나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56601 [1] 경기도 화성시 팔탄면 노하리 512 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 팔탄면 노하리 소재 '노하3리 마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량접근이 가능하며, 본 건 인근 노변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(3) : 본 건 토지는 서하향 완경사지를 평탄화한 부정형 토지이며 기준시점 현재 근린생활시설(제조업소)의 건부지로 이용 중임.
기호(2) : 본 건 토지는 인접도로 대비 대체로 평지인 부정형 토지이며 기준시점 현재 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본 건 토지는 서측 및 동측으로 기호(2)를 포함한 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함.
기호(2) : 본 건 토지는 도로임.
기호(3) : 본 건 토지는 서측 및 남측으로 기호(2)를 포함한 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1)
계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 「토지이용규제 기본법 시행령」, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
-기호(2),(3)
계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 「토지이용규제 기본법 시행령」

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가),(나) 공히 일반철골구조 기타지붕(판넬) 지상1층 건물로서(사용승인일 2022년 12월12일)
외벽 : 판넬 마감 등
내벽 : 판넬 마감 등
창호 : 하이샷시 등 임.

이용상태

기호(가),(나) 공히 제2종근린생활시설(제조업소) 임.

설비내역

기호(가),(나) 공히 위생 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56601 (1)

소재지: 경기도 화성시 팔탄면 노하리 512

용도: 공장 (제2종근린생활시설 제조업소)

감정가: 1,027,456,500원

토지면적: 1299.00㎡ (약 393.0 평)

건물면적: 324.50㎡ (약 98.1 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 특이사항

공동담보, 일괄매각

2. 물건 현황

2.1. 입지조건

본 건은 경기도 화성시 팔탄면 노하리 소재 '노하3리 마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 토지 일부는 서하향의 완경사지를 평탄화한 부정형으로, 근린생활시설(제조업소)의 건부지로 이용 중입니다. 또 다른 토지 부분은 도로로 이용되고 있으며, 서측 및 동측, 남측으로 약 3미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획 상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 화성시 팔탄면 일대는 난개발로 인한 공장 난립 현상이 나타나기도 하며, 대형 트럭 통행으로 인한 교통 체증이 발생할 수 있습니다.

2.2. 상권분석

본 건이 위치한 화성시 팔탄면 노하리 일대는 다수의 공장과 산업시설이 밀집해 있는 공업 지역의 특징을 보입니다. 주변에는 근린생활시설 및 농경지도 혼재되어 있어, 공장 운영을 지원하는 지역 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 화성시 내에는 다양한 산업단지가 조성되어 있으며, 하저 준산업단지 등 팔탄면 인근에도 산업 관련 시설이 위치하고 있어 관련 산업 종사자들을 대상으로 한 소규모 상권이 발달할 가능성이 있습니다.

2.3. 생활정보

본 건 주변의 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 팔탄면 노하리 자체보다는 인근의 더 큰 지역으로 이동 시 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용할 수 있을 것으로 보입니다. 교통은 차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하지만, 주요 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 12월 7일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당(을4, 금910,000,000원)입니다. 이 외 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 토지의 소유권은 주식회사투에스종합건설에서 주식회사에이치앤엠그라운드로 이전되었습니다. 등기부채권 총액은 1,105,000,000원입니다.

3.2. 건물 등기부 요약

건물 등기부 상 말소기준권리는 2023년 12월 7일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당(을3, 금910,000,000원)입니다. 토지 등기부와 유사하게, 이 외 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 건물의 소유권은 주식회사투에스종합건설에서 주식회사에이치앤엠그라운드로 이전되었습니다. 등기부채권 총액은 1,105,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 비고란에 '일괄매각'이라고 명시되어 있습니다.

4. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 임대관계가 미상으로, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 미상으로 인한 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 일부가 도로로 이용되고 있어, 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 관련 법규제가 존재합니다.

* 주변 지역의 난개발 및 공장 밀집으로 인해 교통 체증, 소음, 먼지 등 환경적인 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 과거 팔탄면 노하리 일원에서 불법 쓰레기 소각 사건이 있었으며, 인근 지역에서 공장 화재 사고가 발생한 이력이 있습니다. 또한, 해당 지역은 생활폐기물 처리시설(소각장) 설치 후보지로 거론되기도 하여, 향후 환경 관련 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

5. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 팔탄면 노하리에 위치한 공장용지 및 건물입니다. 현재 공장으로 이용 중이며, 토지 및 건물 등기부 상의 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 임대관계 미상으로 인한 불확실성, 주변 공장 밀집으로 인한 환경 및 교통 문제, 과거 사고 이력 등이 잠재적 리스크로 존재합니다.

6. 투자 포인트

* 공장 운영에 적합한 입지 및 시설: 현재 공장으로 이용 중이며, 제2종근린생활시설(제조업소)로 사용 승인된 건물입니다.

* 산업단지 인근의 입지: 화성시 팔탄면 일대는 산업 시설이 밀집한 지역으로, 관련 산업과의 연계성이 높습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 효율적인 운영이 가능합니다.

7. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,027,456,500원입니다. 임차인의 인수 보증금이 없는 것으로 파악되었으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 활용도, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 상기 정보를 바탕으로 보수적인 접근이 필요하나, 적정 가치 평가를 통해 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.