나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20742 [1] 강원특별자치도 원주시 태장동 1040-8 대흥아파트 202동 1층110호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 태장동 소재 '태장초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지 및 근린상가 등이 소재하는 주거지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황 등을 고려시
제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 110호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창 호 : 알루미늄 섀시 창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형 완경사의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉),
가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역(200M ~ 300M)<강원도문화재보호조례>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)
<군용비행장ㆍ군사격장 소음방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

기호(2) : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(200M ~
300M)<강원도문화재보호조례>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

기호(3) : 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류
(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(200M ~ 300M)<강원도문화재보호조례>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및
피해보상에 관한 법률>임.


기호(4) : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역(200M ~ 300M)<강원도문화재보호조례>, 역사문화환경보존지역
(200M 이내)<강원도문화재보호조례>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

기호(5) : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(200M ~
300M)<강원도문화재보호조례>, 역사문화환경보존지역(200M이내)<강원도문화재보호조례>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및
피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경20742 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 1040-8 대흥아파트 202동 1층 110호

* 용도: 아파트

* 감정가: 73,000,000원

* 토지면적: 29.51㎡ (약 8.93평)

* 건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 원OOO (원주농업협동조합으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 원주시 태장동 소재 '태장초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 아파트단지 및 근린상가 등이 소재하는 주거지역으로서, 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스의 운행 상황 및 도로 상황 등을 고려 시 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 110호로서, 외벽은 몰탈위페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 알루미늄 섀시 창호 등입니다.

* 이용상태: 아파트 단위 세대로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 5필 일단의 부정형 완경사 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접도로상태: 아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 아파트 정보 (대흥2차아파트):

* 사용승인일: 1995년 10월 30일

* 총 동수: 4동

* 총 세대수: 696세대

* 최고층/최저층: 15층 / 1층

* 주차대수: 총 286대 (2022년 기준 총 주차 가능 대수 416대)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (원주농업협동조합, 2023년 7월 25일 접수, 채권최고액 24,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑3 가압류 (농협은행, 2024년 11월 4일 접수)

* 갑4 가압류 (현대카드, 2024년 12월 19일 접수)

* 갑6 임의경매 (원주농업협동조합, 2025년 7월 7일 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 등기부상 갑1 (1999-03-16) 및 갑2 (2020-02-13) 소유권이전 등기가 말소기준권리보다 선순위로 존재합니다. 이들 권리는 매각으로 소멸되지 않으나, 법률 전문가를 통해 추가적인 권리 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.4. 상권분석

* 주위 개발 현황: 아파트단지와 근린상가가 혼재된 안정적인 주거 지역입니다.

* 잠재적 개발 가능성: 지역 개발 계획 및 인프라 확충에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 단지 북측에 태장초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린상가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 군용비행장 소음대책구역: 본건은 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여 지속적인 소음 피해 발생 가능성이 있습니다. 이는 주거 쾌적성 및 향후 재산 가치에 영향을 줄 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

* 건축물 노후도: 1995년 사용승인된 건물로 약 30년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다. 장기적으로는 재건축 또는 리모델링 필요성이 대두될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 임대차 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 다양한 토지이용 제한 사항이 존재하여 건축 또는 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 원주시 태장동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 갖춰진 아파트입니다. 그러나 군용비행장 소음대책구역에 속해 있다는 점, 건축물이 상당 기간 경과하여 노후도가 있다는 점, 그리고 임대차 관계가 불분명하다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 선순위 권리(갑1, 갑2)의 존재 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적 주거 수요: 원주시의 지속적인 주거 수요를 바탕으로 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

* 실거래가 추이: 동일 단지 내 상위층 매물의 실거래가가 감정가를 상회하는 수준으로 거래되고 있어, 시장 회복 시 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 본건은 1층이므로 가격 메리트 재확인 필요)

* 재건축/리모델링 잠재력: 노후 단지로서 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 시세 상승의 기회를 가질 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 73,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 5월 27일, 2층): 6,900,000만원

* 최근 실거래가 (2026년 6월 15일, 8층): 7,500,000만원

* 최근 실거래가 (2026년 6월 1일, 14층): 8,200,000만원

본건은 1층이며, 최근 2층 거래가 6,900만원임을 감안할 때 1층은 그보다 낮은 가격에서 형성될 가능성이 높습니다. 또한, 군용비행장 소음대책지역, 건축물 노후도, 미확인 임차인 현황 등의 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가, 물건의 상태와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 67,000,000원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

(참고: 본 입찰가 제안은 제공된 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 실제 입찰 참여 시에는 최근 시장 동향, 법원 진행 상황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 재확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.