나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52786 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 707-6 대명하이빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""와동초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는
각급학교, 다세대주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 4층 401호로서
외벽 : 석재붙임 마감등
내벽 : 벽지 및 타일마감등
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생시설, 급배수시설 및 도시가스 난방시설등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 등고평탄한 평지내의 정방형 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(와동초등학교 )<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(시도지정문화재 역사문화환경보존
지역,사세충렬문,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문화재협의구역임)<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:최별이)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서(2026.06.09.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52786 (1) 물건 보고서

1.1. 기본 현황

사건번호: 안산지원 2025타경52786 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 707-6 대명하이빌 4층 401호

용도: 다세대주택

건물 준공 연도: 2008년

감정가: 163,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 33.62㎡ (약 10.17평)

토지 지분: 33.62㎡ (약 10.17평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 72.61㎡ (약 21.96평)

건물 지분: 72.61㎡ (약 21.96평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 4층 401호

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 마감 등

창호: 하이새시 이중창호

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

설비 내역: 위생시설, 급배수시설 및 도시가스 난방시설 완비

1.4. 토지 현황

토지 형상 및 이용 상태: 등고평탄한 평지 내 정방형 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중

인접 도로 상태: 북측으로 약 6m 포장도로와 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(와동초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(시도지정문화재 역사문화환경보존지역, 사세충렬문, 외곽경계로부터 300미터 이내의 지역으로 문화재협의구역임), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

1.5. 공부와의 차이

없음.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 각급 학교, 다세대주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 속초세무서장의 압류 (2022.11.02.)입니다.

3.2. 주요 권리 사항

* 소유권 이전: 강문식 (2013.10.16), 형남권 (2020.11.26, 매매 154,000,000원)

* 주택 임차권: 최별이 (154,000,000원, 2023.11.13 접수, 말소 예정)

* 전입일자: 2021.10.01

* 확정일자: 2021.09.02

* 배당 신고일자: 2023.11.13

* 대항력: 없음

* 압류: 속초세무서장 (2022.11.02, 말소 기준 권리)

* 강제 경매: 주택도시보증공사 (154,000,000원, 2025.07.07 접수, 말소 예정)

3.3. 임차인 정보 및 인수 여부

* 임차인: 최별이

* 보증금: 154,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.10.01

* 확정일자: 2021.09.02

* 배당신고일자: 2023.11.13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (법원 고지 기준)

3.4. 특이사항 및 확약서

본건은 "대항력있는 임차인"이 존재한다는 특이사항이 있으나, 법원 권리분석 상으로는 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

주택도시보증공사(임차인: 최 )로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서(2026.06.09.자)가 제출되었습니다.

이는 법적으로 임차인이 대항력을 행사할 수 없음을 의미하며, 낙찰자는 임차 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 건물 및 단지 정보

본 건은 대명하이빌 다세대 주택으로, 2008년에 건축되었습니다.

주변에는 삼익아트빌1차(2001년식), 수목하우스B동(2010년식), (705-12)(2001년식) 등 유사한 다세대 주택들이 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 동향 (2026년 3월 기준)

* 삼익아트빌1차 (130-3, 2001년식, 59.57㎡): 58,000,000원

* 수목하우스B동 (766-12, 2010년식, 62.42㎡): 150,000,000원

* (705-12, 2001년식, 75.075㎡): 120,000,000원

4.3. 분석

본 건과 유사한 면적(72.61㎡) 및 연식(2008년식)을 가진 건물의 직접적인 실거래 사례는 부족합니다.

다만, 2010년식 62.42㎡ 건이 150,000,000원에 거래된 사례를 참고할 때, 본 건의 현재 시가는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 사이로 추정됩니다.

2001년식 건들의 거래가는 본 건과 직접 비교하기에는 연식 및 면적 차이가 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

* 편의시설: 주위에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 교육시설: 와동초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 점은 장점입니다.

5.2. 교통 접근성

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 비록 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 임차인 최 의 보증금 154,000,000원이 감정가 163,000,000원과 근접한 금액입니다.

* 만약 법적 효력이 완벽하게 인정되지 않을 경우, 임차 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 사항이 존재하므로, 관련 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 계획

* 역사문화환경보존지역(사세충렬문)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대 주택으로, 학교 및 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

2008년에 건축되어 연식이 어느 정도 되었으나, 철근콘크리트 구조로 외관상 문제는 없어 보입니다.

가장 큰 쟁점은 임차인 최 의 대항력 포기 확약서 제출 건으로, 법원에서는 인수 보증금 0원으로 판단하고 있으나, 실제 명도 과정이나 법적 분쟁 발생 시 리스크가 완전히 해소되었다고 단정하기는 어렵습니다.

감정가 대비 임차인 보증금 비율이 높은 편이므로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치 및 초등학교 인접성.

* 강제 경매로 진행되어 매각 시 말소되는 권리 관계.

* 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 명도 관련 리스크 완화 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 163,000,000원

* 건물 전용 면적: 72.61㎡ (약 21.96평)

* 건물 준공 연도: 2008년

* 주변 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 연식 및 면적의 건물의 시세는 약 140,000,000원에서 150,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 임차인 최 의 보증금은 154,000,000원이며, 대항력 포기 확약서가 제출되어 법적으로 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 다만, 임차인 보증금 액수 및 HUG 관련 사항 등을 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

9.2. 제안 입찰가

잠재적 리스크를 감안하여, 임차인 보증금 수준을 고려한 보수적인 접근으로 148,000,000원 (1억 4천 8백만원)을 제안합니다.

만약 임차인 보증금 인수 리스크가 법적으로 완벽히 해소되었다고 판단될 경우, 시장 시세 범위 내에서 추가 상향을 고려할 수 있습니다.

최종 입찰가는 개별적인 판단과 현장 답사 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.