나이스옥션 법원경매 원주 2025타경909 [1] 강원특별자치도 원주시 문막읍 동화리 1690 원주문막신원아침도시 104동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 문막읍 동화리 소재 '도루코 문막공장스' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택단지 및 주거나지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하며,
버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 15층건내 제10층 제1001호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 마감,
창호 : 샷시이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(방3, 거실1, 주방/식당1, 화장실2 등)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비
등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북서측 및 남서측으로 노폭 약8∼10m 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(원주 문막 그린뷰아파트 도시개발
구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-0
6-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경909 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 문막읍 동화리 1690, 원주문막신원아침도시 104동 10층 1001호

* 용도: 아파트

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 174,000,000원

* 토지 면적: 48.84㎡ (약 14.78평)

* 건물 면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

* 토지 지분: 48.837㎡ (약 14.78평)

* 건물 지분: 84.931㎡ (약 25.69평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 강원도 원주시 문막읍 동화리에 위치하며, '도루코 문막공장' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 공동주택단지와 주거나지 등이 주로 소재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난할 것으로 보입니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

* 대상 토지는 북서측 및 남서측으로 노폭 약 8~10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(원주 문막 그린뷰아파트 도시개발구역)에 해당합니다.

* 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존(2008-06-09), 소유권 이전(2008-06-10, 2008-08-01) 등기 이력이 있습니다.

* 근저당권(신한은행, 2008-08-01, 76,200,000원)이 말소기준권리입니다.

* 이후 근저당권(더알파대부주식회사, 2023-12-15) 및 임의경매 개시 결정(신한은행, 2025-07-07) 등기 모두 말소될 예정입니다.

* 최근 소유권 이전(2025-06-24, 상속) 등기가 존재합니다.

* 총 등기부채권 금액은 106,100,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2008년 8월 1일 신한은행 앞으로 설정된 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 등기부상 지상권 개요 부분에 특이사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대 관계: 미상임

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 원주문막신원아침도시

* 주소: 강원특별자치도 원주시 문막읍 동화리 1690

* 사용승인일: 2008년 4월 30일

* 총 동수: 5동

* 총 세대수: 301세대

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 경사슬라브 지붕, 최고 15층 (본건 10층)

* 이용 상태: 방 3개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 화장실 2개 등 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생, 상하수도, 승강기, 개별난방(도시가스 보일러) 설비가 구비되어 있습니다.

* 주차: 총 177대 (지상 6대, 지하 111대) 주차 가능하며, 전기차 충전기(지상) 8대 보유 중입니다.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

* 대상 물건 인근에 '도루코 문막공장'이 소재하고 있으며, 주로 공동주택 단지와 주거나지가 분포하는 지역입니다.

* 주변 편의시설에 대한 추가적인 혐오시설 정보는 현재 제공된 자료 및 일반적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 불확실성

* 임대관계가 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 비록 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타나나, 임차인의 실제 점유 현황 및 대항력 유무 등은 추가적인 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5.2. 토지이용계획 상 제한사항

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당하여, 향후 해당 토지에서의 특정 행위 제한 가능성을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 원주시 문막읍에 위치한 신축 아파트로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 174,000,000원으로, 최근 실거래가 평균(약 178,666,000원)과 유사한 수준입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대관계 미상인 임차인 존재는 명도 과정에서 주의가 요구되는 부분입니다. 입지적 장점과 함께 일부 토지이용 제한 사항 및 임차인 관련 불확실성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식의 아파트 단지로, 재건축 또는 리모델링 이슈로부터 자유롭습니다.

* 문막읍 지역의 주거 수요를 기반으로 안정적인 시세 유지 가능성이 있습니다.

* 전용면적 84.93㎡(약 25.69평)으로 수요가 많은 중형 평형에 해당합니다.

8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 174,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면 2026년 3월 155,000,000원, 2026년 4월 181,000,000원, 2026년 5월 200,000,000원에 거래되었습니다.

* 평균 실거래가는 약 178,666,000원으로, 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

* 임차인 관련 불확실성 및 명도 리스크를 고려하되, 시세 및 감정가를 감안할 때, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.