나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56369 [1] 경기도 화성시 오산동 978 동탄역유림노르웨이숲 203동 지하층비114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 '여울초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합아파트, 공원, 오피스텔, 오피스 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 동측 인근에 마을버스, 일반시내버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하며, 본건 동측 근거리에 수도권광역급행철도(GTX) A선 및 수서평택고속선 정차역인 '동탄역'이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건내 지하층 비114호로서,
외벽 : 라임스톤, 페인팅 마감 등
내벽 : 내부인테리어 마감 등
바닥 : 디럭스타일 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임. (후면 '사진용지' 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기 등의 기계설비, 소화전 등의 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 서하향의 완경사를 평탄화한 사다리형 토지로서, 주상복합건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 18미터, 남측으로 폭 약 30미터의 포장도로에 각각 접하고, 본건 서측으로 지상 공원화된 지하차도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 대로3류(폭 25m~30m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56369 (1)

소재지: 경기도 화성시 오산동 978 동탄역유림노르웨이숲 203동 지하층비114호

용도: 근린상가

감정가: 1024000000원

토지면적: 13.06㎡ (약 3.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.10㎡ (약 17.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 오산동에 위치하며, '여울초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 주상복합아파트, 공원, 오피스텔, 오피스 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 동측 인근에 마을버스 및 일반 시내버스 정류장이 위치합니다. 또한, 동측 근거리에 수도권 광역급행철도(GTX) A선 및 수서평택고속선 정차역인 '동탄역'이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 건물 내 지하 1층 비114호입니다. 외벽은 라임스톤, 페인팅 마감이며, 내벽은 내부 인테리어 마감, 바닥은 디럭스타일 마감, 창호는 샷시창호 마감입니다. 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

2.4. 토지 형상 및 도로 상황

토지는 대체로 서하향의 완경사를 평탄화한 사다리형 토지로, 주상복합 건물 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측, 북측, 남측으로는 각각 폭 약 20미터, 18미터, 30미터의 포장도로에 접하고 있으며, 서측으로는 지상 공원화된 지하차도와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 등의 도로와 접합 및 저촉되는 부분이 있으며, 가축사육제한구역, 도로구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 2월 28일에 접수된 남청주신용협동조합의 근저당권 (권리금액 780,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 소유권이전1번신탁등기말소, 가압류(경기신용보증재단), 임의경매(남청주신용협동조합), 압류(동화성세무서장) 등기가 등기부에 기재되어 있으며, 이들 대부분은 말소 예정입니다. 등기부채권 총액은 827,259,179원입니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 동탄역 역세권 상권

본 물건은 수도권 광역급행철도(GTX) A선 및 수서평택고속선 정차역인 '동탄역' 인근에 위치하여 역세권 상권의 이점을 가집니다. 주변은 주상복합아파트, 오피스텔, 오피스 등이 혼재된 상업지역으로, 개발이 활발히 진행되고 있는 지역입니다.

4.2. 지역 내 위상

중심상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 근린생활시설이 입점하기에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 동탄역 주변의 지속적인 개발과 유동인구 증가는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'여울초등학교'가 북측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 동탄역 인근의 상업시설 및 편의시설 접근이 용이하여 생활 편의성이 높을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 현황 미확인

임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 공실 위험 또는 예상치 못한 명도 저항이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

다양한 토지이용계획 및 제한사항(중심상업지역, 지구단위계획구역, 도로구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등)이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 해당 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄역 초역세권에 위치한 근린상가로서, 발전 가능성이 높은 지역에 자리하고 있습니다. 동탄역의 교통 편의성과 중심상업지역의 입지적 장점을 바탕으로 상권으로서의 잠재력이 높다고 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 토지 이용 제한 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 동탄역 초역세권 입지

동탄역을 중심으로 한 교통 요충지에 위치하여 광역 접근성이 뛰어나며, 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보에 유리합니다.

8.2. 중심상업지역 내 근린상가

주상복합, 오피스텔, 오피스 등이 밀집한 중심상업지역에 위치하여 근린생활시설로서의 최적의 입지를 갖추고 있습니다.

8.3. 성장 잠재력

동탄2신도시 개발과 함께 지속적으로 성장하고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

예상 입찰가는 감정가(1024000000원)를 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금(0원)은 없으므로 실질적인 매입 비용과 함께 경매 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 예상 수익률, 명도 비용 및 기간, 권리 분석 시 확인된 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않으며, 낙찰 희망가는 개인의 투자 전략 및 시장 분석 결과에 따라 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.