나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101213 [1] 경기도 군포시 당정동 988-4 디에이원파크 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당정동 소재 '당정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 한세대학교, 임야 등이 소재하는 등 제반 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지의 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 마을버스 정류장이 소재하고, 직선거리 남서측 약 800m 국철 '당정역' 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 5층건 중 제비동 제3층 제302호로서,
외벽 : 일부 돌붙임 마감 및 치장벽돌조 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 햐이샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

본건은 현황 다세대주택으로 이용 중 임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비, 위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 기계식주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형 토지로서 현황 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101213 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 군포시 당정동 988-4 디에이원파크 비동 3층302호

용도: 다세대주택

토지 면적: 22.79㎡ (약 6.9 평)

토지 지분: 22.79㎡ (약 6.9 평)

건물 면적: 46.20㎡ (약 14.0 평)

건물 지분: 46.2㎡ (약 14.0 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

251,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당정동 소재 '당정초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 한세대학교, 임야 등이 소재하여 주거 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하고 있습니다. 직선거리 약 800m 거리에 국철 '당정역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 소로1류, 중로1류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 5층 건물 중 B동 3층 302호입니다. 외벽은 일부 돌붙임 및 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 도시가스 개별난방 설비, 위생설비, 급배수시설, 승강기, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.2. 건물 면적 및 용도

현황 다세대주택으로 이용 중이며, 전유면적은 46.20㎡ (약 14.0 평)입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2018.05.29 (이영길 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2019.05.30 (조재현, 매매)

* 주택임차권: 2023.08.02 (최영식, 보증금 230,000,000원, 말소: 인수)

* 압류: 2024.12.02 (군포시, 말소)

* 압류: 2025.04.23 (분당세무서장, 말소)

* 강제경매: 2025.07.03 (한국주택금융공사, 말소)

말소기준권리는 군포시의 압류(갑3)입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-23

확정일자: 2021-06-16

배당신고일자: 2023-08-02

대항력: 있음

4.3. 권리 인수 요약

등기부상 을구 3번 순위의 주택임차권(최영식)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 보증금은 230,000,000원이며, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (주의: 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 현황 및 물건명세서의 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권 인수' 문구와 상충되므로, 실제 배당 결과 및 임차인과의 관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.)

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 시세 분석

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 군포시 당정동 986-1번지 (2017년식, 66.79㎡): 2026년 6월, 25,700만원 (약 385만원/㎡)

* 군포시 당정동 1010-6번지 (2015년식, 46.54㎡): 2026년 5월, 20,000만원 (약 430만원/㎡)

* 군포시 당정동 1006-6번지 (2022년식, 65.89㎡): 2026년 5월, 40,000만원 (약 607만원/㎡, 신축)

본건은 전용면적 46.20㎡로, 2015년식 46.54㎡ 사례와 면적이 유사합니다. 해당 사례는 20,000만원에 거래되었으며, 본건의 감정가는 251,000,000원입니다. 감정가는 최근 거래 사례를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험을 고려하면 실질적인 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

인근에 당정초등학교 및 한세대학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 마을버스 정류장과 국철 당정역이 근접하여 생활 편의성이 있습니다. (구체적인 대형마트, 병원 등 편의시설에 대한 추가 조사가 필요합니다.)

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무 포함)

본건이 위치한 당정동은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 지역입니다. 일부 공업 및 산업 지역이 포함되어 있어, 해당 지역의 산업 활동으로 인한 소음, 분진, 또는 산업 단지 관련 교통량 증가 가능성이 있을 수 있습니다. 다만, 본건과 직접적으로 인접한 특정 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 230,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 만약 배당 순위나 배당 금액이 임차인 전액 변제에 미치지 못할 경우, 매수인은 추가적인 상당한 금액을 부담하게 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 반드시 법원의 배당표 등을 통해 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 위험 요소

* 건축물대장 상으로는 특이사항이 없으나, 실제 현황과 공부와의 차이 여부 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 상 제2종일반주거지역으로 용도 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군포시 당정동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 여건은 보통 수준입니다. 그러나 등기부 및 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 230,000,000원의 보증금 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 위험이 가장 큰 특징입니다. 이 인수 금액을 고려하면 실질적인 투자 비용이 감정가를 훨씬 초과할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 배당 결과 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 군포시 당정동 지역의 안정적인 수요 기반.

* 국철 당정역 인근으로 역세권 개발 잠재력 보유.

* 임차인 인수 위험 해소 시, 명도 및 재임대를 통한 수익 창출 가능성 (이는 위험 요소 해소 및 철저한 계획 수립을 전제로 함).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험을 최우선으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가 251,000,000원 대비 임차인 보증금 230,000,000원이라는 높은 금액이 인수될 가능성이 있어, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 못할 경우 매수인의 총 부담액은 감정가를 훨씬 상회하게 됩니다. 따라서, 보수적인 관점에서 접근하며, 잠재적 인수 보증금(230,000,000원)을 고려할 때, 본건의 실질적인 최대 투자 가치는 감정가보다 현저히 낮게 책정되어야 합니다.

최근 유사 면적 매매 사례(20,000만원) 및 임차인 인수 금액을 종합적으로 고려할 때, 본건에 대한 적정 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 보수적으로 접근하는 것을 권고합니다.

주의사항: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출된 것으로, 실제 배당표, 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 임차인과의 협상 가능성, 실제 배당률 등을 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. '인수 보증금 합계: 0원' 정보의 사실 여부를 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.