자: 2021-12-07

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 250,000,000원

* 집합건물 등기부 요약:

등기부 상 소유권 이전, 압류, 근저당, 가압류, 주택임차권, 강제경매 등의 다양한 권리 변동이 있었습니다. 현재 소유권은 2022년 1월 25일 주미숙 씨에게 매매로 이전되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 중심 지역입니다.

* 인근에 초등학교가 있어 교육 환경 측면에서 긍정적입니다.

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 가양한울아파트

* 주소: 대전광역시 동구 가양동 28-6

* 건설사: (정보 없음)

* 사용승인일: 2004년 7월 30일

* 총 동수: 2개동

* 총 세대수: 110세대

* 전용 면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

* 건물 구조: 철근콘크리트조

* 지붕: (철근)콘크리트 슬래브

* 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등

* 창호: 새시 창호

* 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등

* 주차: 단지 내 총 주차대수 114대 (지상 15대, 지하 102대 - 지하주차대수 99대, 15대 등 혼합 표기. 총 114대로 명시됨)

* 최고층: 14층, 해당층: 10층

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 신용철 씨의 보증금 250,000,000원 인수 가능성입니다. 해당 보증금 전액 또는 일부가 배당을 통해 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 이를 부담해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

* 시세 대비 감정가: 감정가 303,000,000원 대비 최근 실거래가(287,000,000원 ~ 290,000,000원)가 다소 낮은 수준으로, 시세 반영 정도를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 교육환경보호구역: 절대정화구역 및 상대정화구역에 포함되어 있어, 향후 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다. (반드시 별도 확인 요망)

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 동구 가양동에 위치한 아파트로, 초등학교와 인접하여 학군 수요가 뒷받침될 수 있는 안정적인 주거 지역에 소재합니다. 건물 연식은 2004년으로 비교적 신축에 가깝지는 않으나, 일반적인 아파트 상태를 유지하고 있습니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 고려사항입니다. 이 인수 금액은 매수인이 실질적으로 부담해야 하는 금액에 포함되므로, 입찰가 산정 시 절대적으로 반영해야 합니다.

등기부상의 다른 권리들은 말소기준권리 이후이므로 대부분 정리될 것으로 예상되나, 임차인의 권리가 가장 중요하게 분석되어야 합니다. 최근 실거래가와 감정가 간의 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 초등학교 인접으로 인한 학군 프리미엄 기대 가능

* 인기 있는 중형 평형대: 전용면적 84.87㎡는 수요가 꾸준한 평형대입니다.

* 일괄 매각: 토지 및 건물 소유권 일괄 취득으로 명확한 권리 확보 가능 (임차인 부담 제외)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 인수해야 한다는 점이 가장 중요합니다. 규칙에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 합니다.

* 최근 실거래가 평균: 약 289,000,000원 (2024년 8월 29,000만원, 2024년 11월 29,000만원, 2025년 2월 28,700만원 평균)

* 감정가: 303,000,000원

* 인수 보증금: 250,000,000원

'인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 계산하는 규칙을 적용하면, 매수인이 실제로 부담해야 할 최대 총액(시장 가치)에서 인수 보증금을 차감한 금액 을 입찰가의 상한선으로 볼 수 있습니다.

* 최근 실거래가 평균을 기준으로 할 때:

289,000,000원 (시장 가치) - 250,000,000원 (인수 보증금) = 39,000,000원

* 감정가를 기준으로 할 때:

303,000,000원 (감정가) - 250,000,000원 (인수 보증금) = 53,000,000원

위 계산 결과에 따라, 입찰 희망가는 대략 39,000,000원 ~ 53,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정 해야 합니다.

중요 고지: 위 예상 입찰가는 규칙에 따른 계산 결과이며, 실제 총 매수 비용은 낙찰가와 인수 보증금(250,000,000원)의 합계가 됩니다. 따라서, 만약 위 예상 입찰가로 낙찰받고 인수 보증금을 추가로 부담할 경우, 총 지출액은 시장 가치를 초과하게 됩니다.

따라서, 매수인은 총 지출액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치(약 289,000,000원)를 넘지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다. 현실적으로는 임차인의 배당 가능 여부 및 예상 배당액을 면밀히 파악한 후, 총 투입 금액이 280,000,000원 ~ 290,000,000원 수준이 되도록 입찰가를 산정 하는 것이 합리적입니다. (예: 임차인이 배당을 통해 250,000,000원을 전액 회수하지 못할 경우, 그 차액만큼은 낙찰가가 높아져도 총 투입 금액은 시장 가치 내에서 유지될 수 있습니다. 따라서 최소 250,000,000원 이상의 금액을 입찰가로 고려해야 할 수 있습니다. )

최종 입찰가는 임차인과의 협상, 법원 배당 현황 확인 등 추가 정보 수집 후 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.