나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20751 [1] 강원특별자치도 원주시 일산동 OOOOOO OOOOO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 일산동 소재 '학성중학교' 동측 인근에 위치하는
부동산(다세대주택)으로서, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하는 기존주택
지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼때 대중
교통 이용여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층건내 3층 302호로서,
외벽 : 화강석붙이기 및 시멘몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
바닥 : 장판깔기 및 타일깔기 등 마감,
창호 : 하이샷시창호 마감입니다.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중입니다.
*상세 이용내역은 후면 '내부구조도'참조.

설비내역

위생설비 및 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, '대(다세대주택부지)'입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 아스콘포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 및 내부구조(수리여부)등 조사치 못한바 자세한 내역
은 경매진행시 별도의 확인 요합니다.
*상기 'I. 감정평가의 개요, 5. 기타검토 및 참고사항'참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20751 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 일산동 187-46 대림에버빌 302호

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 48.17㎡ (약 14.57평)

건물면적: 79.35㎡ (약 24.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강

2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 원주시 일산동에 위치하며, '학성중학교' 동측 인근 주택가에 자리하고 있습니다.

주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재된 기존 주거지역입니다.

차량으로 단지 내 진입이 용이하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 남측 및 동측으로 아스콘 포장도로가 접해 있어 차량 및 보행자 접근이 원활합니다.

3. 건물 및 토지 현황

건축물대장상 해당 건물은 1986년에 준공된 것으로 확인되었으나, 등기부등본상 소유권보존등기가 2005년 12월 21일로 되어 있어 실제 건축 연도는 2005년으로 보는 것이 타당합니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다.

외벽은 화강석 붙임 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임, 바닥은 장판 깔기 및 타일 깔기 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시 창호로 시공되었습니다.

건물은 다세대주택 단위세대로 이용 중이며, 위생설비 및 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 대체로 평탄한 가장형의 대지(다세대주택 부지)로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 권리분석

말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 강원신용보증재단의 가압류(갑4)입니다.

본 건의 등기부등본상 확인되는 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 관련 권리: 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2, 갑3) 등

* 임차권: 한국토지주택공사 주택임차권(을7)이 2025년 11월 27일자로 등기되었으며, 금액은 95,000,000원입니다. 전입일자는 2021년 9월 6일, 확정일자는 2021년 8월 3일입니다. 해당 권리는 '인수'로 표시되어 있으며, 대항력이 있는 임차인입니다.

* 가압류: 강원신용보증재단(갑4, 말소기준권리), 중소기업은행(갑5), 오케이에프앤아이대부주식회사(갑6, 갑9), 주식회사국민행복기금(갑7) 등 다수의 가압류가 존재합니다.

* 강제경매: 채권자 강원신용보증재단에 의한 강제경매(갑8)가 말소기준권리보다 후순위로 기재되어 있으며, 이는 본 경매 사건의 근거가 됩니다.

등기부채권 총액은 166,640,407원입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 단, 을7 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금 9,500,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음' 및 '말소: 인수' 표기로 인해 해당 보증금 지급에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

5. 상권분석

최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 광덕빌라 (1986년식, 88.47㎡): 2026년 2월 8,300만원, 2026년 4월 8,200만원에 거래되었습니다. (건물 연식이 오래되고 면적이 더 넓음)

* 다래빌라B (2007년식, 73.98㎡): 2026년 6월 8,700만원에 거래되었습니다. (본건과 건축 연식이 유사하고 다세대주택으로 동일 유형, 면적은 약간 작음)

이를 토대로 본 물건(79.35㎡, 2005년식 추정)의 적정 시장 가치는 약 8,500만원 ~ 9,500만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 110,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

6. 생활정보

본 물건은 학성중학교와 인접한 주거지역에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

인근 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 일반적인 주거지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

다만, 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 수리 여부 등 상세한 이용 상태를 현장에서 직접 확인하지 못했으므로, 경매 진행 시 별도의 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 한국토지주택공사 임차인이 9,500만원의 보증금으로 거주 중이며, 등기부상 '인수' 권리로 분류되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되었으나, 이는 경매 배당으로 모두 변제될 것을 예상한 수치일 수 있으므로, 배당 결과에 따라 추가 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 내부 확인 제한: 이해관계인 부재로 인해 물건 내부 상태, 수리 여부, 하자 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

* 토지 이용계획 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 감정가 대비 실거래가 차이: 감정가 110,000,000원 대비 주변 실거래가가 8,000만원대 수준으로 형성되어 있어, 향후 시세 차익을 기대하기 위해서는 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 원주시 일산동의 다세대주택으로, 대중교통 접근성은 보통이며 주거 환경은 양호한 편입니다. 건축 연식 또한 2005년식으로 비교적 신축에 속합니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 9,500만원의 보증금 인수 가능성입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기에도 불구하고, 낙찰자가 예상치 못한 추가 비용을 부담하게 될 리스크가 존재하므로 매우 신중한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다. 내부 상태 확인이 제한적이라는 점도 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 신축(2005년식)에 가까운 연식과 편리한 주거 입지

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능

* 강원 지역 부동산 시장의 잠재적 성장 가능성

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(특히 다래빌라B, 2007년식, 73.98㎡, 8,700만원 거래)와 본 물건의 면적(79.35㎡) 및 건축 연식(2005년식)을 고려할 때, 시장가치는 약 9,300만원 내외로 추정됩니다.

감정가 110,000,000원을 고려하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 본 물건의 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다. 이는 주변 시세 및 본건의 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 입찰 시에는 배당표 및 현장 조사 결과를 최종 확인 후 결정하시기를 권장합니다.

본 입찰가 산정 시 '인수 보증금'을 명시적으로 더하지 않고 시장 가치 기준으로 산정하였으나, 낙찰 후 임차인과의 관계 및 보증금 회수 여부는 낙찰자의 책임 하에 인수되어야 할 수 있음을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.