나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30634 [1] 충청북도 충주시 호암동 137-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심감정 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 호암동 소재 ‘충주중학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로 건부지(근린생활시설 등)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 20m 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-22)(중로1-35호)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등임.
내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

1층 : 근린생활시설 3개호(전면2개호, 후면1개호)
2층 : 근린생활시설 1개호
3층 : 근린생활시설 1개호 및 단독주택
옥탑1층 : 계단실

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 화재경보기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.
나. 기호2 건물 후면 근린생활시설 출입문 옆 창문 천장 부근에 누수의 흔적이 있음.

물건 비고

일괄매각, 목록2 후면 근린생활시설 출입문 옆 창문 천장 부근에 누수의 흔적이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30634 (1)

소재지: 충청북도 충주시 호암동 137-5

용도: 근린생활시설

감정가: 929,417,640원

토지면적: 264.00㎡ (약 79.86평)

건물면적: 478.94㎡ (약 144.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 칠OOOOOOO

주의사항: 일괄매각, 목록2 건물 후면 근린생활시설 출입문 옆 창문 천장 부근에 누수 흔적이 있음

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 충주시 호암동 소재 ‘충주중학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본 건 북측으로 노폭 20m 내외의 현황도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 이용상태: 토지는 부정형의 평지로 현재 건부지(근린생활시설 등)로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 09월 19일 접수된 칠금신용협동조합의 근저당권(을1, 195,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 총 등기부채권액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 733,802,479원입니다.

* 인수되는 보증금: 0원입니다.

* 임차인 현황:

* (주)가인솔루션: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2025-01-09, 대항력 없음.

* 박지훈: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-08-06, 대항력 없음.

* 윤분랑: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-02-28, 대항력 없음.

* 임성솔: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2023-02-28, 배당신고일자 2025-07-21, 대항력 없음.

* 임성솔: 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입/확정일자 2025-05-13, 배당신고일자 2025-09-22, 대항력 없음.

* 정원용: 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2024-04-26, 확정일자 2025-04-30, 배당신고일자 2025-09-09, 대항력 없음.

* 주식회사비휴종합건설(충주지사): 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2017-07-03, 대항력 없음.

* 주식회사청우건설(변경전:(주)비휴종합건설): 보증금 30,000,000원, 차임 250,000원, 전입/확정일자 2019-04-10, 배당신고일자 2025-07-16, 대항력 없음.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 충주시 호암동에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 다른 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 건물은 1층에 3개 호실, 2층에 1개 호실, 3층에 1개 호실 및 단독주택으로 구성되어 있어 다양한 업종의 상가 운영이 가능할 것으로 보입니다.

* 지역 내 소비층을 확보할 수 있는 잠재력이 있으며, 차량 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본 건 남측 인근에 충주중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 검색 결과에 따르면, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 충주시 내에서 혐오시설 정비 및 자원화에 대한 노력이 이루어지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 하자: 목록2 건물 후면 근린생활시설 출입문 옆 창문 천장 부근에 누수 흔적이 발견되어, 이에 대한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 명도: 다수의 임차인이 존재하며, 일부 임차인은 보증금 및 차임이 설정되어 있습니다. 비록 대항력 없는 임차인들로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 3층 건물로서 장기적인 관점에서 유지보수 및 관리가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 호암동의 제2종일반주거지역에 위치한 근린생활시설 건물로, 충주중학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 보통 이상으로 평가됩니다. 다수의 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 건물 후면 일부에 누수 흔적이 발견되어 수리가 필요하며, 다수의 임차인으로 인한 명도 과정에서 다소의 시간과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 상업 시설로서의 활용 가능성이 기대되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후수요: 주변 아파트 단지 및 지역 상권을 바탕으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 다용도 활용 가능성: 다수의 근린생활시설로 구성되어 있어 다양한 업종의 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리상 매우 깨끗합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 929,417,640원을 기준으로, 건물 하자(누수) 및 명도 리스크를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 감정가 대비 70% ~ 85% 수준에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다. (예: 650,000,000원 ~ 790,000,000원 범위 내에서 검토)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.