나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1420 [1] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '기흥동탄IC' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)
으로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는바 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 제반 교통상황은 보통
시 됨.

건물의 구조

기호(가)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 내 제1층 제122호로서
(사용승인일 : 2019.12.03)
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 페인팅 마감 등.
창호 : 커튼월 마감 등임.

이용상태

본건 기호(가)는 공부상 근린생활시설(소매점)로 등재되어 있으나, 현재 공실상태임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비, 주차장설비,
난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인근 토지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터),
업무시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 기호(가) 소재 토지는 북측으로 노폭 약 40미터, 서측으로 노폭 약 30미터, 동측과
남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(가) 소재 토지
준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 대로2류(폭 30m~35m)(대(주)2-21
)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)
3-126)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-135)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성
에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안
전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경1420 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층122호이며, 건물 용도는 근린상가입니다.

감정가는 910,000,000원입니다.

토지 면적은 14.95㎡ (약 4.52평)이며, 건물 면적은 48.00㎡ (약 14.52평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 계OOO입니다.

건축물 사용승인일은 2019년 12월 3일입니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 화성시 영천동에 위치하며, '기흥동탄IC' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 복합적인 도시 환경을 이루고 있습니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

물건이 소재한 토지는 북측 약 40미터, 서측 약 30미터, 동측 및 남측 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 대로3류, 중로3류 도로 접합 지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2023년 9월 13일 접수된 계양농업협동조합의 근저당권 (권리금액: 746,400,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2023-09-13)

* 을1: 근저당권 (2023-09-13, 계양농업협동조합, 746,400,000원) - 말소기준권리

* 갑7: 압류 (2024-09-23, 동화성세무서장)

* 갑10: 임의경매 (2025-07-04, 계양농업협동조합, 718,532,869원)

등기부채권 총액은 746,400,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 기재되지 않았습니다.

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 건은 동탄2신도시 내에 위치하며, 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터와 다양한 근린생활시설이 밀집한 복합 상권 지역에 속합니다.

'기흥동탄IC' 인근의 높은 접근성과 더불어, 주변의 지식산업센터와 상업시설 종사자 및 거주 인구를 배후 수요로 두고 있습니다.

현재 본 건물은 공부상 근린생활시설(소매점)로 등재되어 있으나, 공실 상태인 점은 상권 활성화 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

인근에는 영천초등학교, 헬스장(화이트짐 영천점) 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

동탄 테크노밸리와도 인접해 있어 산업단지 종사자들을 기반으로 한 잠재 수요가 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 건이 위치한 영천동 일대는 비교적 신축 건물들이 많으며, 주변의 아파트 단지와 오피스텔, 상업시설 등으로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통망으로는 차량 이용 시 '기흥동탄IC' 접근성이 좋으며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장도 가까이 있습니다.

주변에는 영천초등학교가 있으며, 헬스장, 마사지샵 등 다양한 근린생활시설이 운영 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 본 건물이 공실 상태로, 안정적인 임대 수익 확보를 위해서는 적극적인 마케팅 및 관리가 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본건 토지는 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등 여러 지역지구에 묶여 있어 향후 토지 이용이나 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 미상 임대관계: 임대관계가 미상으로 파악되어, 추후 임차인이 존재할 경우 권리관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 건물(2019년 사용승인)로, 동탄2신도시 내에서도 교통 접근성이 우수한 입지에 위치하고 있습니다. 다양한 도시 기반시설 및 상업시설이 밀집한 지역으로 배후 수요는 충분할 것으로 예상됩니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 토지이용계획상 일부 제한 사항과 미상인 임대 관계 등은 투자 시 유의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: '기흥동탄IC' 인근에 위치하여 차량 이용이 편리하며, 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 성장 잠재력: 동탄2신도시 내 복합 상권 지역으로, 주변의 개발 및 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 신축 건물: 2019년에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 910,000,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수되는 임차인의 보증금 또는 차임이 없는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 다만, 현재 공실 상태, 시장 동향, 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.