나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51457 [1] 충청북도 진천군 백곡면 석현리 산7 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51457 [1] 충청북도 진천군 백곡면 석현리 산7 임야 경매

• 사건번호: 2025타경51457
• 주소: 충청북도 진천군 백곡면 석현리 산7
• 감정가: 36,496,400원
• 최저가: 36,496,400원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 임야

청주지방법원 경매3계 2025타경51457 | 소재지: 충청북도 진천군 백곡면 석현리 산7 | 감정가: 36,496,400원 | 최저가: 36,496,400원 | 용도: 임야

1. 청주지방법원 2025타경51457 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 청주지방법원 2025타경51457 (1) 부동산강제경매 물건으로, 충청북도 진천군 백곡면 석현리 산7 소재 임야입니다.

감정가는 36,496,400원이며, 토지 면적은 31,736.00㎡ (약 9,600.04평)입니다.

본건은 토지 일부 지분 매각 대상이며, 건물 면적은 없습니다.

소유자, 채무자, 채권자는 모두 김OO님으로 동일합니다.

주요 특이사항으로는 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 분묘기지권 성립 여지 등이 있습니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 진천군 백곡면 석현리 소재 <안터마을> 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 농촌 지역입니다.

지도상으로 확인 시, 본건 산7번지 바로 인근에 뚜렷하게 식별되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

차량 접근은 가능하나, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

토지 자체는 급경사진 부정형의 자연림 상태이며, 지적도상 맹지입니다.

다만, 인근 지역(석현리 포함)은 과거 토석 채취 등 개발 관련 민원이 있었던 점(출처 2)과 농촌종합개발사업이 추진되었던 점(출처 3, 4)은 지역 개발 및 환경에 대한 관심이 있음을 시사합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO님입니다.

매각 대상은 토지 일부 지분입니다. 따라서 전체 토지의 소유권을 취득하는 것이 아니라 일부 지분만을 취득하게 됩니다.

소유자, 채무자, 채권자가 김OO님으로 동일한 점은 채무 관계가 비교적 단순할 수 있음을 시사합니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '공유자 우선매수권'의 존재입니다. 이는 최고가 매수 신고인이 낙찰받더라도, 해당 토지의 다른 공유자가 낙찰가와 동일한 금액으로 우선 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

또한, 분묘기지권 성립 여지가 있어, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건의 소재지는 농경지와 임야, 일부 주택이 혼재하는 농촌 지역으로, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아닙니다.

따라서 일반적인 상권 분석보다는 토지의 자연적 가치나 잠재적 개발 가능성에 초점을 맞추어야 합니다.

주변에 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않아, 상업적인 용도로서의 가치는 낮다고 판단됩니다.

과거 백곡면 권역(석현리 포함)이 농촌종합개발사업 대상지로 선정되어 지역 개발이 일부 이루어졌으나(출처 3, 4), 이는 생활 편의 시설 확충에 초점을 맞춘 것으로 상업 지구 형성과는 거리가 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 진천군 백곡면의 산간 지역에 위치하여, 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공할 수 있습니다.

차량 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

가까운 마을(안터마을)과의 연계성은 있으나, 도시 지역의 풍부한 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다.

자연림 상태로 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있으나, 주변에 상업 시설이나 편의 시설은 부족한 편입니다.

가축사육제한구역 등 관련 법규가 적용되므로, 주변 환경과의 조화 및 법규 준수가 중요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 맹지: 지적도상 맹지이므로, 타인 토지 통행에 대한 법적 해결(지역권 설정 등) 없이는 사실상 접근 및 이용이 불가능할 수 있습니다.

2. 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만을 취득하므로, 다른 공유자와의 관계에서 발생하는 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 공유자 우선매수권: 낙찰받더라도 다른 공유자가 우선적으로 매수할 수 있어, 실질적인 낙찰이 어려울 수 있습니다.

4. 분묘기지권: 소유자 미상의 분묘가 존재할 가능성이 있어, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용 및 개발에 중대한 제약이 발생할 수 있습니다.

5. 토지 형태 및 경사: 급경사진 부정형 토지로, 건축이나 농사 등 활용에 제약이 따릅니다.

6. 개발 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어, 토지 이용에 대한 규제가 많습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 진천군 백곡면에 위치한 임야로, 감정가는 36,496,400원입니다.

하지만 맹지, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 분묘기지권 성립 가능성, 급경사, 엄격한 개발 제한 등 여러 복합적인 리스크를 안고 있습니다.

특히 지분 매각과 공유자 우선매수권은 낙찰받기 어렵거나, 낙찰받더라도 다른 공유자에게 우선권이 넘어갈 가능성이 높다는 점에서 신중한 접근이 필요합니다.

토지 자체의 활용도가 매우 제한적이므로, 투자 가치를 판단하기 위해서는 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

단순 투자를 목적으로 접근하기보다는, 인근 토지와의 연계 매입이나 장기적인 관점에서 특별한 목적이 있는 경우에 한하여 검토해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 낮은 초기 비용 가능성: 다수의 리스크 요인으로 인해 입찰 경쟁이 낮을 수 있으며, 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

2. 향후 개발 가능성(매우 불확실): 만약 향후 해당 지역의 개발 계획이 변경되거나, 맹지 문제가 해결될 경우 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 이는 매우 불확실한 요소입니다.

3. 기존 공유자 등과의 협력을 통한 지분 통합: 만약 본 물건의 지분을 취득하여 기존 공유자들과 협력한다면, 토지 이용 범위를 넓힐 수 있는 가능성이 있습니다.

4. 자연 보전 또는 임업 목적: 급경사의 자연림 상태라는 점은, 산림 자원으로서의 가치를 찾는 특정 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매3계