나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42168 [1] 경기도 평택시 신장동 325-18 화신노블레스2 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서부 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 ""평택방송"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 동류형 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 동측 목천로 변에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 업무시설(오피스텔),공동주택(아파트) 중 2층 201호로서

외벽 : 치장 화강석판 붙임 마감
내벽 : 시멘트몰탈위 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 알미늄샷시 창호임

이용상태

업무시설(오피스텔) 공동주택(아파트) 건물 용지로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

7필1단지의 완경사 지로서 오피스텔(아파트) 용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 서측으로 소로3류(폭 약 8m) 에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 ~ 5: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역.
기호6 ~ 7: 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건조사시 이해관계인 부재로 임대사항은 미상이며 내부구조도는 집합건축물대장상 건축물현황도에 의거 도시한 것임을 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 271,000,000원, 전입일자 2022.5.13. 확정일자 2022.5.3.)가 있으나, 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 26.5.26.자 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 평택시 신장동 325-18 화신노블레스2 2층201호

1.2. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 업무시설(오피스텔), 공동주택(아파트) 중 2층 201호로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(아파트) 건물 용지로 이용 중임.

1.3. 면적

토지면적: 13.44㎡ (약 4.07평)

토지 지분: 13.44㎡ (약 4.07평)

건물면적: 77.21㎡ (약 23.35평)

건물 지분: 77.21㎡ (약 23.35평)

1.4. 감정가

190,000,000원

1.5. 경매 구분

부동산강제경매

1.6. 채권자

주택도시보증공사

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.8. 건축물 정보

건축년도: 2015년

총 층수: 12층

해당 층수: 2층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 신장동 소재 ""평택방송"" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 동류형 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역임.

2.2. 교통 상황

동측 목천로 변에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 여건은 보통임. 차량 출입이 가능함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호1 ~ 5: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역.

* 기호6 ~ 7: 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역.

부지 서측으로 소로3류(폭 약 8m)에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (관악세무서장, 2024-04-02 접수)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

을구 3번 임차권등기(임대차보증금 271,000,000원, 전입일자 2022.5.13, 확정일자 2022.5.3)가 존재했으나, 주택도시보증공사가 배당금으로 임대차보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하여(26.5.26.자), 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 임대차보증금은 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (백 )

* 보증금: 271,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-13

* 확정일자: 2022-05-03

* 배당신고일자: 2024-06-05

* 비고: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정임.

3.4. 등기부 요약

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2015-12-17)

* 갑4: 소유권이전 (윤지영, 2015-12-17)

* 을3: 주택임차권 (백종우, 271,000,000원, 전입 2022-5-13, 확정 2022-5-3) - 매각으로 소멸 예정

* 갑5: 소유권이전 (박희복, 2022-05-16)

* 갑6: 압류 (관악세무서장, 2024-04-02) - 말소기준권리

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-06-27)

4. 상권분석

신장동은 평택시의 주요 상업지구 중 하나로, 다양한 상업시설, 행정기관, 병원, 학교 등이 밀집해 있습니다. 특히 미군기지 이전으로 인한 인구 유입 증가로 상권이 활성화되고 있습니다. 본 물건이 위치한 ""화신노블레스2""는 이러한 상업지역 내에 위치하여 직주근접 및 상업시설 이용이 편리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 동측 목천로 변 버스 정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 대형마트, 백화점(AK플라자 평택점 등), 병원, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 주변이 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 비행안전구역 및 소음대책구역: 본 물건은 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련 리스크 해소: 과거 대항력 있는 임차인 문제가 있었으나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 해당 리스크는 사실상 해소된 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 신장동의 핵심 상업지역에 위치한 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 상업 및 업무 활동에 유리한 입지입니다. 최근 매매 사례를 볼 때 감정가 수준의 시세를 형성하고 있으며, 기존의 임차인 관련 문제는 주택도시보증공사의 확약서로 인해 매수인에게 부담이 없는 상태로 정리되었습니다. 다만, 비행안전구역 등 토지 이용에 대한 법적 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 평택시 신장동 상업지역 내 위치하여 임대 수요 및 투자 가치가 높음.

* 생활 편의성: 다양한 상업시설, 교통시설 인접으로 생활이 편리함.

* 임차인 리스크 해소: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서로 권리관계가 명확해짐.

* 미군기지 이전 등 지역 개발 호재: 평택시의 지속적인 성장 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 및 감정가를 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 1억 9천만 원에서 2억 1천만 원 수준으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가인 1억 9천만 원을 기준으로 보수적으로 접근한다면, 1억 8천만 원 ~ 1억 9천 5백만 원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 물건의 위치적 장점과 명확해진 권리관계를 감안할 때, 경쟁이 치열할 경우 시세 상단 또는 그 이상으로 가격이 형성될 가능성도 있습니다. 투자 목적(실거주, 임대 수익, 시세 차익 등)과 개인의 자금 계획에 따라 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.